토지보상금 손해 안보려면? 토지감정평가가 보상절차의 핵심

 

 

내가 가진 땅에서 사업을 할 테니,
토지보상금 받으라고?

예기치 못한 개발 사업으로 인해 갑작스레 토지보상금 안내를 받고, 당황한 마음에 토지보상절차를 알아보게 되는 경우가 많습니다. 특히 토지는 가문 대대로 이어져 온 소중한 자산인 경우가 많기 때문에, 제안받은 토지보상금이 정당하지 않다고 느껴지는 것도 당연합니다. 정당한 토지보상금은 욕심이 아니라 당연한 권리입니다. 따라서 오늘은 토지보상절차를 알기 쉽게 설명드리면서, 그 과정에서 토지감정평가가 왜 핵심인지 함께 짚어보려 합니다.

 

 

토지감정평가가 핵심인 이유?

 

 

그 이유는 명확합니다. 토지보상금은 토지감정평가 금액에 따라 천차만별로 달라지기 때문입니다. 대부분의 경우,  첫 보상금은 공시지가의 2~3배 수준에서 산정되지만, 저희 법무법인 제이앤케이 (J&K)가 승소한 사례 중에는, 공시지가의 무려 10배에 달하는 금액으로 첫 토지보상금이 산정된 경우도 있습니다.

 

토지감정평가는 단순히 토지보상절차의 일부가 아닙니다. 토지보상금 규모 자체를 결정짓는 핵심 변수입니다. 저희 부동산변호사닷컴은 국내 최초의 부동산 전문 로펌으로, 수많은 실무 경험을 바탕으로 토지주 입장을 가장 잘 대변하기 위해 힘쓰고 있습니다. 정당한 권리를 지키는 것, 그 시작은 바로 정확한 토지감정평가에서 출발합니다.

 

 

 

그럼 토지보상절차를 알아보면서, 왜 토지감정평가가 중요한지 알아보도록 하겠습니다. 예기치 못한 개발 사업에는 여러 종류가 있지만, 오늘은 보다 쉬운 이해를 위해 '도시 계획 시설 조정 사업' 을 예시로 들어 설명드리겠습니다.

 

토지보상절차 1단계
열람 공고 - 실시 계획 인가

 

사업 시행자는 '해당 지역에서 이러한 사업을 진행하겠다.'는 내용이 담긴 문서를 일정기간 공개합니다. 이 열람 공고가 끝나면, 실시 계획 인가를 고시하면서 토지보상절차가 공식적으로 시작됩니다.

 

토지보상절차 2단계
보상계획 공고 및 통지 후 열람

 

 

실시 계획이 인가된다면 토지보상에 대한 계획과 관련된 공고가 2주간 게시됩니다. 그리고 공고일로부터 30일 이내에 감정평가사를 추천해야 합니다. 이때 중요한 조건이 바로 편입 면적 요건입니다. 면적 요건을 충족해야만 토지 소유자들께서 감정평가사를 추천할 수 있기 때문입니다. 전체 면적 소유주 절반 이상의 동의가 필요합니다.

 

감이 잘 안 오신다면, 아래 예시를 보시면 더 이해가 쉬우실 겁니다.

 

보상 대상인 토지의 소유주가 총 150명, 그 중 100명이 비대위를 구성한 경우

최소 70~80명 이상의 토지주들의 동의가 필요합니다. 이때 토지주들이 소유한 땅의 면적이 절반 이상을 넘겨야 하며, 중복 추천은 불가능합니다.

 

협의보상 단계에서 총 3팀의 감정평가사가 선정될 수 있습니다.

 

 

 

결국 3인의 감정평가사가 산정한 토지감정평가 금액을 바탕으로 최초의 토지보상금이 정해집니다. 따라서 토지소유자의 감정평가사 추천 참여가 매우 중요한 것입니다.

 

토지보상절차 3단계
협의보상

 

 

이 단계에서 토지보상금이 최초로 산정됩니다. 이때의 금액이 이후 수용재결 및 소송에서도 기준점이 되기 때문에, 가장 중요한 보상 시점이라 할 수 있습니다. 사업 시행자는 토지보상금을 제시하고, 이에 따라 협의를 진행합니다. 당연히 토지보상금이 토지주분들의 기대에 미치지 못한다면 거절할 수 있습니다. 이 경우 수용재결 단계로 넘어가게 됩니다. 토지보상금 기준점이 되는 금액을 정하는 매우 중요한 단계이므로, 부동산 전문 변호사와 함께 협의하여 대응하시기를 적극 권해드립니다.

 

토지보상절차 4단계
수용재결

 

 

사업 시행자가 협의에 실패한 경우, 수용재결을 토지수용위원회에 신청할 수 있습니다. 수용재결 신청은 사업시행자만 가능하며, 사업인정 고시일로부터 1년 이내에 신청해야 합니다.

 

그럼 토지주들은 기다리는 것 말곤 답이 없을까요?

 

아닙니다! 토지주분들이 하루빨리 수용재결을 희망한다면, 사업시행자에게 재결을 신청하라고 청구할 수 있습니다. 그럼 사업시행자들로 하여금 청구를 받은 날로부터 60일 이내에 재결을 신청할 의무가 발생합니다.

 

수용재결신청이 들어오면, 지방토지수용위원회는 2주 이상의 열람공고를 합니다. 이 기간 동안 토지 소유주분들은 의견서를 제출해야 합니다. 해당 의견서에 따라 최종 토지보상금이 달라질 수 있으므로, 이 역시 매우 중요한 대응 단계입니다. 이처럼 수용재결 단계에서도, 부동산전문변호사와 함께 대응하는 것이 매우 중요합니다.

 

 

토지보상절차 5단계
이의재결

 

 

토지수용위원회의 수용재결에도 불복하는 경우, 이의재결을 신청할 수 있습니다. 서면으로 수용재결서를 받은 날로부터 30일 이내에 지방토지수용위원회를 거쳐 중앙토지수용위원회에 이의신청을 접수합니다. 이의 신청이 들어오면 중앙토지수용위원회가 세 번째 토지보상금을 산정합니다. 이때의 감정평가사는 위원회가 선정합니다.

 

단, 이의재결은 반드시 거쳐야 하는 절차는 아니며, 곧바로 행정소송으로 진행하는 것도 가능합니다.

 

토지보상절차 6단계
행정소송

 

 

수용재결서를 받은 날로부터 90일 이내 행정 소송을 제기할 수 있고, 이의 신청을 거쳤다면 이의재결서를 받은 날로부터 60일 이내에 제소할 수 있습니다. 

 

참고: 현재의 소 제기 기한은 2011년 법 개정으로 연장된 바 있습니다.

 

 

토지보상절차, 많이 복잡하시죠?
그럼 다음 내용만 기억하시면 됩니다.

 

 

이 글이, 정당한 토지보상금을 받기 위해 왜 토지감정평가가 토지보상절차의 핵심인지 이해하는 데 조금이나마 도움이 되었기를 바랍니다. 소중한 땅에 대한 정당한 보상은, 결코 지나친 요구가 아닌 토지주분들의 정당한 권리입니다. 그렇기 때문에 저희 부동산변호사닷컴은 언제나 의뢰인의 편에서 함께 하겠습니다. '이 금액이 맞는 건가' 하는 걱정으로 혼자 고민하지 마세요. 아래 채널을 통해 문의 주시면, 든든하게 옆에 서겠습니다.

 

 

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