토지경계침범분쟁, 부동산처분금지가처분신청 중요!

 

 

토지경계침범분쟁으로 인한 토지인도, 건물철거 등의 부동산 분쟁이 빈번하게 발생하고 있는 것 같습니다. 저희 법인으로 꾸준하게 문의가 많이 들어오고 있는데요. 이 같은 갈등의 발생원인은 무엇일까요?

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시간을 거슬러 올라가 보면 과거에는 토지 경계를 나무, 담장으로 표시만 해 놓았을 뿐, 명확하게 구분 짓지 않아 사실상 남이 내 땅을 침범했는지 내가 남의 땅을 침범했는지 정확하게 판단하기가 어려웠습니다.

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하지만 후대에 내려올수록 부동산 가치 상승은 물론 수익구조의 변화로 재산권에 대한 의식이 높아지며 경계측량을 하는 사례들이 늘어났고 이에 따른 분쟁 역시 늘어나게 된 것이죠.

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따라서 오늘은 토지경계침범분쟁 발생 시 대응방법인 부동산처분금지가처분신청 등 부동산보전처분에 대해 이야기해 보려고 합니다.

 

 

 

내 땅에 불법건축물이 들어선 경우, 일반적으로 토지반환을 요구할 수 있습니다. 그러나 이는 토지에만 국한된 것이기에 온전한 자신의 재산권을 되찾기 위해서는 해당 건물주를 상대로 토지인도 청구소송과 함께 건물철거소송을 동시에 진행해야 합니다. 이 밖에도 점유한 동안 발생한 이익에 대한 부당이득반환청구, 손해배상도 고려해 볼 수 있습니다.

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이를 위해서는 반드시 등기부등본을 통한 소유권 입증이 필요한데요. 문제는 무허가건물과 같은 미등기 건축물인데, 이때는 미등기건축물을 양도받아 점유·사용하고 있는 사람을 상대로 소송을 제기하면 됩니다.

 

 

 

법률상 또는 사실상 처분을 할 수 있는 지위에 있는 자는 ‘등기를 하지 않고 있는 건물 점유자’도 포함되므로 대지 소유자가 그 건물에 의해 불법점유를 당하고 있는 경우 건물의 철거를 요구할 수 있습니다.

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다만, 경계분쟁은 딱 떨어지는 답이 있는 것은 아니기에 반드시 소송 전 법적지상권과 점유취득시효, 부동산처분금지가처분 신청 등을 확인해 보는 것이 좋습니다.

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법적지상권이란?

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경매로 토지소유자와 건물소유자가 달라졌을 때 일정한 요건을 갖추면 건물 소유주를 보호하는 제도로 법적지상권이 인정되면 건물을 철거하지 않아도 됩니다. 토지와 건물이 동일한 소유자의 소유였지만 어느 한쪽이 경매에 회부되어 소유주가 달라진 경우에는 법정지상권이 인정되므로 해당 사항에 대해 확인해 보아야 합니다.

 

 

 

또한 토지경계침범분쟁에서 중요한 점유취득시효는 소유의 의사를 가지고 20년 이상 토지를 점유했다면 이에 대한 소유권을 인정해 주는 제도를 말하는데요. 20년이 지났다고 무조건 인정되는 것이 아니기 때문에 현 상황에 대해 전문가의 상담을 받아보는 것이 좋습니다.

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인정되지 않는 경우의 예로는 침범하고 있는 토지 부분 면적이 소유하고 있는 면적에 비해 지나치게 과다한 경우, 단순 착오가 아닌 악의적 성향의 타주점유, 중간에 점유 기간이 단절되는 경우 등을 들 수 있습니다.

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위와 같은 사항을 모두 점검했다면 부동산처분금지가처분 신청을 해두는 것도 중요합니다.

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부동산처분금지가처분이란?

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목적물인 부동산에 대한 채무자의 소유권이전, 저당권·전세권·임차권의 설정 등 일체의 처분행위를 금지하는 가처분을 말합니다.

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등기된 부동산에 한하여 허용되며, 미등기부동산이나 채무자의 권리가 등기되지 아니한 경우라면 그 등기를 병행 또는 선행할 수 있는 경우에 한하여 신청할 수 있습니다.

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미등기부동산이라도 그 부동산이 채무자의 소유이면 즉시 채무자명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류(미등기건물인 경우에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번·구조·면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류)를 붙여 가처분을 신청할 수 있습니다

 

 

부동산 보전처분을 해두지 않는 경우, 소송 중 건물의 점유자나 소유자가 바뀔 위험성도 있기 때문에 부동산처분금지가처분 신청을 해두는 것이 좋습니다.

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이미 이전 점유자를 상대로 승소했다면 효력이 바뀌지 않으나, 소송이라는 것이 단 며칠 만에 끝나는 것이 아니라 길게는 1년 이상이 될 수 있기 때문에 그 사이에 변동 사항이 있다면 내용을 복잡하게 얽힐 수 있으니 유의해야 합니다.

 

 

오늘은 토지경계침범분쟁과 관련하여 부동산보전처분의 중요성을 살펴보았습니다. 이러한 문제는 여러 명의 이해관계가 얽혀 있고 사안이 복잡하기 때문에 전문가의 도움을 받아 해결하시는 것이 아무래도 효율적일 것입니다.

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저희 법무법인 제이앤케이(부동산변호사닷컴, (구) 법무법인명경서울)는 부동산, 건설 소송 전문 로펌으로 각각의 전담팀을 꾸려 운영하고 있으니 부동산처분금지가처분신청 관련해서 변호사 상담이 필요하다면 문의하시기 바랍니다.

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참고기사↓ ↓ ↓

법무법인 명경 서울 김재윤 변호사 “경계분쟁으로 인한 건물철거소송, 어떤 조치 필요할까”

 

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