깡통전세사기예방 위해 확인할 것들은?

 

수도권 일대에서 자본금 없이 100억 원대 전세사기를 저지른 20대 A씨에게 징역 10년이 선고됐습니다. A씨는 2020년 2월부터 12월까지 서울, 인천, 수원, 부천, 고양 등 수도권 일대에서 47명으로부터 전세자금 100억 4000만 원을 가로챈 혐의를 받습니다.

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신축 빌라나 다세대주택의 분양 대행업자와 분양계약을 맺는 동시에 임차인을 모집했습니다. 이어 분양가보다 높은 금액으로 전세 계약을 맺는 수법으로, 전세보증금과 분양대금의 차액은 A씨와 분양대행업자가 나눠 가졌습니다.

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이 주택은 전세가가 실제 매매 대금보다 높은 이른바 '깡통'이 됐습니다. 하지만 계약 기간이 끝난 임차인의 전세보증금은 새 임차인의 보증금으로 반환하는 방식으로 임대 사기를 이어갔습니다. 해당 수법으로 A씨는 별다른 소득이나 재산이 없이 주택 120여 채를 소유하게 됐죠.

 

'수도권 100억원대 전세사기' …法 "징역 10년" 선고

 

검찰은 A씨가 임차인들에게 '깡통' 전세 사실을 숨기고, 임대차보증금을 반환할 의사나 능력도 없었다고 보고 기소했는데요.

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이에 1·2심 재판부는 "A씨가 범행을 모두 인정하지만, 전세 사기 범행은 경제적 기반이 취약한 피해자들을 상대로 해 죄질이 매우 좋지 않다"며 "A씨가 피해를 복구하거나 피해자들과 합의하지도 못했다"면서 선고 이유를 밝혔습니다.

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이처럼 전국 각지에서 깡통전세사기가 기승을 부리고 있는데요. 임대인이 처벌을 받게 된다고 해도 세입자 모두가 보증금 전부를 돌려받을 수 있는 건 아니기 때문에 더욱 주의하셔야 합니다.

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전세사기예방 방법 함께 최근 전세사기법률상담으로 많이 문의하시는 내용에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

깡통주택이란?

 

임대인의 집이 경매로 넘어갔을 때 나의 보증금이 떼이게 되는 집을 말합니다. 매매가격의 대다수를 세입자의 보증금과 빚으로 채우고 있는 집이어서, 사실상 임대인의 몫은 거의 없는 집들이 흔히 깡통주택인 셈이죠.

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깡통주택을 전세로 내놓는 임대인들은 보통 ‘갭투기’를 통해 해당 주택을 사들였을 가능성이 높은데요. 이때의 갭(차액)은 ‘매매가-전세가’입니다. 이 갭마저도 은행에서 대출을 받죠.

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이렇게 되면 보증금, 은행 대출금도 전부 언젠가 타인에게 돌려줘야 하는 돈이기 때문에 임대인이 스스로 자유롭게 융통할 수 있는 돈이 거의 없습니다. 그렇기 때문에 만약 집이 경매에 넘어가기라도 하면, 세입자는 보증금을 떼이게 되는 문제가 발생합니다. 경매에 넘어가지 않더라도, 계약이 끝나고 이사를 나갈 때 제때 보증금을 돌려주지 못할 수 있습니다.

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깡통전세 확인하는 방법은?

 

일반적으로 깡통주택은 보증금 + 대출금의 총합이 집값의 80%를 넘는 집을 의미합니다. 결국 임대인이 자기 돈을 얼마나 들여서 집을 갖고 있느냐가 중요한 것인데요. 임대인이 어떠한 사정이 생겼을 때 빚 상환을 회피해버릴 수 있기 때문에 깡통주택에 전세로 들어간 순간부터 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 생깁니다.

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앞서 말씀드린 것처럼 경매에 넘어가거나 넘어가지 않더라도 집값이 떨어지거나 임대인의 경제적 사정이 어려워지면 보증금을 돌려주지 못하게 될 수도 있는 것이죠. 애초에 임대인의 돈은 거의 없는 깡통주택이기 때문에, 임대인이 돈이 없다며 보증금을 돌려주지 않는 경우가 많습니다.

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따라서 깡통전세사기예방을 위해선 반드시 등기부등본 서류를 통해 이 집에 빚이 얼마나 많은지 확인해야 합니다.

 

 

등기부등본은 임대인이 아니더라도 누구나 대법원 인터넷 등기소에서 발급, 열람할 수 있습니다.

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만약, 아파트나 오피스텔 같은 집합건물을 알아보고 있다면, ‘토지’와 ‘건물’을 하나의 등기부등본에서 함께 확인할 수 있습니다.

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하지만 다가구주택, 다세대주택, 단독주택 등 집합 건물이 아닌 집을 알아보는 중이라면, 토지에 대한 등기부등본도 함께 확인해 봐야 합니다. 건물의 등기부등본이 깨끗해도, 토지 등기부등본이 복잡하게 꼬여 있는 집도 있기 때문이죠.

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단, 임차권자가 임차권등기를 아직 마치지 못한 경우에는 등기부등본에 적히지 않을 수 있습니다. 이 경우, 전입세대 열람내역, 확정일자 부여 현황 등으로 확인해야 합니다.

 

 

깡통전세인지 확인하는 방법은 이외에도 국토교통부 실거래가 공개시스템, KB부동산 등에서 집값 시세를 확인할 수 있습니다. 보증금과 집값이 거의 맞먹는 수준이라면 최대한 피하시는 게 좋습니다.

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또한 임대차 계약을 할 때 이 집에 빚이 많지만 임대인이 부자라며 보증금을 당연히 돌려준다고 안심시키더라도 100% 믿어서는 안 됩니다. 깡통주택 전세사기가 벌어진 이후에 임대인이 처벌받는다고 해도, 반드시 내 보증금 전부를 돌려받을 수 있다고 장담할 순 없기 때문에 경제력을 과시하더라도 깡통전세사기가 벌어진 이후에는 아무 도움이 되지 않습니다.

 

 

마지막으로 전세보증금반환보증에 가입하는 것이 좋습니다. 전세보증금반환보증이란 전세보증금의 반환을 책임져주는 상품입니다.

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깡통주택을 잘 걸렀다고 하더라도 집값이 하락하면 그 어떤 안전한 집이라도 깡통주택이 될 수 있기 때문에 계약 체결 전에 전세보증금반환보증에 가입할 수 있는 주택인지 먼저 따져보고, 계약 체결 후 전세보증금반환보증에 가입하면 보증금 미반환 위험에서 조금이나마 벗어날 수 있습니다.

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오늘은 이렇게 깡통전세사기예방법 등을 살펴보았습니다. 처음부터 꼼꼼히 확인하고 부동산 계약을 진행했다고 하더라도 시간이 지나 임대인이 처음 약정과 달리 보증금을 고의로 돌려주지 않는다면 법적 대응을 통해 피해 회복을 할 수 있도록 노력해야 합니다.

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저희 법무법인 제이앤케이(부동산변호사닷컴, (구)법무법인명경서울)는 부동산, 건설 소송 전문 로펌으로 각각의 전담팀을 꾸려 운영하고 있으니 법률상담이 필요하다면 문의하시기 바랍니다.

 

 

 

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