아파트 하자보수 소송, 하자보수 책임기간은?

"아이들 놀이터 붕괴, 집이라고 안전한가", "눈 떠보니 없어진 앞마당. 이유 없는 붕괴 없다, 철저한 원인규명 보장하라", "LH, ○○건설 각성하라, 붕괴아파트 같이 살자"

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최근 인천광역시 서구 검단신도시의 한 신축아파트 공사 현장에는 시공 중이던 아파트의 일부가 무너져 내렸다는 소식을 듣고 몰린 입주 예정자들이 장사진을 쳤습니다. 이들은 시공사를 규탄하는 내용의 푯말을 손에 들고 일부는 어린아이가 타고 있는 유모차를 끌고 나오기도 했습니다.

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무너진 주차장 상부에는 어린이 놀이터가 들어설 예정이었는데 입주 후에 사고가 났다면 아이들이 크게 다치거나 목숨을 잃는 상황이 발생할 수 있고 주거공간 등 주차장 이외의 공간도 안전하리라는 보장이 없지 않느냐며 불안해하는 모습을 보였습니다. 또한 사고 이후 시공사 측이 수분양자들에게 제대로 된 안내가 없었던 점에 대해서도 문제를 삼았습니다.

 

 

"애들 놀이터 자리가 와르르"...검단 아파트 입주예정자들 '분통'

 

 

요즘 뉴스를 보면 입주한 지 얼마 안 된 아파트에 누수나 균열 등 심각한 하자가 발생하여 아파트 하자보수 관련 분쟁이 되고 있다는 내용이 많은데요. 위 사례는  입주도 하기 전부터 문제가 발생했는데 이러한 사례들이 최근 들어 자주 발생하는 것이 체감될 정도입니다. 오늘은 아파트 하자보수소송과 관련해서 하자의 범위, 하자보수 책임기간 등에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

아파트를 포함해 어떤 건물이라도 완공 후 부실시공, 균열, 누수 등 하자가 생기기 마련인데 문제는 '정도'의 문제입니다. 하자 보수 문제는 필연적으로 발생한다고 볼 수 있는 것이기 때문에 어떻게 해결을 해야 하느냐가 관건입니다. 

 

 

 

 

과거와는 달리 입주자들이 부실시공 등 하자에 대해 시행사나 시공사의 일방적인 하자 보수로 만족하지 않고 변호사의 조력을 통해 아파트 하자보수소송을 제기하는 사례가 늘고 있습니다. 시공사가 설계도면을 무시한 미시공, 오시공, 변경시공을 일삼고 사용검사 후에는 누수나 균열 등의 하자를 제대로 보수해 주지 않고 방치하는 것을 그냥 넘어갈 수는 없기 때문입니다.

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아파트 하자보수 소송은 건설 업체에게도 부담이 됩니다. 하자보수비나 손해배상금이 지출되고 브랜드 이미지도 타격을 입을 것이 분명한데요. '그럼 아파트 하자소송을 피하려면 제대로 보수해 주면 되지 않을까'라고 생각하시는 분들이 많이 계실 것입니다.

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하지만 시공사 입장에서는 이미 끝난 현장에 추가로 비용이 드는 하자보수를 제대로 해줄리 없는 데다가, 하자보수청구 가능한 기간만 어떻게든 넘기면 책임이 면제됩니다. 그렇기 대문에 입주자의 하자보수청구에도 시간만 끌다가 결국 입주자가 소송을 제기할 수밖에 없게 되는 것이죠.

 

 

 

 

이러한 이유로 시행사, 시공사가 보수를 제대로 해주지 않기 때문에 입주민의 권리를 스스로 찾아야 합니다. 우선 아파트 하자보수 관련해서는 '공동주택관리법'에 규정되어 있습니다.

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절차를 말씀드리자면, 입주한 아파트에 부실시공 등으로 인한 하자가 발생하면 입주자와 입주자대표회의(관리소장)이 나서서 하자를 확인조사하거나 하자진단을 하고, 공동주택관리법령이 정한 하자보수책임기간 내에 사업주체에 대해 하자보수이행을 요구해야 합니다.

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그럼에도 사업주체가 하자보수를 이행하지 않거나 하자보수계획을 통보하지 않으면 사업주체를 상대로 미시공, 오시공, 변경시공 등 부실시공에 대한 손해배상청구 소송을 하고, 보증회사를 상대로 완공 후 하자인 균열, 누수 등에 대해 하자보수보증금청구 소송을 하여 수령한 손해배상금 내지 보증금(판결금)으로 다른 보수업체를 선정해 보수를 하게 됩니다.

 

 

 

 

아파트 하자란?

 

"하자"란 공사상 잘못으로 인하여 균열·침하·파손·들뜸·누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 의미하며, 내력구조부별 하자와 시설공사별 하자로 구분할 수 있습니다.

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▶ 내력구조부의 하자

내력구조부별 하자는 공동주택 구조체의 일부 또는 전부가 붕괴된 경우 또는 공동주택의 구조안전상 위험을 초래하거나, 그 위험을 초래할 우려가 있는 정도의 균열·침하 등의 결함이 발생한 경우를 말합니다. (「공동주택관리법 시행령」 제37조제1호)

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▶ 시설공사의 하자

시설공사별 하자는 공사상의 잘못으로 인한 균열·처짐·비틀림·들뜸·침하·파손·붕괴·누수·누출·탈락, 작동 또는 기능불량, 부착·접지·결선 불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함이 발생한 경우를 말합니다. (「공동주택관리법 시행령」 제37조제2호)

 

 

 

 

하자보수 책임기간

 

사업주체는 담보책임기간에 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 경우에는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있습니다. (「공동주택관리법」 제37조제2항 전단)

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다만 완공된 아파트에 하자가 발생해도 사업주체(시행사)에게 무한정 책임을 물을 수 없으므로 일정한 기간을 정해 그 기간 내에만 하자보수 청구를 할 수 있도록 규정하고 있습니다. 하자보수 책임기간은 하자의 중대성, 시설물의 사용 가능 햇수 및 고체 가능성 등을 고려하여 10년의 범위 내에서 하자 유형에 따라 따로 정하고 있습니다.

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내력구조부별 및 지반공사의 하자담보책임기간은 10년입니다.

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사업주체가 보수책임을 부담하는 시설공사별 하자담보책임기간은 다음과 같습니다. 아래 표를 확인해 보시면 공사별로 2년/3년/5년으로 나뉩니다.

 

 

출처 - 법제처

 

 

이상 자세히 살펴본 바와 같이, 아파트 하자보수 소송을 진행해야 한다면 먼저 자신의 집의 하자가 어떤 하자에 해당하는지 살펴보고 하자보수 청구 가능성 여부를 판단해 보아야 합니다.

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그리고 아파트 사전점검, 하자조사 등에서 하자가 발견되면 사진이나 동영상으로 증거를 남겨두어야 합니다. 하자 보수 청구 시 추후에 법적 분쟁이 일어났을 때 시공 단계에서 생긴 하자라는 점을 증명할 수 있기 때문입니다.

 

 

 

 

다음으로 중요한 것은 소멸시효에 걸리지 않게 제때에 소송 제기를 하는 것이겠죠. 아파트 하자보수소송은 개인 간의 분쟁이 아니라 시행사, 시공사 측과의 분쟁이기 때문에 전문 변호사의 조력이 없다면 쉽지 않을 것입니다.

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저희 법무법인 제이앤케이(부동산변호사닷컴, (구)법무법인명경서울)는 부동산 전문 로펌으로 각각의 전담팀을 꾸려 운영하고 있으니 아파트 하자소송 관련해서 변호사 상담이 필요하다면 문의하시기 바랍니다.

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