토지소유권이전등기절차 못했는데 자주점유 인정된 사례는?

 

20년 이상 사용한 영업용 토지, 자주점유 인정될까? 

▶ 사례 소개 ​ 1994년 공장을 인수해 현재까지 아무런 문제 없이 공장을 운영 중이던 A씨. 그러던 어느 날 이웃인 B씨로부터 부당이득반환소송을 당하게 됩니다. ​ 이유는 A씨의 공장이 B씨의 땅을 일부 침범해 부당 이득을 취했다는 것인데요. ​ 하지만 A씨는 남의 땅이라고는 전혀 생각하지 못했다며 '점유취득시효'를 주장했습니다. 법원의 판단은 어땠을까요?

 

 

 

오늘은 경계침범 관련한 토지소유권 분쟁에 대해 이야기해 보려 합니다. 요즘 특히 재개발 재건축 붐이 일면서 경계를 새롭게 측량하는 경우가 많아지다 보니 이러한 사례가 많이 생기고 있습니다.

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보통 땅을 원 주인에게 다시 돌려주면 끝나지 않을까 싶지만, 오랜 기간 생활 터전으로 사용했었다면 말이 달라질 수 있는데요. 많은 분들이 땅을 뺏길까 조마조마하실 것 같아 점유취득시효에 대해 설명해 드리도록 하겠습니다.

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점유취득시효는 말 그대로 땅을 점유하고 있는 토지점유자가 원 토지 소유주에게 땅에 대한 토지소유권을 주장할 수 있는 것을 말합니다. 이를 통해 남의 땅을 빼앗아 올 수도 있고, 반대로 내 땅을 빼앗길 수도 있습니다. 점유취득시효가 인정된다면 법원의 판결을 통해 내 앞으로 소유권이전등기절차를 진행할 수 있습니다.

 

 

따라서 면밀하게 검토하지 않으면 재산상에 큰 피해가 발생할 수 있습니다. 토지를 점유하고 있는 사람의 입장에서는 하루아침에 삶의 터전을 잃을 수 있는 일이고, 토지 소유주는 재산권을 침해당할 수 있는 일이기 때문입니다.

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그렇다면 토지 경계침범 관련해서 저희 법인에서 진행된 사례도 살펴봐야겠죠? 토지소유권이전등기절차를 진행하지 못한 토지 점유자의 자주점유 인정된 사례인데 한번 자세하게 살펴보시죠.

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공장 소유주였던 A씨가 인접토지 이웃으로부터 부당이득반환청구소송을 당한 사건이었는데요. A씨는 지난 1994년 1월에 공장을 인수한 이후로 최근까지 아무 문제 없이 공장을 운영 중이었습니다.

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공장도 절차에 따라 문제없이 운영 중이었는데 어떤 부분 때문에 소송을 당하게 된 것일까요?

 

출처 - 부동산변호사닷컴 유튜브

 

 

문제는 바로 공장이 아닌, 공장이 사용 중인 일부 토지였습니다. 이 사건의 문제가 되는 토지 일부는 공장 소유주의 토지가 아니고 이웃인 B씨의 토지였던 것입니다. 즉 공장에서 사용하고 있는 일부 부지가 등기상 다른 사람의 토지였다는 말입니다.

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이 때문에 B씨는 자신의 토지를 침범해 무단으로 점유하고 있다며 A씨에게 부당이득반환청구소송을 걸어왔는데요. 쉽게 말해 토지를 이용하며 부당하게 얻은 이익에 대한 금액을 돌려 달라고 요구한 것입니다.

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또한 1994년도 항공사진에서 해당 공장이 보이지 않고 2002년 이후에야 공장을 볼 수 있다며 점유취득시효가 인정되지 않는다고 주장했습니다.

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하지만 A씨는 공장 인수 당시부터 이 사건의 부지가 공장의 일부로 인식되는 상태였다며 소유의 의사로 평온, 공연하게 점유한 것이므로 점유취득시효를 주장하였고 부당이득 반환 의무가 없다고 맞대응했습니다.

 

 

법원의 판결은?

 

법원은 A씨가 공장을 인수하기 전부터 사건의 토지가 이미 적치장으로 사용 중이었으며, A씨의 공장 출입구가 아니면 외부로 출입할 수도 없었다는 점, 20년 점유하고 있는 동안 이웃의 땅임을 전혀 몰랐던 점에 비추어 볼 때, 2014년 점유취득시효가 완성된 것이라고 보았습니다. 즉 위 인접토지의 일부를 현실적으로 인도받아 점유하고 있는 이상 인접토지에 대한 점유 역시 소유의 의사에 기한 것이라고 보아야 한다며 A씨의 자주점유를 인정했습니다.

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이렇게 되면 A씨는 B씨에게 소유권도 주장할 수 있게 됐다는 뜻입니다.

 

 

 

실제로 A씨가 이 사건 토지를 사용하면서 건물까지 신축하였는데도 그동안 어떠한 이의 제기나 항의를 받은 사실이 없었습니다. 이러한 점 역시 점유취득시효 요건 중 하나인 자주점유를 주장할 수 있었던 부분이었습니다.

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자주점유란 소유의 의사를 가지고 하는 물건의 점유를 말합니다. 권원의 성질상 자주점유인지 타주점유인지 판단할 수 없는 경우에는 자주점유로 추정합니다.

 

 

 

정리하자면 A씨는 토지 취득일부터 소유의 의사로 평온·공연하게 이 사건의 토지를 20년 점유함으로써 시효취득하였다고 자주점유 인정받은 것입니다.

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부동산에 대한 취득시효가 완성되면 점유자는 소유명의자에 대해 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 청구할 수 있고 소유명의자는 이에 응할 의무가 있으므로, 비록 점유자가 그 부동산에 관해 그 명의로 토지소유권이전등기절차를 경료하지 아니하여 아직 소유권 취득을 하지 못했다고 하더라도 소유명의자는 점유자에 대해 부동산의 점유로 부당이득의 반환을 청구할 수 없다고 판결이 내려졌습니다.

 

출처 - 부동산변호사닷컴 유튜브

 

 

많은 분들이 관련 법률을 모르시고 계시기 때문에 당연히 원 소유주에게 돌려줘야 하는 거 아닌가 생각하실 텐데 이처럼 생각보다 많은 변수들이 있습니다.

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기산점 기준, 점유취득시효 요건, 자주점유 타주점유 인정 여부 등에 따라 결과가 달라지기 때문입니다. 따라서 전문가를 통해 무엇보다 상황에 맞는 법적 조치가 이루어지는 것이 가장 중요합니다.

 

 

오늘은 토지소유권이전등기절차 진행하지 못한 점유자의 자주점유가 인정된 사례를 살펴보았습니다.

 

저희 법무법인 제이앤케이(부동산변호사닷컴, (구) 법무법인명경서울)는 부동산, 건설 소송 전문 로펌으로 각각의 전담팀을 꾸려 운영하고 있으니 관련해서 변호사 상담이 필요하다면 문의하시기 바랍니다.

 

 

 

 

 

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