지역주택조합 추진위원회 홍보와 달리 조합설립인가 못 받았다면

 

 

지역주택조합 추진위원회와 조합원 가입 계약을 했는데, 추진위원회가 수년째 지역주택조합 조합설립인가를 받지 못했다면 계약해제가 가능할까요? 다수의 조합원들이 이러한 상황에 놓여 있어 궁금해하실 것 같은데요.

 

최근 대법원은 조합원의 계약해제 주장을 받아들일 수 없다고 판단했습니다. 대법원은 A씨가 B지역주택조합 추진위원회를 상대로 낸 부당이득금 반환 소송에서 원고 승소 판결한 원심을 파기했습니다.

 

 

 

지역주택조합 인가 못받아, 계약해제 가능할까

 

 

 

앞서 A씨는 2018년 7월경 B지역주택조합 추진위원회와 계약을 맺고 계약금과 1차 중도금 명목으로 총 1억 2030만 원을 납입했습니다. 추진위원회는 조합원 모집 당시 2019년 10월 조합설립 인가를 신청한 뒤 2020년 5월 사업계획승인을 신청하고 2020년 12월 아파트 건설에 착공한다고 홍보했지만, 시간이 지나도 조합설립인가 신청조차 하지 못했습니다.

 

이에 A씨는 추진위원회가 계약 체결 당시 사업의 장기 지연 가능성과 토지확보율에 관해 제대로 고지하지 않았다는 이유로 계약을 취소하고 납부한 돈을 돌려달라는 소송을 냈습니다.

 

 

출처 - pixabay

 

 

1심은 "약관규제법에 따라 약관의 일부 조항이 무효라 하더라도 나머지 조항만으로 계약은 유효하다"며 A씨가 제출한 증거만으로는 다수의 주요 조항이 모두 무효가 된다고 보기 어렵다고 판단했습니다.

 

아울러 "계약 체결일 이전에 추진한 업무의 승인 여부는 계약 체결 당시 조합원이 충분히 판단해 결정할 수 있다"며, "추진위가 주요 내용 설명 의무를 위반했다고도 보기 어렵다"고 지적했습니다. 이에 따라 1심은 A씨의 청구를 기각했습니다.

 

 

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이후 A씨는 항소심에서 "계약 이후 3년이 지나도록 추진위가 지역주택조합 조합설립인가를 받지 못했고 사업부지 확보자금 대부분을 업무대행 수수료로 써 장차 사업부지를 확보할 자금조차 부족하다"며, 사정 변경을 이유로 한 계약해제의 주장을 추가했는데 항소심은 이를 받아들였습니다.

 

항소심 재판부는 "지역주택조합 추진위원회가 자금으로 방만하게 집행해 매우 과다한 비용을 사용한 것으로 보인다"며 "남은 자금과 장차 추가로 모집할 조합원이 납부할 계약금으로 과연 주택법이 요구하는 비율의 소유권 확보가 가능할지 의문"이라고 지적했습니다. 그러면서 추진위가 A씨가 납입한 1억 2030만원을 지급하라고 판결했습니다.

 

 

 

 

대법원의 판결은?

 

하지만 대법원의 판단은 달랐습니다. 대법원은 "지역주택조합 사업은 진행 과정에 변수가 많아 사업 진행이 지연될 수 있다는 점을 어느 정도 예상할 수 있었다"며 "추진위가 새 대표를 선임하고 사업성 검토 용역계약 등을 맺는 등 노력을 기울이고 있어 사업 진행이 불가능해졌다고 단정할 수 없다"고 판단했습니다.

 

이어 "계약 성립 당시 기초가 된 사정이 현저히 변경되고 그로 인해 계약을 유지하는 것이 더 이상 용인될 수 없는 상태가 됐다고 볼 수 있어야 사정 변경에 의한 계약해제가 인정될 수 있다"며, "이 사건에서는 그에 관한 증명이 부족하므로 계약해제를 인정할 수 없다"고 덧붙였습니다.

 

 

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지역주택조합 사업은 사업계획단계에서는 향후 어떻게 진행이 될 것인지 예상하기 어려운 사업입니다. 따라서 이 대법원 판례는 추진위가 최초 홍보한 계획이 지연됐다는 이유만으로는 계약의 해제가 인정되기 어렵다는 것을 재확인한 의미가 있다고 할 것입니다.

 

따라서 지역주택조합과 계약을 한 조합원이 계약의 하자를 이유로 한 취소 내지 해제를 인정받기 위해서는 단순한 사업 지연 내지는 사업의 불확실성만으로는 어렵고, 기망행위 내지 착오를 인정할 수 있는 구체적인 사유와 그 증거를 들어 이를 입증해야만 가능하다고 할 것입니다.

 

 

 

 

지주택 기망행위의 예로는 가입계약 당시 토지매입률, 확보율 혹은 조합원 모집률을 사실과 다르게 허위로 부풀려서 광고했다거나 애초에 가입 자격이 되지 않는데 문제가 없다며 일단 가입을 시키는 등의 행위가 있습니다. 조합 측의 기망행위로 인한 착오에 의해 가입했다면 그 기망행위를 입증하여 소송을 제기해 볼 수 있습니다.

 

여기서 확인해야 할 것은 입증을 조합원이 해야 하기 때문에 처음부터 증거자료를 수집해두는 것이 중요합니다. 물론 조합 가입할 때 문제가 생길 것을 염두에 두고 가입하는 것은 아닐 것입니다. 하지만 지주택 사업 특성상 사정 변경이 많다 보니 가입할 때부터 상황 녹취, 계약서를 비롯한 각종 홍보물 등을 보관해두고 있는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

오늘은 이렇게 지역주택조합 추진위원회가 지역주택조합 조합설립인가 받지 못했지만 처음에 홍보한 사업 계획이 지연되었다는 이유만으로는 계약해제가 어렵다는 대법원 판례를 소개해 드렸습니다.

 

만약 조합의 귀책사유를 입증할 수 있다면 이를 근거로 조합을 상대로 협의 및 소송을 제기해 볼 수 있습니다. 저희 법인은 지주택 전담팀을 운영하고 있으며 승소 사례가 다양하여 각자의 사안에 맞는 해결 방안을 제공하고 있습니다. 변호사 상담이 필요하다면 법무법인 명경 서울(부동산변호사닷컴)로 문의하시기 바랍니다.