농지법 위반 사실 모르고 농지거래 했다면? 농지법 개정안은?

 

 

부동산 투기 바람이 거세짐에 따라 농지 역시 투기 수단으로 이용되고 있어 우려를 낳고 있습니다. 문제는 이같은 농지거래가 사기 피해로 이어질 수 있다는 것인데, 실제로 농업 법인을 설립해 농지를 취득한 후 지분을 쪼개 되파는 소위 '지분 쪼개기' 수법으로 백억 원대 시세차익을 챙긴 부동산 개발업자를 구속하고 이에 가담한 관련자들을 불구속 기소한 사건이 있었습니다.

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오늘은 이와 관련해서 허위로 농지취득자격증명 발급받아 농지법 위반 벌금이 부과된 사례와 농지법 개정안에 대해 알아보려고 합니다.

 

 

 

 

 

해당 부동산 업체는 농사를 지을 생각이 없음에도 농지를 매입하기 위해 거짓으로 농지취득자격증명을 발급받았고, 허위로 농업경영계획서를 작성해 제출하기도 했습니다. 이렇게 싼값에 사들인 농지는 다수의 일반인들에게 비싼 값에 공유 지분 형태로 판매됐습니다.

 

농지는 일반 토지와 달리 '본인의 농업 경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못 한다'는 경자유전의 원칙에 따라 헌법에서 보호하는 토지로, 농사지을 용도로만 사용이 가능하기 때문에 개발 가능성이 낮습니다.

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그럼에도 이러한 허위 농업경영 계획서를 걸러낼 마땅한 수단이 없어 대한민국 농지거래는 오래전부터 투기 수단으로 활용되어 왔고 이에 따른 피해도 커지고 있는 상황이죠.

 

 

 

 

이 사건은 전형적인 기획부동산 사기 사건입니다. 부동산 업체는 충남 당진시의 여러 농지를 평당 십만 원대에 매입한 후 텔레마케터를 고용해 지분을 쪼개어 100명 이상에게 판매했습니다. 이들이 판매한 금액은 평당 약 백만 원이었습니다.

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지분을 쪼갠 것도 모자라 가격까지 과도하게 부풀려서 투자자들에게 판 것입니다. 경찰에 따르면 이들이 챙긴 전매차익은 107억 원으로 부동산 투기로 인한 수익은 끝까지 추적하여 환수한다는 원칙에 따라 업체와 관련된 차명 재산에 대해서 추징보전을 신청했습니다.

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또한 최소한의 시세 확인도 없이 지분을 매입한 매수자들 역시 입건됐습니다. 농사를 지을 목적도 없이 단순한 투기 목적으로 업체로부터 농지를 매수한 것이 이유였습니다. 경찰은 이들 역시 단순한 피해자가 아닌 부동산 투기의 실행자로 간주한 것입니다.

 

 

 

 

농지는 앞서 말씀드린 것처럼 자기의 농업 경영에 이용하거나 이용할 사람이 아니면 소유할 수 없지만 부정한 방법으로 농지취득자격증명을 발급받아 사용하는 사례가 점점 많아지고 있습니다.

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저희 법인의 사례 중에서도 의뢰인에게 이와 같은 방법으로 농지를 판매한 부동산 업체가 있었는데요. 해당 업체는 농업회사법인으로 대표와 임직원들이 농지 매수자들에 대한 농지법위반방조죄로 기소되어 재판 중에 있습니다.

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2015년경부터 농업경영에 이용할 의사 없이 농업법인 명의로 농지를 취득한 뒤 영업 직원들을 통해 모집한 매수 희망자들에게 판매용 농지를 '역 개통' 등의 개발 호재를 내세워 분할 매도하고, 법무사를 통해 농지매수 희망자들로 하여금 취득 목적을 '농업경영' 혹은 '주말체험영농' 등 허위로 기재한 농지취득자격증명을 발급받도록 하여 시세차익을 얻었습니다.

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투자자는 농지를 매수할 때 자기의 농업경영에 이용할 의사가 없었음에도 불구하고 읍 사무소를 통해 주말체험영농 목적으로 취득한다는 취지의 신청서를 제출하여 농지에 대한 농지취득자격증명을 발급받은 것입니다.

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출처 - 부동산변호사닷컴 유튜브

 

 

결국 투자자들도 기획부동산 업체에 속은 피해자이면서 농지 소유 제한을 위반하여 부정하게 농지에 대해 농지취득자격증명을 발급받은 자가 되어 농지법 위반 벌금을 내야 하는 상황에 놓이게 된 것이죠.

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기획부동산 업체가 판매한 땅의 토지이용계획을 열람해 보면 농림지역, <농지법>에 따른 농업진흥구역 등으로 지정되어 있었습니다.

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농업진흥구역에서는 농업 생산 또는 농지 개량과 직접적으로 관련되는 토지이용행위, 그 밖에 「농지법」에서 정한 토지이용행위만이 허용됩니다.

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문제는 개발행위에 제한이 많아 지가가 저렴한 농업진흥구역의 속성이 외려 투기에 이용된다는 것인데 절대농지의 경우 개발 가능성이 거의 없으며 대규모 공공 개발에 편입되는 확률도 적기 때문에 부동산 업체가 농지 투자를 유도한다면 사기를 의심해 보시는 것이 좋습니다.

 

 

출처 - 부동산변호사닷컴 유튜브

 

 

농지법 개정안 내용은?

 

토지 매매 거래 시 농지를 권유하면 곧바로 계약을 하지 말고 토지의 객관적인 정보를 먼저 확인해야 합니다.

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다행인 것은 토지 투기 근절을 위한 농지법 개정안이 적용됩니다. 이전보다 농지 취득 자격 심사가 강화되었다고 보면 되는데요.

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우선 농업경영계획 서식이 달라지는데, 이는 지자체가 농지를 취득하려는 이의 농업경영 의지 등을 제대로 파악할 수 있도록 하는 목적입니다. 또 기존 서식 내 항목에서는 영농 착수, 수확 시기, 작업 일정, 농지 취득 자금 조달 계획 등이 추가됩니다.

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농업경영계획서나 주말 영농계획서를 작성할 때 영농경력 등의 기재가 의무화되고 함께 제출하는 증명 서류도 구체화됩니다.

 

 

출처 - 부동산변호사닷컴 유튜브

 

 

이처럼 농지취득자격증명 발급 심사가 이전보다는 확실히 까다로워지고 강화된 것을 볼 수 있는데 만약 이를 어긴다면 어떻게 될까요?

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해당 증명 서류를 거짓으로 제출할 경우에는 적발 횟수에 따라 최대 500만 원의 과태료가 부과될 예정입니다.

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또한 농지에 대한 사후관리도 강화됩니다. 지자체는 매년 1회 이상 소유와 이용 실태를 조사하고 농림축산식품부 누리집에 그 결과를 공개해야 합니다.

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마지막으로 지자체의 농지 취득 자격 심사 체계도 보완됩니다. 시·구·읍·면에 농지위원회가 설치되는데, 토지거래허가구역의 농지를 취득하려는 이와 농업법인 그리고 3인 이상의 공유 취득 희망자 등은 이 농지위원회의 심의를 거쳐야 합니다.

 

 

 

 

농지법 개정안이 실행되는 만큼 앞으로 농지거래 투기행위가 근절되었으면 하는 바람입니다. 하지만 여전히 가짜 농업 법인을 만들어 농지를 쪼개 파는 행위가 많이 발생하고 있고 전문 지식이 없는 일반인들이 이를 파악하기에는 현실적으로 어려움이 따릅니다.

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혹시라도 농지를 매입했는데 농지법 위반 벌금 문제가 발생했다면 빠른 시일 내로 법적 대응을 하시는 것이 좋습니다. ​

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저희 법무법인 제이앤케이(부동산변호사닷컴, (구) 법무법인명경서울)는 부동산, 건설 소송 전문 로펌으로 각각의 전담팀을 꾸려 운영하고 있으니 기획부동산 관련해서 변호사 상담이 필요하다면 문의하시기 바랍니다.

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