통행로 점유취득시효, 배타적 점유라면 소유권이전등기소송 가능할까

 

 

경계침범 문제는 부동산 가치 상승으로 인해 이전보다 큰 분쟁으로 번지고 있습니다. 과거에 서로의 토지 경계를 명확하게 했다 하여도 현대 측량법에 따라 기준점이 달라지는 경우가 종종 발생하고, 땅값이나 건물값이 올라가면서 내 땅의 경계를 확실하게 하는 것이 중요해졌기 때문입니다.

 

그러나  기준점이 변경되거나 토지를 같이 쓰고 있다는 사정만으로 무작정 땅을 돌려줄 수도, 돌려달라고 할 수 없는 노릇입니다. 그렇다면 상대가 소유권이전등기소송을 걸어올 경우 토지 소유주와 점유자는 어떠한 주장을 하며 서로에게 대응할 수 있는 걸까요?

 

 

출처 - 부동산변호사닷컴 유튜브

 

 

도로의 경우에도 '점유취득시효'의 대상이 되나
- 일반인이 이용하는 통행로는 도로 점유취득시효 대상이 될 수 없다.

 

우선 타인의 토지라 하더라도 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 경우 소유권을 취득할 수 있습니다. 이를 '점유취득시효제도'라고 합니다. 그렇다면 도로의 경우에도 점유취득시효의 대상이 될까요?

 

점유취득시효에서의 점유는 타인의 점유를 배제하는 배타적 점유일 것을 요하는데, 도로의 경우 다른 사람들도 드나들면서 통행로로 사용을 하는 경우 인정되기 어렵습니다. 최근 제주지방법원에서의 판결은 이를 다시 한번 확인시켜 주고 있습니다.

 

 

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A는 아버지가 1973년경 취득한 제주도에 있는 대지 X를 1994년경 증여받아 취득했습니다. B는 아버지가 1990년경 취득한 대지 Y를 2014년경 상속을 통해 취득했고, A와 B의 땅은 서로 이웃하고 있었습니다.

 

그런데 A와 B가 가지고 있는 토지 사이에는 공로 연결도로로 사용되는 B 소유의 Z토지가 있었고, A는 자신의 집에 드나들기 위해 Z토지를 이용할 수밖에 없었습니다. 이에 B는 A에게 지속적으로 Z토지를 사용하는 것에 대한 대가를 지불하거나 땅을 사 가라고 요구했지만 A는 이에 응하지 않고 있었습니다.

 

 

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그렇게 시간이 지나 2022년이 되어 A는 B에게 Z토지의 소유권을 이전하라는 내용의 민사소송(소유권이전등기소송)을 제기했습니다. Z토지는 A 소유 토지로 통하는 용도 외에 다른 용도는 없고, A 소유 토지에서 공로에 이르는 유일한 토지로써 A의 아버지가 X토지를 매입할 때 함께 매입했으며, 그때부터 40년 이상 소유의 의사로 평온·공연하게 점유해 왔기 때문에 취득시효가 완성됐으므로, B는 이를 원인으로 한 이전등기절차를 이행할 의무가 있다는 주장이었습니다.

 

이에 대해 B는 A의 Z토지에 대한 배타적 점유를 인정하기 위해서는 Z토지가 다른 사람의 통행을 배제한 채 A만을 위한 출입로로 이용됐다는 사정을 인정할 수 있어야 하는데, Z토지의 위치 및 주변 현황을 살펴보면  Z토지는 A뿐만이 아니라 다른 사람의 통행을 위해서도 제공됐기 때문에 이를 인정할 수 없다고 반박했습니다. 

 

 

 

 

특히 Z토지는 A와 B뿐만 아니라 이웃한 대지 거주자들이 대로에 나갈 때 사용하는 토지로서 '통행로'로 제공된 사실과, 통행로의 본질이 사람이나 차마의 통행이라는 점, 나아가 Z토지에 타인의 출입을 통제하는 시설이 전혀 설치되지 않은 사정 등을 주장했습니다.

 

이에 재판부에서는 A가 Z를 공로로 통행해 온 사실은 인정할 수 있으나, 이러한 사실만으로는 원고가 이 사건 계쟁 토지를 소유할 의사로 배타적으로 점유했다고 인정하기에 부족하다고 판단했습니다.(제주지방법원 2022가단55349, 2023.2.10. 선고)

 

이와 같은 재판부의 판단은 일반인이 이용하는 통행로는 점유취득시효의 대상이 될 수 없음을 확인한 것이라고 볼 수 있습니다.

 

 

 

 

위 사례처럼 단순히 20년간 점유했다는 기간적인 요소만으로는 도로 점유취득시효가 인정되는 것은 아니며 해당 물건에 대해 소유할 의사로 배타적 점유를 해야 하는 등의 의사가 있어야 합니다.

 

우리 민법에서는 '점유자는 소유의 의사로 선의, 평온, 공연하게 점유한 것으로 주정한다'라고 규정하고 있으며 이에 따라 점유자가 점유취득시효를 주장하는 상황에 있어서 스스로 그 의사를 입증할 책임은 없습니다. 오히려 상대가 점유자에 대해 소유의 의사가 없는 점유임을 주장하면서 점유취득시효 완성을 부정해야 하고 타주 점유임을 입증할 책임이 있습니다.

 

 

 

 

이렇게 도로(통행로) 점유취득시효 분쟁은 점유 기간뿐만 아니라 배타적 점유인지 소유의 의사, 소유권의 성질, 소유자 변동 사항 등 다양한 원인과 증거를 종합적으로 취합해 검토하여 법리적으로 다퉈 보아야 합니다.

 

이웃과의 소유권이전등기소송 분쟁이 발생했다면 가급적 전문 변호사의 도움을 받으시는 것이 좋습니다. 자칫하다 땅을 빼앗길 수도 있는 손해가 발생할 수 있기 때문이죠. 법무법인 명경 서울(부동산변호사닷컴)은 경계침범, 점유취득시효 전담팀을 운영하고 있으니 관련 문제로 변호사 상담이 필요하다면 문의하시기 바랍니다.

 

 

 

참고기사↓↓↓

도로의 경우에도 ‘점유취득시효’의 대상이 되나