부동산토지매매계약서특약사항 관련 계약불이행 시 소송 가능할까?

 

 

부동산 계약불이행 시 분쟁으로 인한 피해 때문에 인해 잠 못 이루시는 분들 굉장히 많으시죠. 사실 이런 분들의 주된 걱정거리는 피해 대금 반환 여부일 텐데요. 그래서 이번 포스팅에서는 매매대금반환 소송에 대해 자세히 알아보려 합니다.

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부동산 매매계약은 일반적인 물건을 사고파는 것처럼 간단하지 않습니다. 그런 만큼 계약을 신중하게 결정했다고 하더라도 발생하는 문제를 모두 막을 수 없는 것이 현실입니다.

 

때문에 이러한 분쟁은 소송까지 이어지기도 하는데요. 사실 부동산 민사소송은 개인이 진행하기 쉽지 않아 부동산 전문 법률가를 찾는 분들이 늘고 있습니다.

 

 

 

 

오늘 소개해 드릴 사례는 부동산토지매매계약서특약사항 계약불이행시 진행했던 매매대금반환소송 사례입니다.

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의뢰인은 건축을 할 목적을 가지고 땅을 매매했습니다. 하지만 몇 년이 지나도 토지에 건축 허가 신청이 불가능해 사건 해결을 위해 저희 법인에 연락을 주신 것입니다. 건축을 할 목적으로 땅을 샀는데 그 땅에 건축을 못 한다면 땅을 살 이유가 없었던 거 아닐까 하는 의문이 드는데요. 자세한 내용을 살펴보도록 하겠습니다.

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의뢰인은 한 부동산업체를 통해 토지를 매수했는데 매매계약을 진행할 당시 매수하는 땅 위에 건축을 할 예정임을 업체에 미리 알렸습니다. 이에 업체는 땅을 보여주면서 해당 지번과 접경로는 통행로로 간주되며, 시에 요청하여 도로 포장 및 도로로 인정받아 토지에 건축이 가능하게 해주겠다는 약속을 했습니다. 이를 부동산토지매매계약서 특약사항으로도 넣었는데요.

 

사실, 의뢰인이 이러한 특약을 넣은 이유는 해당 토지가 지적도상 맹지였기 때문입니다.

 

 

출처 - 부동산변호사닷컴 유튜브

 

 

여기서 잠깐, 맹지에는 건축이 불가능하다는 사실, 알고 계시나요?

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의뢰인도 불안한 마음에 물건지가 지적도상 맹지인데 정말 도로개설이 되어 건축허가가 문제없는지에 대해 재차 확인했고, 업체에선 모두 문제가 없고 책임지겠다는 답변을 했다고 합니다. 이처럼 확실하게 답을 받고 계약서특약사항에도 넣었다면 누구라도 믿고 계약을 진행할 것입니다. 의뢰인도 이 말을 믿고 계약을 체결했던 것이고요.

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하지만 해당 지번에는 3년이 지나도 도로가 개설되지 않았는데요.

 

관할관청에 확인한 결과, 가장 가까운 현황도로에서 매매한 토지까지의 거리가 매우 멀어 해당 토지 지상에 건축을 하려면 현황도로에서 들어오는 곳까지 도로지정공고가 되어야 하는데, 이러려면 여러 절차를 거쳐야 돼서 다 받기 쉽지 않다는 취지의 답변을 받았습니다.

 

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출처 - 부동산변호사닷컴 유튜브

 

 

결론적으로 이 건 부동산 매매계약의 내용이 된 ‘도로지정 및 건축허가 신청 가능’은 이행이 불가한 상황이었던 것입니다.

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만약 의뢰인이 이 건 부동산 매매계약의 매매 목적물인 토지가 매매계약일로부터 3년이 지나도록 건축이 불가능하다는 사실을 알았다면 이 계약을 체결하지 않았을 것입니다. 대부분의 사람들이 건축을 목적으로 부동산을 매수하는데 건축이 불가능한 토지를 매수하진 않겠죠.

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결국 의뢰인은 저희 법인의 도움을 받아 부동산 업체에 계약상의 채무인 도로개설 특약의 이행을 진행하지 않는다면 채무불이행 사유로 업체와의 매매계약을 해제하겠다는 취지의 내용증명을 보냈습니다.

 

그럼에도 불구하고 업체는 도로개설을 이행해주지 않았으며, 저희 법인은 해당 부동산 매매계약을 업체의 채무불이행 사유로 해제하며 매매대금반환 소송을 제기하는 것을 통해 그 의사를 표시하게 된 것입니다.

 

 

 

 

결국 소송을 진행하게 된 상황에서 업체의 대응과 판결은?

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이게 정말 황당한데요. 업체는 의뢰인에게 도로개설이나 건축이 가능하게 해준다는 약속을 한 사실이 없다고 오리발을 내밀었습니다. 업체는 주장을 뒷받침할 수 있는 명확한 증거를 가지고 있지도 않았습니다. 하지만 저희는 계약서 특약사항뿐만 아니라 도로개설 관련 내용이 담긴 녹취 파일도 있었죠.

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법원도 의뢰인의 손을 들어주었습니다. 업체가 도로개설에 대한 특약을 한 사실이 인정되는 반면에, 매매계약을 진행한 토지는 건축허가 신청이 사실상 어려운 상태임이 확인되어 업체가 특약사항을 위반, 계약미이행한 사실이 인정되었기 때문입니다.

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이에 대해 부동산 업체는 그런 약속을 한 사실이 없다고 주장했지만, 법원은 업체가 이러한 약속을 하지 않았다면 의뢰인이 통행로가 확보되지도 않은 땅을 매수할 이유가 없다고 판단했는데요.

 

결과적으로 업체의 채무불이행을 이유로 의뢰인이 이 사건 매매계약을 해제했기 때문에 법원은 업체가 의뢰인에게 손해배상금과 원상회복금 전액을 지급하라는 판결을 내렸습니다.

 

 

 

 

오늘은 부동산 사기에 대응하는 매매대금반환 소송 사례를 살펴보았습니다. 이렇게 부동산 사기는 개인이 나름대로 조심한다고 해도 피해를 입게 되는 경우가 종종 있는데요. 위 사례처럼 계약서에 명시된 부동산토지매매계약서특약사항이나 녹취 파일 등 명백한 증거가 있음에도 불구하고 업체에서 계약불이행 시 이로 인한 채무불이행을 주장할 수 있습니다. 이후 매매계약 해제를 사유로 하여 계약금을 돌려 달라 요구할 수 있겠죠.

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때문에 부동산 계약을 하기에 앞서 상대방과의 녹취라던가 관련 문구가 들어간 홍보지가 있다면 꼭 챙겨 두시고 계약서 특약 사항을 넣는 것도 좋은데요. 만약 계약서 검토가 필요하시다면 전문 법률가에게 자문을 구하시는 것도 좋은 방법이 될 것입니다.

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저희 법무법인 제이앤케이(부동산변호사닷컴, (구)법무법인명경서울)는 부동산, 건설 소송 전문 로펌으로 각각의 전담팀을 꾸려 운영하고 있으니 관련 문제로 변호사 도움이 필요하다면 문의하시기 바랍니다.

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