토지수용보상절차에서 중요한 것은 토지수용보상가격 증액!

 

안녕하세요. 그동안 도시자연공원구역 해제 및 토지수용보상금 증액 사례에 대해 여러 번 소개해 드렸는데 이번에 또 한 번 토지수용보상가격을 증액한 사례가 있어 소개해 드리려고 합니다. 토지수용보상절차가 궁금하신 토지소유주분들이라면 오늘도 역시 집중하셔야겠습니다. 

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저희 법인은 최근 서울시 관악구를 상대로 한 ‘토지수용보상금 증액청구소송’에서 좋은 결과를 얻었는데요. 쉽지 않은 소송이었지만 유의미한 결과에 법인과 의뢰인 모두 만족스러웠던 사건이었습니다. 궁금하신 분들이 많을 것 같아 사례 먼저 소개해 드리겠습니다.

 

출처 - 부동산변호사닷컴 유튜브

 

서울시 관악구 도시공원 내 토지를 소유한 A씨의 사례입니다. 의뢰인 A씨는 얼마 전 관악구로부터 토지수용에 따른 보상금 지급을 안내받았습니다. 이후 토지수용보상절차에 따라 수용재결까지 진행했으나 토지수용보상가격에 의문이 생겨 저희 법인을 찾아주셨는데요.

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법인 검토 결과, 감정평가에 오류가 있음을 확인할 수 있었습니다. 어떤 오류였을까요?

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이 사건 토지는 도시자연공원으로 결정되기 전인 1980년 이미 전답 및 택지로 사용 중이었던 곳이었는데요. 공부상 지목이 임야로 되어 있기는 하나, 당시 허가를 받지 않은 채 전, 대지, 잡종지 등으로 형질변경행위가 완료된 곳이었습니다.

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그렇다면 감정평가는 원칙적으로 공원 지정 전 현황인 택지 내지 전답으로 평가되어야 하고, 그게 아니라면 최소한 현재 시점의 실질적 이용상황인 창고용지 내지 전답으로 평가해야 하는 것이 맞습니다.

[대법원 판결 1994. 4. 12. 선고 93누6904 판결] 토지가격의 평가를 함에 있어 공부상 지목과 실제 현황이 다른 경우에는 실제 현황을 기준으로 평가해야함이 원칙이며, 평가대상 토지에 형질변경이 행하여지는 경우 형질변경행위가 완료되어 현황의 변경이 이루어졌다고 보이는 경우에는 공부상 지목변경절차 마치기 전이라도 실제 현황을 기준으로 평가함이 상당하다.

 

출처 - 부동산변호사닷컴 유튜브

 

그런데도 협의 보상 단계와 이의 재결, 수용재결의 기초가 된 감정평가에서 해당 토지가 공부상 지목인 임야를 기준으로 평가됐던 것입니다.

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즉 실제 현황을 기준으로 평가되었어야 하는데 그게 아닌, 공부상 지목인 임야로 낮게 평가되었다는 의미입니다.

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설령 이 사건 토지가 불법형질변경토지 또는 무허가개간토지라고 하더라도, 1995년 1월 7일 공익사업시행지구에 편입되어 있던 토지였기 때문에 당시의 현실적인 이용상황에 따라 보상하거나 개간비를 보상하여야 합니다.

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사실 자연 상태의 임야였다는 점은 상대측에서 증명을 했어야 하나, 아무런 증명을 하지 못하는 상황이었습니다.

[대법원 2015. 8.27. 선고 2012두7950 판결] 수용대상 토지의 이용상황이 일시적이라거나 불법형질변경 토지라는 이유로 본래의 이용상황 또는 형질변경 당시의 이용상황에 의해 보상액을 산정하기 위해서는 그와 같은 예외적인 보상액 산정방법의 적용을 주장하는 쪽에서 수용대상 토지가 불법형질변경 토지임을 증명해야 한다. 또한 수용대상 토지의 형질변경 당시 관계 법령에 의한 허가 또는 신고의무가 존재하였고 그럼에도 허가를 받거나 신고를 하지 않은 채 형질변경이 이루어졌다는 점이 증명되어야 한다.

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출처 - 부동산변호사닷컴 유튜브

 

그렇다면 소송이 A씨쪽으로 유리하게 흘러갔을 거라고 예상하실 텐데요. 결국 A씨는 충분한 보상을 받았을까요?

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네, 저희 법인은 앞서 말씀드린 내용들을 토대로, 감정 신청 시 감정평가에 관한 규칙에 따라 필지 내 이용상황이 서로 다른 경우 ‘주된 용도 기준’으로 감정평가하도록 되어 있다는 점과 대상 토지의 모든 가격 형성 요인들을 검토하여 반영될 수 있도록 요청한 결과, 추가로 총 약 21억 원이 증액되었습니다.

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놀라지 않을 수 없는 금액이죠? 의뢰인이 의문을 가지고 토지보상변호사를 찾지 않았다면 일어나지 않았을 일입니다.

 

 

과거 또 다른 보상금 증액 소송 포스팅에서도 말씀드린 적이 있는데 토지보상 감정평가 과정에서 중요한 부분 중 하나가 바로 토지의 상황입니다. 공부상 지목과 현 상황이 다르게 평가되었다면 이러한 부분을 면밀히 검토하여 큰 손해가 나는 일이 없도록 해야 할 것입니다.

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토지수용은 공익사업을 위해 법령이 정하는 바에 의해 개인의 재산권을 강제적으로 취득하는 것이므로, 토지 소유자에게 특별한 희생이 발생하며 이에 토지 소유자는 어느 정도의 희생은 감수해야 합니다.

 

그러나 공익사업이 국민의 재산권을 과다하게 제한하는 방향으로 이루어져서는 안 되며, 수용 자체를 개인이 거절할 수 있는 성질의 것이 아닌 만큼 수용이 불가피하다면 그 손실은 충분히 보상해 주어야 할 것입니다.

 

 

이번 시간에는 토지수용보상가격 산정은 공부상지목이 아닌 토지의 실질적인 이용 상황이 기준이 되어야 함을 사례를 통해 살펴보았습니다. 토지수용보상절차에 대한 의문이 있으신 분들, 주저 마시고 토지보상변호사와 논의해 보상금 증액 가능성 여부를 판단 받아 보시면 좋을 것 같습니다.

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저희 법무법인 제이앤케이(부동산변호사닷컴, (구)법무법인명경서울)는 부동산, 건설 소송 전문 로펌으로 각각의 전담팀을 꾸려 운영하고 있으니 관련해서 변호사 도움이 필요하다면 문의하시기 바랍니다.

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