부동산매매소유권이전등기 가등기 문제 해결은?

 

 

소유권이전등기란 부동산의 소유자가 변경되었을 때, 새로운 소유자의 이름으로 부동산 등기부에 소유권을 이전하는 절차를 의미하는데요. 부동산을 매매하거나 상속받거나 기타 방법으로 소유권이 이전될 때, 그 사실을 공적으로 기록하기 위해 소유권이전등기를 해야 합니다. 이 과정은 법적으로 중요한 의미를 가지며 부동산의 실제 소유자와 등기상 소유자가 일치하도록 보장하는 역할을 합니다.

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따라서 소유권이전등기는 부동산 거래에서 중요한 절차로 이를 통해 새로운 소유자가 해당 부동산에 대한 법적 소유권을 인정받게 됩니다.

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이 절차가 완료되지 않으면 새로운 소유자는 공식적으로 그 부동산에 대한 권리를 행사할 수 없습니다. 예를 들어, 부동산을 매매하고 돈을 지불했더라도 부동산매매소유권이전등기 하지 않으면 여전히 이전 소유자가 법적으로 소유자로 간주됩니다.

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저희 법인에서 최근에 이와 관련한 문제로 소유권이전가등기 이후 소유권이전등기청구권소멸시효 주장 방어한 사례가 있어 소개해 드리려고 합니다.

 

 

 

저희 의뢰인(원고)은 타 법률대리인을 통해 1심 소송(소유권이전등기소송) 진행했으나 패소하여 2심 판결 전 제이앤케이에 위임했습니다.

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의뢰인은 법인이며 1985년에 피고들과 부동산 매매계약을 체결했습니다. 소유권이전가등기를 마쳤으나 토지거래허가구역 매매 제약으로 소유권이전등기를 진행하지 못했는데요. 추후 부동산매매소유권이전등기 진행하기로 하고 매도인과 의뢰인의 합의하에 해당 토지를 계속해서 점유해왔습니다.

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그 후 한참 동안 시간이 흘러 매도인 사망 후 피고들이 해당 토지를 상속받아 매매계약 체결 당사자로서의 지위를 승계하게 되었습니다. 따라서 저희 법인은 피고들이 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기절차를 이행할 의무를 각 부담해야 한다고 주장했습니다.

 

 

 

하지만 피고들은 이 사건 매매계약에 기한 소유권이전등기청구권이 시효 소멸했다는 주장을 했습니다.

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이에 대해 저희 법무법인 제이앤케이는 의뢰인이 피고들의 요구와 동의하에 이들을 대신해서 계속적으로 토지에 관한 세금을 매매계약 체결 이후로부터 지금까지 줄곧 빠짐없이 납부해 왔으므로 소유권이전등기소멸시효가 계속적으로 중단되어 왔다고 주장했습니다.

 

 

 

관련 대법원 판결은?

 

甲이 乙과의 명의신탁약정에 기하여 乙의 명의로 부동산을 매수하고 등기명의를 신탁하였으나 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제11조에서 정한 유예기간이 경과할 때까지 실명등기를 하지 않았는데, 그로부터 10년이 경과한 후에 위 부동산의 회복을 위하여 乙에 대하여 가지는 부당이득반환청구권을 근거로 위 부동산에 관한 소유권이전등기절차 이행을 구하는 소를 제기한 사안에서, 乙이 위 부동산이 甲과의 관계에서 자신의 소유가 아니라 甲의 소유임을 스스로 인정하는 것을 전제로 하여서만 취하였을 행태로서 관련 세금의 부담과 같은 재산적 지출을 甲에게 적극적으로 요청하는 등 甲의 대내적 소유권을 인정한 데에는 甲에 대하여 소유권등기를 이전ㆍ회복하여 줄 의무를 부담함을 알고 있다는 뜻이 묵시적으로 포함되어 표현되었다고 봄이 타당하므로, 그 후 乙이 甲의 반환요구를 거부하기 시작한 때까지는 위 부동산에 관한 소유권이전등기의무를 승인하였다고 할 것이어서 그 무렵까지 甲의 위 부동산에 관한 소유권이전등기청구권의 소멸시효는 중단되었음에도, 이와 달리 본. 원심판결에 법리오해의 위법이 있다.

(2012. 10. 25. 선고 2012다45566 판결)

 

 

 

즉, 위 대법원 판례에 의하면, 특정 부동산의 소유자로 등재되어 있는 자가 그 부동산에 관한 소유권이전등기청구권을 보유하고 있는 자에게 관련 세금의 부담과 같은 재산적 지출을 요청하거나 그러한 자의 세금 부담 행위를 알고도 이에 관하여 별다른 조치를 취하지 않은 경우에, 그 소유명의자는 그 세금 등의 부담자에 대한 해당 부동산에 관한 소유권이전등기 의무를 ‘승인’한 것으로 평가될 수밖에 없다고 봤습니다.

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법무법인 제이앤케이는 의뢰인이 매매계약 이후 종합토지세 또는 재산세를 현재까지도 계속 납부해 왔고 증빙 자료도 제출할 수 있는 상황이었기 때문에 소유권이전등기청구권은 소멸시효가 완성되지 않고, 원고가 세금을 납부할 때마다 반복적으로 시효가 중단되어 왔다고 주장했습니다.

 

 

 

부동산매매 소유권이전등기 소송 결과는?

 

이 사건은 처분문서의 증명력 및 진정성립에 대한 인정 여부, 매매대금 미지급 및 매매계약에 기한 소유권이전등기청구권 소멸시효 완성 여부, 점유취득시효 완성 여부가 쟁점이었습니다.

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이 사건은 조정으로 회부되어 조정을 갈음하는 결정을 받게 되었습니다.

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법원은 원고는 피고에게 매매대금을 지급하고, 피고는 원고에게 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기 절차 이행하라는 결정을 내렸습니다.

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조정 결과에 대해 양측 이의를 제기하지 않아 강제조정 성립했습니다.

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소유권이전등기청구 소멸시효는 단순히 시간이 지나면 무조건 적용되는 것이 아니라, 위 사례처럼 특정 조건에서는 중단되기도 합니다.

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이렇게 매도인이 오랜 기간 동안 부동산매매소유권이전등기 절차 이행하지 않는다면 여러 분쟁이 발생할 수 있기 때문에 문제를 예방하기 위해서는 거래 시 소유권이전등기 절차를 정확히 수행하는 것이 중요합니다.

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따라서 소유권이전가등기 및 소유권이전등기소멸시효 방어하기 위한 법적 근거가 충분히 있는지 전문 변호사에게 검토를 받아보고 전략적으로 대응하시기 바랍니다.

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저희 법무법인 제이앤케이(부동산변호사닷컴, (구)법무법인명경서울)는 부동산 특화 로펌으로 각각의 전담팀을 꾸려 운영하고 있으니 소유권이전등기소송 관련해서 검토가 필요하다면 문의하시기 바랍니다.

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