주택법 개정에도 지역주택조합 문제점 여전, 안심보장증서 효력은?

 

 

집값 상승과 공급 가뭄으로 인해 아파트 입주권과 분양권에 대한 관심이 끝없이 증폭되는 가운데, 무주택자들이 '내 집 마련'이라는 꿈을 품고 조합에 가입했다가 조합사업의 추진 과정에서 발생하는 다양한 장애물로 인해 오히려 손해를 입고 탈퇴하는 경우가 늘고 있습니다.

 

지역주택조합의 경우 사업 과정에 대한 전문적 지식이 부족한 조합원들은 토지매입이나 홍보 등에 있어 업무대행사에게 의존할 수밖에 없는 구조입니다. 이러한 지역주택조합 문제점을 악용한 일부 대행사에서 토지 승낙률을 부풀리거나 토지 확보가 거의 다 되었다며 허위·과장 광고를 해 조합원 가입을 유도하고 있습니다.

 

 

출처 - pixabay

 

 

뒤늦게 해당 사실을 알게 된 조합원이 지역주택조합 탈퇴를 요청하면 조합 측은 탈퇴는 불가능하다고 안내하거나, 가능하더라도 업무추진비를 공제하거나 위약금을 낼 것을 요구합니다.

 

이러한 폐단을 막기 위해 정부는 2020년 7월에 새롭게 주택법 개정을 했습니다. 개정안에 따르면 지역주택조합에 가입한 지 30일 이내라면 탈퇴 및 환불이 가능해졌지만, 정작 대부분의 현장은 개정 법 시행 이전에 사업을 진행해 법망에서 벗어났기 때문에 여러 정황을 따져봐야 가능한 것이 현실입니다.

 

 

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이는 법률 부칙으로 적용 대상을 '개정 규정 시행 후 최초로 조합원 모집 신고를 하는 경우'로 정했기 때문에 조합원의 가입 날짜뿐만 아니라 추진위원회의 최초 조합원 모집 신고일이 2020년 12월 11일 이후여야만 주택법 개정 규정이 적용됩니다.

 

그러므로 지역주택조합 탈퇴뿐 아니라 분담금 환불까지 받아야 하는 상황이라면 계약 당시 허위·과장 광고가 있지는 않았는지, 조합 측이 채무를 이행하지 않고 있는 측면은 없는지 등을 검토해야 합니다.

 

 

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만약 허위·과장 광고 등 계약 과정의 기망행위로 조합에 가입한 경우라면, 가입계약을 취소하고 납부한 분담금도 전액 환불받을 수 있으며, 조합 가입 당시 들었던 설명과 현재 진행 중인 사업 내용이 현저히 달라졌다면 이를 근거로 계약의 무효를 주장해 볼 수 있습니다.

 

계약의 기초가 되는 사정이 현저히 달라져서 계약의 이행을 강제하는 것이 신의칙에 위반될 정도라면 사정 변경을 이유로 계약을 해제하거나 해지할 수 있다는 것이 대법원의 입장입니다.

 

허위·과장 광고 또는 채무불이행이 있었다고 하더라도 입증 책임은 조합원에게 있습니다. 따라서 계약 당시부터 만약의 상황을 대비해 증거를 수집해 두는 것이 좋은데 관련 증거를 수집하려다 오히려 민·형사상 책임을 지게 되는 경우가 있어 조심해야 합니다.

 

 

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지주택 계약해지 사안에서 중요한 역할을 하는 것 중 또 다른 것은 안심보장증서입니다. 지역주택조합 가입을 유도하기 위한 수단으로 안심보장증서를 교부하는 조합에 최근 법원이 '분담금, 업무추진비를 전액 반환하라'고 판결을 내려 조합원들의 손을 들어줬습니다.

 

그동안 안심보장증서는 조합원 총회 결의가 없는 경우 원칙적으로 효력이 없는 것으로 보았습니다. 이 때문에 계약 시에는 무조건 환불해 줄 것처럼 이야기하지만 정작 조합원이 탈퇴를 희망하면 법적인 효력이 없다며 환불을 거부하는 사례가 발생해 억울함을 호소하는 조합원들이 생겨났습니다.

 

하지만 위 판결로 안심보장증서를 유효하다고 믿고 조합원 가입계약 체결을 했다면 이는 '동기의 착오'(의사표시를 하게 된 동기에 관한 착오)로서 조합원은 계약 취소와 함께 납입한 분담금을 돌려받을 수 있게 됐습니다.

 

 

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지역주택조합 문제점 보여주는 사례는?

 

경기도 파주에 사는 A씨는 우연히 B지역주택조합에 가입하게 됐습니다. 당시 홍보관에서 일하던 상담실장은 A씨에게 현재 토지확보율이 90% 이상이며, 평당 분양가 600만 원에 아파트 동·호수 지정도 가능하다며 가입을 종용했습니다.

 

A씨가 고민하는 모습을 보이자 '이 사업이 조합의 귀책사유로 무산될 경우 납부한 금액 전액 환불'을 약속하는 내용의 안심보장증서를 작성해 주기도 했는데 이에 혹한 A씨는 가입 계약과 동시에 분담금 및 업무대행비 명목의 3700만 원을 즉시 납입했습니다.

 

그러나 상담실장의 설명과는 달리 B조합은 토지 확보는 물론, 설립인가도 받지 못한 상태였습니다. 억울했던 A씨는 B조합을 상대로 가입계약 취소를 주장하며 부당이득금반환소송을 제기했고, 조합의 허위·과장 광고 및 안심보장증서를 이유로 가입계약을 체결하도록 유도한 점에 대한 기망행위가 있음을 주장했습니다.

 

 

 

 

법원 역시 이를 받아들였는데요. 지역주택조합사업은 그 특성상 장래의 진행 결과를 예측하기 어렵고 사업이 지연될 가능성이 높은데, 분담금 등의 반환을 보장하는 안심보장증서가 존재하지 않는다면 A씨가 이 사건 가입 계약을 체결할 가능성이 현저히 낮았을 것이라고 판단한 것입니다.

 

해당 사례는 조합이 효력이 없는 안심보장증서를 교부해 계약을 유도, 계약 무효 판결을 받은 사건입니다. 설령 해당 약정이 유효하다 하더라도 사실상 재원이 없는 B조합이 A씨에게 납입금액을 전액 반환할 수 없는 상황이었기 때문에 전액 환불을 약속한 안심보장증서 자체가 기망행위에 해당될 수 있습니다.

 

 

 

 

일반 아파트보다 저렴하게 집을 마련할 수 있다는 생각에 조합원 자격조건 등을 자세히 따져보지 않고 가입하는 경우가 많습니다. 하지만 실제 사업이 성공하기 위해서는 많은 지역주택조합 문제점 등이 있고, 가입 이후 탈퇴가 쉽지 않기 때문에 계약서에 서명하기 전 조합에 대한 사업 정보를 확인하는 절차를 거치는 것이 좋습니다.

 

오늘은 주택법 개정 내용과 안심보장증서 관련한 사례와 판결을 살펴보았는데요. 조합 측의 기망행위로 인해 탈퇴를 희망한다면 사안을 진단받아 보시고 법적 대응을 통해 해결하시기 바랍니다. 법무법인 명경 서울(부동산변호사닷컴)은 지역주택조합 전담팀을 운영하고 있으니 변호사 상담이 필요하다면 문의하시기 바랍니다.