지역주택조합 사업승인 토지권원확보율 속아 화해권고결정 받은 사례는

 

 

지역주택조합 아파트 사업이 정비 사업 중 최고 난도로 꼽히는 이유는 토지주가 사업주체가 되는 재건축, 재개발과 달리 조합원들이 자금을 모아 직접 토지를 사들여야 하기 때문입니다. 사업 발의 자체는 예정 조합원 20명과 15% 이상의 토지, 80% 이상의 사용승낙서만으로 가능하지만, 실제 사업에 나서기 위해선 전체 토지의 95%를 매입해야 합니다.

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이와 같은 사업 구조로 인해 사업 자체의 리스크도 높은 편인데요. 당초 예상보다 조합원 모집률이 저조할 경우 사업비 부족으로 토지 매입 진행도 늦어지고 결국 지역주택조합 토지권원확보율을 충족하지 못해 사업이 무산될 가능성이 적지 않습니다.

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또 사업 불확실성이 높기 때문에 미리 분양가나 공사비 등을 결정할 수도 없고 이로 인해 추후 분담금이 터무니없이 높아지기도 하는데 이 과정에서 발생하는 비용으로 인해 사업이 무산된 뒤 초기 투입한 비용을 돌려받지 못하는 경우도 발생합니다.

 

 

 

 

조합과 분쟁이 발생했다면 협의를 통해 문제를 해결할 수 있다면 좋겠지만 대부분의 조합이 모르쇠로 일관하기 때문에 납입금 환불을 위해 소송을 진행하시는 분들이 많습니다. 소송이라고 하면 결론이 나기까지 시간이 많이 소요되고 비용적인 측면에서도 부담이 갈 수밖에 없는데요.

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그러다 보니 선택하는 것으로 화해권고결정을 받는 방법이 있습니다. 오늘은 지주택 소송 과정에서 화해권고결정 제도를 통해 환불을 받은 사례를 소개해 드리겠습니다.

 

 

 

 

화해권고결정이란?

 

우선 화해권고결정이란 민사소송을 할 때에 법원에서 "사건을 이렇게 서로 양보하는 방법은 어때?"라는 취지로 내리는 결정으로 단순한 권고가 아니라 확정되면 재판상 화해와 같은 효력, 즉 확정판결과 같은 효력을 갖습니다.

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민사소송사건뿐만 아니라 조정전치주의가 적용되는 일부 사건에서도 할 수 있으며 민사조정법에 규정된 조정을 갈음하는 결정(속칭 강제조정)을 본떠서 만든 제도라고 볼 수 있습니다.

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법원이 직권으로 소송에 나타난 당사자의 이익이나 그 밖의 모든 사정(쌍방이 제출한 입증자료와 주장 등)을 참작해 청구취지에 어긋나지 않는 범위 안에서 사건의 공평한 해결을 위해 판결을 하지 않고 중재 형식을 취하는 것인데요.

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다만 어디까지나 권고의 성격이기 때문에 당사자 모두가 화해권고에 동의해야만 성립하고, 어느 일방이라도 동의하지 못한다면 이의 제기를 통해 판결로 갈 수 있습니다.

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그럼에도 이 제도가 많이 활용되는 이유는 상대방과 원만한 합의를 통해서 보다 빠르고 쉽게 사건의 해결을 도모할 수 있어 소송을 빨리 마무리 짓는 효과 때문입니다. 대부분 조합원들은 납입금의 환불이 최종적인 목적이기 때문에 한치의 양보 없이 싸우다가도 중재자의 지위인 법원이 양쪽의 입장을 수용해 화해를 권고하면 수용하는 경우가 많습니다.

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실제로 재판 절차가 진행되는 도중에 공평한 해결을 하기 위한 결정을 하는 것이기에 의견 차이로 인해 성립되지 않는 경우나 감정적인 문제로 먼저 수락하지 않을 때 화해권고결정 제도가 활용되고 있습니다.

 

 

출처 - pixabay

 

 

저희 법인에서 해결한 사례도 위와 같이 활용되었는데요.

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의뢰인은 평택 소재의 지역주택조합 조합원으로서 아파트를 취득하기 위해 조합원 가입계약을 체결했습니다. 조합 가입 계약 당시 동호수를 지정하면서 평수, 타입 등을 특정하여 아파트를 분양받기로 약정하며 납입금 9천여만 원을 납입하며 조합원으로 가입했습니다.

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조합 측은 의뢰인이 가입계약을 체결할 당시 이 사건 사업 부지에 관한 토지매입이 완료되었다고 하면서 바로 착공에 들어가서 머지않아 입주할 예정이라고 광고했습니다. 조합은 마치 토지를 97.5%를 매입한 것처럼 광고했으며 '토지비 납부 완료'라는 문구를 사용하기까지 했습니다.

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또한 장래 확보 가능하지만 아직 확보되지 않은 토지까지 마치 확보된 것처럼 기망하여 사업승인토지확보율 90.3%에 달성했다고 광고했는데요. 이에 의뢰인은 토지만 확보되어 있으면 사업에 문제가 없을 것이라 믿고 계약을 체결하게 된 것이죠.

 

 

출처 - pixabay

 

 

하지만 시간이 흘러도 의뢰인이 가입 당시 조합 측으로부터 "내년 1월 완공이다"라는 말을 들은 것과 달리 조합 측이 실제로 잔금까지 지불하고 소유권을 이전 받은 토지는 거의 없어 착공에 들어가지 않았고 전 조합장과 업무대행사 대표 등이 사기 문제로 구속되어 있는 상황이었습니다.

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게다가 토지매입비로 쓸 자금을 브릿지 대출을 받았는데 커미션을 위해 받았다는 말도 조합원들 사이에서 돌았다고 합니다. 이런 상황에서 신탁사에 돈이 거의 없다고 하여 의뢰인은 손해가 더 커지기 전에 탈퇴, 환불이 가능한지 대응 방법을 찾고자 저희 법인을 찾아주신 것입니다.

 

 

 

 *법무법인 명경 서울의 사명이 법무법인 제이앤케이로 변경되었습니다.*

 

 

저희 법인은 해당 조합의 광고가 허위였음을 쟁점으로 두고 대응을 했는데요. 지역주택조합 토지권원확보율, 매입 여부는 사업의 성패를 결정짓는 가장 중요한 요소이므로 의뢰인은 조합의 광고를 믿고 가입 계약을 체결했습니다.

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그런데 조합의 토지매입 관련 광고는 허위의 사실로 의뢰인은 기망에 빠져 계약을 체결했으므로 이 사건 가입계약을 취소할 수 있다고 보았습니다.

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이에 곧바로 조합 측에 내용증명을 발송해 조합과 협의를 진행하게 되었습니다.

 

 

 

 

해당 조합 측은 자신들의 책임을 부정하며 환불은 못해준다는 입장을 고수했습니다. 이에 법률 대응에 돌입하기로 결정해 소송을 제기했는데요.

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몇 번의 재판기일에서 치열한 소송전이 이어졌음에도 결론이 나지 않자 재판장은 업무대행비를 공제하고 화해할 의사가 있는지 물었습니다. 계속된 싸움에 지친 의뢰인은 일부 금전적 손해를 감수하고서라도 빠른 해결이 가능하다면 받아들이겠다는 의사를 밝혔습니다.

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이에 담당 변호사는 화해권고결정 신청서를 제출했고, 재판부는 의뢰인과 조합 사이에 체결한 가입계약서의 효력을 일부 반영해 "조합은 의뢰인에게 업무대행비를 공제한 약 7천만 원을 지급하라"는 결정을 내렸습니다.

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이로써 의뢰인은 처음에 조합으로부터 환불받을 수 없다는 답변을 받은 것과 비교하면 총 납입금에서 업무대행비만 공제한 나머지 금액을 환불받으면서 조합원 탈퇴를 할 수 있었습니다.

 

 

 

 

오늘은 이렇게 지역주택조합 소송 과정에서 화해권고결정을 통해 환불, 탈퇴 문제를 해결한 사례를 살펴보았습니다. 납입금 전액을 돌려받지는 못했지만 의뢰인들이 만족할 수 있는 선에서 금액이 정해졌고 결정이 내려진 이후 빠른 시일 내에 환불 절차가 완료되었습니다.

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이처럼 소송은 승소와 패소로만 결론지어지는 것이 아니며 서로 양보가 안 될 때 다른 방안으로 의뢰인이 만족할 수 있는 결과를 도출해 낼 수 있다는 것도 알고 계시면 좋겠죠.

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만약 사업승인토지확보율 관련해서 기망행위 증거가 있다면 법률 전문가와 상담을 통해 사안을 진단받아보시기 바랍니다. 저희 법무법인 제이앤케이(부동산변호사닷컴, (구) 법무법인명경서울)는 부동산, 건설 소송 전문 로펌으로 각각의 전담팀을 꾸려 운영하고 있으니 관련해서 변호사 도움이 필요하다면 문의하시기 바랍니다.