자주점유 타주점유에 따른 토지무단점유대처방법은?

 

자주점유 타주점유에 따른 토지무단점유대처방법은?

 

남의 땅 위에 내 건물의 일부가 들어서 있다면
내 땅이 아님을 알면서 점유한 경우 '점유취득시효' 인정되지 않아

 

토지의 경계를 침범해 남의 땅 위에 내 건물의 일부가 들어선 경우, 20년이 경과하면 해당 토지에 대해 점유취득시효를 이유로 소유권을 주장할 수 있을까요?

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우리 대법원은 점유자가 점유 개시 당시에 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건이 없이 그와 같은 법률요건이 없다는 사실을 잘 알면서 타인 소유의 부동산을 무단점유한 것임이 입증된 경우, 특별한 사정이 없는 한 점유자는 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 않다고 보아야 할 것이므로 이로써 소유의 의사가 있는 점유라는 추정은 깨졌다고 할 것(대법원 1997.8.21. 선고 95다28625)이라고 하면서, 악의의 무단점유 즉 내 땅이 아님을 잘 알면서 경계를 침범하고 점유한 경우에는 타주점유로서 점유취득시효가 인정되지 않는다고 보고 있습니다.

 

 

 

자주점유 타주점유 관련 사례는?

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A씨는 포천에 위치한 한 임야에 관해 2019년 협의분할에 의한 상속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤습니다. 해당 토지는 1971년 구 '임야소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법'에 의해 A씨의 부친이 소유권보존등기를 마친 땅이었는데, 부친이 사망한 이후 이를 관리하는 과정에서 문제가 있음을 알게 됐습니다.

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A씨의 땅과 인접한 곳에 이웃인 B씨가 건물을 신축해 사용하고 있었는데, B씨가 건물을 신축하고 사용하고 있던 천막시설과 담장 경계가 A씨의 토지 일부를 침범하고 있었던 것입니다.

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A씨는 B씨에게 이 부분에 대해 문제를 제기했는데, B씨는 적반하장격으로 20년 이상 사용하고 있었다며 점유취득시효를 주장하며 소유권이전등기 소를 제기하기에 이르렀습니다.

 

 

 

양 측의 입장은?

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점유자는 민법 제197조에 따라 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연한 점유로 추정 받기 때문에 이러한 추정을 깨고 점유자의 소유권 취득을 막으려면 본래의 부동산 소유자가 타주점유임을 증명해야 하는데 B씨는 이를 이용했습니다. ​즉, 자신은 자주점유가 추정되며 경계를 침범한다는 것을 알지 못했다고 주장한 것입니다.

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이에 대해 A씨는 B씨 건물의 건축물현황도나 토지이용계획도에는 이 사건 경계침범의 천막 및 담장 부분이 표시돼 있지 않았고, 위법한 증개축으로 시정지시를 받은 사실을 비춰봤을 때 B씨는 해당 천막과 담장은 경계를 넘어 설치된다는 것을 이 과정에서 알고 있었을 것이라고 반박했습니다.

 

 

 

법원의 판결은 어땠을까?

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이에 대해 법원은 B씨의 담장 경계의 점유 부분 면적은 87㎡로 통상 있을 수 있는 시공상의 착오 정도를 넘어 상당한 정도에 이르고 있었고, 건축물현황도나 토지이용계획도에 따라 볼지라도 B시는 자신이 점유한 부분이 A씨의 토지 일부라는 사실을 점유 개시 당시부터 알고 있었던 타주점유라고 봄이 타당하다고 봤습니다.

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이는 침범 면적이 통상 있을 수 있는 시공상의 착오 정도를 넘어 상당한 정도에까지 이르는 경우에는 당해 건물의 건축주는 자신의 건물이 인접 토지를 침범해 건축된다는 사실을 건축 당시에 알고 있었다고 보는 것이 상당하다고 할 것이고, 이 경우 그 침범으로 인한 인접 토지의 점유는 권원의 성질상 소유의 의사가 있는 점유라고 할 수 없다는 우리 법원의 판결 태도에 따른 것이었습니다.(대법원 1997.1.24. 선고 96다41335 판결, 대법원 1998.11.10. 선고 98다32878 판결, 대법원 1999.5.25. 선고 98다62046 판결 등 참조)

 

 

 

토지무단점유 대처방법은?

 

이처럼 자주점유가 인정되기 위해서는 점유권원의 성질에 따라 소유의의사가 있어야 합니다.

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그렇다면 소유의 의사가 없는 점유는 어떤 경우일까?

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▶ 임대차계약에 의한 점유

▶ 토지 매도로 인도 의무가 있는 매도인의 점유

▶ 명의수탁자의 점유

▶ 인접 토지 일부를 매수·취득했는데 착오로 타인의 토지 부분을 공부상 면적을 상당히 초과해 점유한 경우

▶ 점유개시 당시 소유권 취득의 원인이 되는 법률행위 및 요건이 없음을 알면서도 타인의 부동산을 점유한 경우

▶ 처분 권한이 없는 자로부터 이를 알고도 취득한 경우

▶ 법률행위가 무효임을 알고도 그 행위를 통해 취득 및 점유한 경우

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자주점유 타주점유에 있어서 소유의 의사 여부를 판단하는 방법은 사안에 따라 다양할 수 있습니다.

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관련 계약의 무효나 취소, 해지나 해제된 사실과 이에 대한 통지를 확인할 수 있는 계약 해지 약정서나 내용증명 통지서 등의 서류, 그리고 매도를 청구하거나 차임을 협상하는 등 점유자 측에서 스스로 진정한 소유자로 생각했다면 취하지 않았을 행위, 이외에도 점유를 개시할 당시 무상 대여 약정처럼 점유의 바탕이 된 구체적 내용이 담긴 관련 자료를 포함, 증언과 대화 기록, 사실조회 신청을 통해 확보한 자료 등이 활용될 수 있는 점 참고하시기 바랍니다.

 

 

 

오늘은 타주점유로 인정된 사례와 함께 소유의의사가 없는 경우들을 살펴보았는데요. 점유취득시효 분쟁은 경제적으로 가치가 큰 부동산을 새롭게 취득하거나 대가 없이 잃을 수도 있는 중대한 사안이기 때문에 철저한 법리 분석과 자료 확보를 토대로 전략적으로 대응하는 것이 중요합니다.

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저희 법무법인 제이앤케이(부동산변호사닷컴, (구) 법무법인명경서울)는 부동산, 건설 소송 전문 로펌으로 각각의 전담팀을 꾸려 운영하고 있으니 자주점유타주점유 따른 토지무단점유대처방법 관련해서 변호사 상담이 필요하다면 문의하시기 바랍니다.

 

 

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남의 땅 위에 내 건물의 일부가 들어서 있다면