수십년 사용한 땅, 알고 보니 국유지? 토지 점유취득시효 완성될까

 

 

국유지 점유취득시효 완성?

 

최근 국유재산이 개인에게 소유권 이전된 사례가 상당수 보고되고 있습니다. 실제로 산림청이 제출한 국가소송 현황 자료에 따르면, 국유 재산을 사유지처럼 이용한 개인 또는 법인이 산림청을 상대로 제기한 취득시효 소송에서 산림청이 패소하거나 일부 패소로 사유재산으로 변경된 면적이 약 60만㎡인 것으로 나타났습니다. 이는 금액으로 따지면 공시지가 기준 38억 2000여 만 원에 이르는 수준입니다.

 

대표적으로 A공사가 무단점유 재산 변상금 소송을 내걸었던 사건이 있습니다. 10년간 무단점유자의 점유취득시효 완성으로 인해 토지 소유권 이전된 국유지가 2만여 평에 달해 국유재산의 방치에 관한 논란이 일었는데 이에 따라 무단점유자가 변상금을 내지 않거나 토지, 건물 등을 비워주지 않아 소송으로 이어졌던 사건입니다.

 

대다수가 A공사의 완승일 것이라 예상했으나 소송의 결과는 40%의 패소 판결이 났는데요. 재판부는 국유지 무단점유를 20년 이상 소유의 의사로 평온·공연하게 점유해왔다면 국가로부터 땅에 대한 소유권을 이전받을 수 있다고 본 것입니다. 한 마디로 국유지 점유취득시효 완성된 것이죠.

 

 

출처 - pixabay

 

 

그렇다면 왜 이러한 상황이 발생하게 된 것일까요?

 

이를 이해하기 위해서는 먼저, 토지 점유취득시효에 대해 알아야 합니다. 점유취득시효는 부동산을 점유해 소유권의 취득을 인정받을 수 있는 제도를 말하는데, 20년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게 부동산을 점유한 자는 등기를 거쳐 소유권을 취득할 수 있도록 민법 245조에 규정하고 있습니다. 즉, 점유취득시효를 통해 내 땅이 아닌 남의 땅, 심지어 그것이 국가의 재산임에도 취득 요건을 충족한다면 소유권을 인정받을 수 있다는 것입니다.

 

이에 따라 소유주가 타인이 자신의 토지를 점유해 사용하고 있는 상태를 알고 있었음에도 아무런 조치를 취하지 않은 채 20년 이상 권리를 주장하지 않았다면, 평온·공연하게 사용 수익해 온 점유자에게 소유권이 이전될 수 있습니다.

 

위의 사례도 이 같은 경우에 해당됩니다. 단, 국유재산의 경우 토지 점유취득시효 완성되기 위해서는 국유재산법에 따라 취득시효기간 동안 계속하여 행정재산이 아닌 일반재산으로 유지되어야 합니다.

 

 

출처 - pixabay

 

 

하지만 기간을 충족시켰다고만 해서 점유취득시효 완성을 인정받을 수 있는 것은 아닙니다. 타인의 재산권에 막대한 손해가 발생할 수 있는 만큼 시효 완성 여부를 더욱 엄격히 판단하고 있기 때문입니다.

 

그 예를 들자면,

▶ 점유자가 점유 개시 당시에 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위나 요건이 없다는 사실을 잘 알면서 타인 소유의 부동산을 무단점유했다는 사실이 입증된 경우

▶ 이미 토지 소유주에게 지료를 내고 사용하고 있거나 내지 않더라도 임차계약을 체결했던 경우

▶ 토지매매에서 실제 면적이 공부상 면적을 상당히 초과하는 경우 건축 과정에서 통상적인 시공 상의 착오 정도를 현저히 넘어서는 경우

 

이러한 예시 등의 경우는 토지 점유취득시효 완성되지 않습니다.

 

 

 

 

결국 취득시효 주장에 있어서 '소유의 의사'인 자주점유는 아주 중요한 요건으로 자주 점유의 여부는 민법 제 197조 제1항에 따라 점유자가 적극적으로 자주점유임을 입증해야 하는 것이 아니라 등기부상 토지 소유자가 점유자의 점유가 타주점유라는 것을 증명해야 합니다. 따라서 특별한 경우를 제외하면 점유자는 권원을 주장하면 자주점유가 인정되는 것입니다.

 

반대로 남의 땅인 것을 뻔히 알면서도 점유하는 악의의 무단점유일 경우, 자주점유의 추정은 깨지게 됩니다. 따라서 20년 이상 점유기간을 가졌다 하더라도 시효 취득을 할 수 없으며 원소유자가 불분명할 때도 토지 점유자는 소유권을 인정받지 못하게 됩니다.

 

 

 

 

많은 분들이 오해하시는 것 중 하나가 20년이라는 기간이 충족되면 취득시효가 완성된다고 생각하시는 것인데요. 점유기간과 점거의 형태 등 요건을 충족했다고 하더라도 상황, 법리적 해석에 따라 결과가 달라질 수 있음을 명심해야 합니다.

 

만약 상대방과 점유취득시효 분쟁이 발생하게 되었다면 권리를 보호받기 위한 노력을 해야 하지만, 개인이 홀로 대응하고 법적인 소송을 이끌어 가기엔 쉽지 않은 것이 사실입니다. 따라서 법률 전문가를 통해 정확한 상황 해석과 이에 맞는 솔루션으로 소중한 재산권을 행사하는 것이 중요합니다.

 

오늘은 내 땅인 줄 알고 수십 년 동안 사용한 국유지 토지 점유취득시효 완성 관련해서 이야기해 보았는데요. 법무법인 명경 서울(부동산변호사닷컴)은 경계 침범과 점유취득시효 관련해서 전단팀을 꾸려서 운영하고 있으니 변호사 상담이 필요하다면 문의하시기 바랍니다.

 

 

 

참고기사↓↓↓

법무법인 명경, '수십 년 사용한 땅, 알고 보니 국유지?' 점유취득시효 주장 가능할까 - 머니투데