재개발현금청산대상과 절차가 궁금하다면

 

이번 포스팅에서는 재개발현금청산대상과 재개발현금청산절차에 대해 알아보도록 하겠습니다. 현금청산자라면 끝까지 집중해서 보시기 바랍니다.

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우선 재개발이란 개념이 생소하신 분들을 위해 설명을 해드리겠습니다. 재개발 사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업입니다.

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재개발 사업의 경우, 해당 구역에 거주하고 있다면 본인의 의사와는 상관없이 조합에 무조건적으로 가입이 됩니다.

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이때 토지주들은 분양권을 선택해서 정비사업이 끝나고 입주할 것인지, 재개발현금청산자가 되어 보상을 받을지 결정해야 합니다.

 

출처 - 부동산변호사닷컴 유튜브

 

재개발현금청산자 기준은?

 

분양 희망자는 재개발 조합원으로 남아있으면 되고, 분양을 원하지 않는다면 보상을 받는 현금청산자가 되는 것입니다. 그럼 재개발현금청산대상자는 어떤 경우에 될 수 있는 걸까요?

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기준은 크게 <도시및주거환경정비법>과 <재개발표준정관>에 따라 분류할 수 있습니다.

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먼저 <도시및주거환경정비법>에 따르면 분양신청을 하지 않은 사람, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 사람, 법 제72조제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 사람, 법 제74조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 사람, 현금청산대상자로부터 토지 또는 건물을 양수한 사람으로 나눌 수 있습니다.

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세부 조항에 따라 분양신청을 할 수 없는 사람에는 투기과열지구 내 5년간 재당첨 제한에 따른 경우가 해당되고 과소필지 소유자이거나 투기과열지구의 양수인 역시 분양대상에서 제외됩니다.

 

 

 

재개발​현금청산대상 기준이 생각보다 세분화되어 있죠? 이처럼 단순히 분양을 희망하지 않는다고 해서 무조건 현금청산 대상자가 되는 것은 아닙니다.

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<재개발표준정관>에 따라서는 분양계약체결기간 동안 분양계약을 체결하지 않은 사람과 총회 제명 결의된 사람이 현금청산자 대상이 될 수 있습니다.

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일단 조합원이 분양신청을 한 이상 분양신청 기간이 종료된 이후에는 임의로 분양신청을 할 수 없고, 조합원이 분양계약체결 의사가 없음을 명백히 표시하고 사업시행자가 이에 동의한 경우에 한하여 재개발현금청산자가 될 수 있는데요.

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정관 규정이 있는 경우에는 분양계약체결 기간에 분양계약체결을 하지 않는 방법으로 현금청산자가 될 수도 있으나 이는 사후적이고 예외적인 규정이므로 조합원으로서는 신중하게 분양신청 여부를 결정할 필요가 있습니다.

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결국 분양신청을 하기로 결정했다면 분양신청 기간 내에 반드시 신청을 해야 하고, 현금청산을 하기로 결정했다면 보상을 더 많이 받기 위해 노력해야 하는 것이죠.

 

 

재개발현금청산자가 되는 시점은?

 

분양신청을 하지 않거나 분양신청기간에 적법하게 철회한 조합원, 즉 분양미신청자는 ‘분양신청기간 종료일 다음날’​입니다.

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분양신청을 했으나 분양계약을 체결하지 않은 분양계약미체결자는 ‘분양계약 체결기간 종료일 다음날’에 조합원의 지위를 상실하고 현금청산자가 됩니다.

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현금청산대상자가 되면 즉시 청산금을 받을 수 있는 걸까요?

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그렇지는 않습니다. 한 가지 알고 계셔야 하는 점은 많은 분들이 재개발 현금청산자가 되면 곧바로 청산금을 받는다고 생각하는 것인데요. 현행 도시정비법은 청산금을 받을 수 있는 시기를 한참 뒤로 규정하고 있습니다.

 

출처 - 부동산변호사닷컴 유튜브

 

재개발현금청산절차는?

 

토지보상법에 따라 수용재결절차로 진행됩니다. 손실보상협의 → 수용재결 → 이의재결 → 행정소송 순으로 각 단계에서 불성립되면 다음 단계로 넘어가는 것입니다.

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사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음날부터 90일 이내에 현금청산자와 손실보상에 관한 협의를 해야 하며, 분양신청기간 종료일의 다음날부터 협의를 시작할 수 있습니다.

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만약 협의가 성립되지 않으면 사업시행자는 협의 기간 만료일 다음날부터 60일 이내​에 수용재결신청을 해야 하고, 위 기간을 넘기면 지연일수에 따른 이자를 지급해야 합니다.

 

 

 

위와 같은 재개발현금청산절차에 따른 시기를 놓치거나 처음부터 보상금 산정을 적절하게 받지 못했다면 현금청산자로서 손해를 볼 확률이 높습니다. 기준과 재개발절차가 복잡한 만큼 잘 확인하셔야 합니다.

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현금청산은 결국 아는 만큼 받는다는 말이 있죠? 보상금 증액이 필요하다면 전문 변호사의 도움을 받아 보시기 바랍니다.

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저희 법무법인 제이앤케이(부동산변호사닷컴, (구)법무법인명경서울)는 부동산, 건설 소송 전문 로펌으로 각각의 전담팀을 꾸려 운영하고 있으니 재개발현금청산대상자로서 변호사 도움이 필요하다면 문의하시기 바랍니다.

 

 

 

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