토지수용 후 토지지목에 따른 감정평가는

최근 하남시가 공원일몰제 시행 이후 처리해야 할 장기미집행공원에 대해서 예산 부족으로 인해 손을 놓고 있다고 합니다. 제도 개선을 통해 토지수용 등 대책이 필요하지만, 한정된 예산과 집행 항목으로 인해 사실상 대책을 내놓기가 힘들 수 밖에 없는데요. 도시계획시설을 처리할려면 천문학적인 예산이 필요하다 보니 실질적으로 사업 추진이 어려울 수 밖에 없는거죠. 

 

 

1999년 헌법재판소가 국가에 토지수용된 사유지에 대해 장기간 도시계획시설로 지정된 뒤 토지보상이나 잔여지 매수 등 사후절차를 밟지 않는 것은 지주들 재산권을 과도하게 침해하는 것이라는 판단을 내리면서 도시공원일몰제라는 제도가 생겨났습니다. 

 

지난 2000년 제정된 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에서 20년간 원래 목적대로 개발되지 않는 계획시설을 2020년 7월1일을 기해 도시계획시설에서 해제한다는 규정을 담고 있는데요. 

 

관련없는 이미지 출처 픽사베이

 

헌법재판소 판결취지는 장기미집행공원 토지주 사유재산권을 과도하게 침해하지 말라는데 있습니다. 공익사업을 위해 불가피하게 개인 재산권을 침해했다면 적정한 보상이 이뤄져야 한다는거죠. 그러나 서울시 등 여러 지자체에서는 일몰제 시효 이후 관내 근린공원 용도지역이나 공원 유형을 변경할 땅토지보상에서 소극적인 모습을 보이고 있는게 현실입니다. 이에 지주들은 여전히 재산권 피해를 호고하고 있습니다. 

 

그런데 서울시 관악구를 상대로한 '토지수용 보상금 증액 청구소송'에서 유의미한 판결이 나와 지주들의 관심이 집중되고 있습니다. 

 

 

 

관악구 도시공원 내 토지를 소유하고 있는 A씨는 관악구로부터 토지수용에 따른 보상금을 안내받았습니다. 그런데 예상과 달리 터무니 없이 낮은 금액이 제시되었고, 이에 의문을 가진 A씨는 보증금 증액 소송을 위해 부동산전문 변호사를 찾았습니다. 

 

검토를 해보니, 해당 토지에 대해 A씨가 개간하기 전에 이미 도시계획시설 부지로 결정 및 고시가 되었던 곳으로, 그 지목이 임야로 되어 있기는 하나 당시 불법현질변경된 부분을 확인할 수 있었습니다. 

 

토지형질변경을 위해서는 관할 행정청 등의 허가 · 신고를 받지 않은 채 해당 토지의 토지지목을 전, 대지,잡종지 등으로 변경했던거죠. 그럼에도 수용재결과 이의재결 단계에서 토지 감정평가 모두 임야로 보고 평가되었습니다. 

 

 

 

대법원 판례에 따르면, "수용대상 토지 이용상황이 일시적이라거나 불법형질변경 토지라는 이유로 본래의 이용상황 또는 형질변경 당시 이용상황에 의해 보상액을 산정하기 위해서는 그와 같은 예외적인 보상액 산정 방법의 적용을 주장하는 쪽에서 수용대상 토지가 불법형질변경 토지임을 증명해야 한다. 또한 수용대상 토지의 형질변경 당시 관계 법령에 의한 허가 또는 신고의무가 존재하였고 그럼에도 허가를 받거나 신고를 하지 않은 채 형질변경이 이루어졌다는 점이 증명되어야 한다.(대법원 2015.8.27. 선고 20212두 7950 판결)"고 판시하였습니다. 

 

그러나 관악구는 이에 대해 어떠한 증명도 하지 못하였습니다. 결국 재판부는 A씨 측 청구를 받아들여 손실 보상금과 이의재결에서 정한 손실보상금 차액 및 이에 대해 수용개시일 다음날부터 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결 선고일가지 민법이 정한 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12% 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다는 판결을 내렸습니다. 

 

이처럼 토지 감정평가에서 중요한 요소 중 하나가 바로 토지의 실제현황입니다. 공부상 토지지목과 현실적인 이용상황이 다른 기준으로 평가되었다면, 이 부분을 면밀하게 검토해 대응해야합니다. 

 

 

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