경기광주 쌍령공원 조림사업, 토지사용료 받을 수 있을까

 

 

지난 2020년 7월 1일부로 도시공원 일몰제가 시행되었습니다. 1999년 10월 헌법재판소가 '지자체가 개인 소유의 땅에 도시계획시설을 짓기로 하고, 장기간 아무런 보상도 하지 않은 것은 재산권의 과도한 제한'이라면서 도시계획법에 대해 헌법불합치 결정을 내린 것이 일몰제 도입의 배경입니다.

 

2000년 1월, 도시계획시설 결정 고시일로부터 20년간의 유예기간을 두고 이 시기 동안 사업이 시행되지 않을 경우 그 결정은 효력을 상실하여 해제된다는 내용의 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'이 제정됐습니다.

 

 

출처 - pixabay

 

 

장기미집행 도시계획시설 일몰제 시행을 앞두고 많은 지자체에서 실시계획인가를 냈습니다. 20년이란 시간 동안 지자체에서는 토지주의 사유지를 공원, 도로 등 지정만 해놓고 사들이지 않은 사유지를 보상하거나 매입하는 일을 재정난을 이유로 미뤄왔기에 일몰제 시행을 코앞에 두고 실시계획인가를 낸 것입니다.

 

실시계획인가만 내면 2020년 6월 30일이 아니라 2025년 6월 30일까지 보상하는 것이 원칙이라 지자체에서 꼼수를 쓴 것으로 볼 수 있습니다. 재원이 부족한 지자체를 대신해 민간에서 공원을 조성하는 대신 일부 용지를 개발하도록 허용하는 '민간공원 특례 사업'이 대안으로 제시됐지만, 이 역시 추진 심의에 부결되거나 비리 사건이 터지면서 진행이 무산되는 경우가 많습니다.

 

 

출처 - 광주시청

 

 

그중 경기광주 쌍령공원 역시 장기간 미집행 도시공원인데 최근에 실시계획인가 열람 및 주민 의견 청취 공고가 난 곳입니다. 공고문의 사업 명칭을 살펴보면 민간공원조성 특례사업임을 알 수 있습니다.

 

이처럼 실시계획인가 공고가 나자 토지주들은 그에 따른 토지보상을 기대하게 됩니다. 하지만 토지보상액이 만족스럽지 않은 경우가 많은데, 이는 사업의 예산이 한정적이기 때문에 지자체는 지주들의 보상액을 최대한 낮게 산정하고 싶어 하기 때문입니다. 토지보상액은 감정평가사가 어떤 기준으로 산정하느냐에 따라 달라지기 때문에 정해진 금액이 없습니다.

 

 

 

 

그렇다고 해서 보상금 증액 방법이 아예 없는 것은 아닙니다. 보상금 산정 기준이 어떤 지목으로 되었느냐가 관건입니다. 해당 토지가 사실상 공원으로 사용되고 있는 토지의 경우, 지자체의 부당이득 반환 의무가 있습니다. 쉽게 말해 지자체가 토지주에게 토지사용료 명목으로 임료를 내야 한다는 것입니다. 하지만 이 역시 기존에 전/답/대지에 임야로 조림사업 된 상황이라면 기존 기준으로 보상금이 산정되어야 합니다.

 

하지만 대부분의 지자체는 보상금 산정을 공원, 임야 기준으로 산정하기 때문에 보상액이 낮게 산정되는데요. 더군다나 최근 지자체에서 보상액 산정 기준을 공원/임야 기준으로 하기 위해 대지에 인공적으로 임야조림 하는 경우가 많습니다. 이런 상황을 토지주가 입증한다면 부당이득반환소송 등에서 승소하면 지자체는 매년 토지 사용료 내야 하기 때문에 우선적으로 보상을 하거나 매수하려고 할 것입니다.

 

 

출처 - 국토지리정보원 1993년 항공사진

 

 

경기광주 쌍령공원 역시 비슷한 상황입니다. 1993년 항공사진을 확인해 보면 전답이 많은 것을 볼 수 있는데 이는 93년 이전에 조성된 전답이기에 전답 기준으로 토지보상액을 받을 수 있습니다. 다만 최근 사진을 살펴보면 광주시에서 조림사업 통해 임야 조림 한 것으로 보이는데 이렇게 되면 소송 제기 시 5년 치의 부당이득반환 청구 가능성도 있습니다.

 

저희 로펌에서도 이와 비슷하게 사례로 토지보상 소송을 진행하여 승소한 사건이 있는데 바로 서울 안산도시자연공원 입니다. 사례를 간단하게 소개해 드리자면 의뢰인을 법률 대리해 저희 명경(서울)이 도시자연공원구역 취소소송 진행 중에 사건 토지들이 공원 조성 전에는 임야가 아닌 대지로 사용되고 있었다는 점을 확인하게 되었습니다. 즉 원래는 나무가 없던 일반 대지였으나 서울시 및 서대문구가 공원 조성을 위해 사유지에 인위적으로 조림 사업을 한 것입니다. 

 

 

출처 - 다음카카오맵 / 2008년(좌), 최근(우)

 

 

이에 저희 법인은 서울시가 무단으로 토지의 형질을 변경하고 토지 전체에 대해 조림사업 한 상황이라고 판단하여 지자체의 점유 행위를 입증할 책임이 있는 의뢰인 토지의 70년대 공문 증거를 확보하여 증명했습니다. 

 

결과적으로 법원은 지방자치단체의 공원 조성 전 현황인 대지 기준 부당이득금 반환 청구에 대해 받아들였고, 5년 이내의 부당이득금 반환과 토지 점유를 상실하는 날까지 지자체가 의뢰인에게 매달  토지 사용료 지급하라는 판결을 받음으로써 승소했습니다.

 

 

 

 

이처럼 지자체가 공원 조성 사업 혹은 고의, 인위적으로 임야 조림사업 하기 이전에 토지가 전/답/대지 등으로 쓰였다는 것을 입증한다면 보상액 증액 혹은 토지사용료 받을 가능성이 있습니다. 다만 이러한 입증 및 법적 대응을 지자체 상대로 토지주 혼자서 진행하는 것은 현실적으로 어려움이 많습니다. 

 

경기광주쌍령공원 비롯한 전국의 다른 도시공원 토지주인데 보상금 문제로 어려움을 겪고 있거나 토지수용, 부당이득반환소송, 도시자연공원구역 해제 등에 대해 법적 대응을 하고 싶다면 문의하시기 바랍니다. 법무법인 명경 서울(부동산변호사닷컴)은 토지보상 전담팀을 운영하고 있으며 토지주로서의 권리 및 피해 회복을 위해 노력하고 있습니다.