토지수용보상금 증액 사례와 토지보상법과 궁금하다면

 

 

공익사업이 있는 경우 개인의 토지를 강제로 수용할 수 있는 토지수용 제도라는 것이 있는데요. 수용권이 발동되면 토지 소유자에게 토지수용의 대가로 토지수용보상금을 책정하여 주는데 이때 보상금은 감정평가로 결정됩니다.

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법에서는 국가, 지방자치단체, 공공기관 등의 사업시행자에게 토지를 강제로 수용하기 전에 토지 소유자와 성실하게 협의할 의무를 부과하고 있는데 대부분의 토지 소유자는 사업시행자가 협의를 요청하며 제시하는 토지보상금액에 만족하지 못합니다.

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절차를 살펴보자면 우선 사업시행자는 토지 소유자와 몇 차례 협의를 시도합니다. 협의가 결렬되면 지방토지수용위원회에 수용재결을 신청합니다. 지방토지수용위원회에서는 수용재결을 위하여 감정평가사에게 보상평가를 의뢰하고, 이때 토지주는 다시 한번 감정평가를 받아 볼 기회가 생깁니다.

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수용재결 보상금에도 불만족한다면 이의할 수 있는데요. 다시 행정심판을 한 번 더 받아보는 방법으로 중앙토지수용위원회에 이의신청(이의재결) 할 수도 있고 그게 아니라면 곧바로 행정소송을 제기할 수도 있습니다.

 

 

 

 

이와 관련해서 토지보상사례를 살펴보면서 보상금 증액 가능성과 토지보상법에 대해 이야기해 보려고 합니다. 오늘 소개해 드릴 사례의 의뢰인들은 서울시 노원구 소재의 토지를 소유하고 있는 토지 소유자입니다.

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서울시 노원구는 도시계획시설사업의 시행을 위해 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제88조에 따라 실시계획을 작성하고, 같은 법 제91조에 따라 이를 고시했습니다.

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사업시행자는 위 사업에 편입되는 토지의 취득을 위하여 의뢰인들과 협의를 했으나 협의가 성립되지 않아 소외 서울특별시토지수용위원회에 토지수용을 위한 재결을 신청했습니다.

 

 

 

 

서울특별시토지수용위원회는 이 사건 토지를 수용하고 의뢰인들에 대한 손실보상금을 정하는 재결을 했고 그 금원을 공탁했습니다. 이에 의뢰인들은 "이의를 유보하고 보상금의 일부를 수령한다"는 조건을 명시하고 공탁금을 수령한 후 중앙토지수용위원회에 이의신청을 했습니다.

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중앙토지수용위원회는 의뢰인들의 이의신청을 기각하는 이의재결을 했으나 위 서울특별시토지수용위원회가 결정하고 중앙토지수용위원회가 확정한 보상금액은 이 사건 토지의 정당한 보상가액의 3/4도 안 되는 금액이며 의뢰인들의 정당한 이의신청을 고려하지 않은 금액이었기 때문에 이 사건 토지에 관한 손실보상금액은 감정 결과에 따라 확장하기로 하고 우선 일부만 청구했습니다.

 

 

출처 - 부동산변호사닷컴 유튜브

 

 

관련 법령은?
[공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 '토지보상법')]

 

제70조(취득하는 토지의 보상)

① 협의나 재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공시지가를 기준으로 보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 따른 그 토지의 이용계획, 해당 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령으로 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률과 그 밖에 그 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 고려하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다.

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② 토지에 대한 보상액은 가격시점에서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용 방법에 의한 객관적인 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지 소유자나 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 아니한다.

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③ ~ ⑤ 생략

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⑥ 취득하는 토지와 이에 관한 소유권 외의 권리에 대한 구체적인 보상액 산정 및 평가 방법은 투자비용, 예상 수익 및 거래가격 등을 고려하여 국토교통부령으로 정한다. <개정 2013. 3. 23.>

 

 

 

 

땅수용보상금 소송에서 중요한 쟁점은?
▶ 토지의 현실적인 이용 상황

 

해당 토지보상사례는 토지에 대한 손실보상금 산정의 기초가 된 협의보상 단계에서의 각 감정평가 및 이 사건 이의재결 및 수용재결의 기초가 된 각 감정평가는 대상 토지의 현실적인 이용 상황을 전부 임야로 보고 감정평가를 수행했으며, 교통상황 및 획지조건에 대한 고려 없이 감정평가를 수행했습니다.

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그러나 저희 법인이 사건 토지의 항공사진을 검토한 결과, 도로에 접한 면적 비율이 높고 도로에 접한 부분이 평지에 가까운 완경사지이며, 가로·세로 길이가 거의 동일한 정방형에 가까운 사다리형의 토지였습니다. 특히 토지 이용 상황의 경우, 자연림이 거의 없으며 전답 및 나지로 이용 중이었습니다.

 

 

출처 - 부동산변호사닷컴 유튜브

 

 

관련 대법원 판례는?

 

▶ 대법원 1994. 4. 12. 선고 93누6904 판결 참조 토지가격의 평가를 함에 있어 공부상 지목과 실제 현황이 다른 경우에는 공부상 지목보다는 실제 현황을 기준으로 하여 평가하여야 함이 원칙이며, 평가대상 토지에 형질변경이 행하여지는 경우 형질변경행위가 완료되어 현황의 변경이 이루어졌다고 보이는 경우에는 비록 공부상 지목변경 절차를 마치기 전이라고 하더라도 변경된 실제 현황을 기준으로 평가함이 상당하다.

 

즉 대상 토지는 형질변경행위 없이 도시공원 결정 당시인 1970년대에도 농지였고 실시계획인가 고시 당시에도 농지로 사용되었으므로, 토지 공부상 지목인 임야가 아닌 실제 이용 현황에 따라 지목을 전으로 평가해야 합니다.

 

 

출처 - 부동산변호사닷컴 유튜브

 

 

저희는 이처럼 실제 현황을 기준으로 토지수용보상금을 산정해야 한다고 주장하여 2억 원가량의 토지수용보상금 증액에 성공할 수 있었습니다. 토지수용은 공익사업을 위해 토지보상법 등 관련 법령이 정하는 바에 의해 개인의 재산권을 강제적으로 취득하는 것이므로 토지 소유자에게 특별한 희생이 발생하며 이에 토지 소유자는 어느 정도의 희생은 감수해야 합니다.

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그러나 공익사업이 국민의 재산권을 과다하게 제한하는 방향으로 이루어져서는 안 되며, 수용 자체를 개인이 거절할 수 있는 성질의 것이 아닌 만큼 수용이 불가피하다면 그 손실은 충분히 보상해 주어야 할 것입니다.

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특히 이 사건 토지의 경우, 의뢰인들의 선친이 묘지 및 농지로 이용하고 있던 토지로 토지이용권한을 자의적으로 박탈한 서울시가 의뢰인들의 정당한 보상 요구를 편법적으로 거부하는 것은 허용되어서는 안 되는 것이죠.

 

 

 

 

오늘은 토지보상법에 근거하여 토지보상사례를 살펴보았는데요. 토지수용보상금은 큰 재산권이기 때문에 보상금이 적절하게 책정되지 않았다면 반드시 증액 소송을 통해 합당한 금액을 청구하시기 바랍니다.

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저희 법무법인 제이앤케이(부동산변호사닷컴, (구) 법무법인명경서울)는 부동산, 건설 소송 전문 로펌으로 각각의 전담팀을 꾸려 운영하고 있으니 관련해서 변호사 도움이 필요하다면 문의하시기 바랍니다.

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