기획부동산 투자사기수법과 사기죄성립요건은?

 

 

우리나라는 과거부터 부동산은 실패하지 않는다는 신화를 가진 나라입니다. 살면서 부동산 성공담을 많이 접하셨을 텐데요. 하지만 모든 부동산 투자가 성공하는 것은 아닙니다. 이를 알면서도 혹시 나도 부동산 투자를 해서 성공할 수 있지 않을까 하는 기대 심리 때문에 부동산 투자를 하는 사람들이 끊이지 않고 있습니다.

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이러한 점을 노리고 부동산 사기 행각을 벌이는 업체들이 증가하면서 피해자가 속출하고 있습니다. 바로 '기획부동산 투자사기'라는 것인데 기획부동산 사기 업체가 증가함에 따라 부동산 투기를 조장하는 분위기가 형성되고 피해 금원을 빼돌리는 업체가 많아 사회적 문제가 되었습니다.

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부동산투자사기는 법적으로 사기죄성립요건을 충족하기 어렵고 사기죄가 성립하더라도 이미 손해를 본 부분에 대한 배상이 쉽지 않습니다. 장래의 수익 가능성에 혹해 잘 알아보지 않고 샀다고 하더라도 어쩔 수 없는 본인의 책임이 있는 것입니다.

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오늘은 내가 했던 투자가 기획부동산 투자사기 의심이 드는 분들을 위해 기획부동산 사기수법을 설명하면서 부동산사기죄 성립요건을 충족 여부, 소송을 통해 처벌 및 피해 회복이 가능한지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

기획부동산 사기수법은?

 

우선 기획부동산사기란 부동산을 이용해 마치 경제적인 이득을 무수하게 얻을 수 있을 것처럼 조작해 투자자들로부터 부당한 이득을 얻는 행위를 하는 중개업자나 업체입니다. 기획부동산 사기 업체들은 개발호재나 고수익을 미끼로 전혀 가치가 없는 땅이나 소유권 이전이 어려운 땅을 팔기 때문에 문제가 되고 있습니다. 투자자들은 토지 구매 당시 추후에 개발이 된다고 하니 지가 상승 등의 수익이 날 것으로 기대하며 이것이 부동산투자사기 인지도 모르고 땅을 사는 것이죠.

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실제로 해당 지역 지자체나 관계 부처 등에서 개발 계획을 발표한 경우도 있고 기획부동산 중에 극히 일부 지역은 개발이 진행되어 투자자들이 시세차익을 보기도 합니다. 하지만 대부분은 개발이 지연되거나, 애초에 토지 개발이 불가능한 지역인 경우가 많습니다.

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매매 계약 당시에 들었던 개발호재 사실과 달리 몇 년이 지나도 개발이 되지 않을뿐더러 소유권 이전도 받지 못하고 경제적 이득도 생기지 않아서 부동산 업체에 문의를 해 봐도 연락이 안 되거나 연락이 닿아도 모르쇠로 일관하는 경우가 대부분입니다.

 

 

 

 

 

또한 보통 업체는 대량의 토지를 사서 토지 분할한 뒤 여러 명이 토지 공유하도록 하는데요. 이것을 이른바 '지분 쪼개기'라고 하며 전형적인 기획부동산 사기수법입니다. 공유 지분으로 매매하는 것 자체가 불법은 아닙니다. 다만 업체가 무리하게 토지 분할하여 수십, 수백 명이 토지 공유하게 되면 소유권 행사 시에 제약이 많아져서 문제라고 하는 것입니다.

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업체 측에서 나중에 다시 환불해 주거나 본인들이 다시 땅을 사주겠다고 약속했지만 약속을 지키는 업체는 거의 없습니다. 땅을 구매한 사람들도 자신들의 토지 매입이 부동산 사기인 것을 깨닫고 뒤늦게라도 다시 땅을 다른 사람에게 팔아보려고 하지만 이미 시세보다 비싸게 샀던 땅이고 공유 지분 형태로 토지 공유하고 있는 상태라 매수하려는 사람이 없어서 이마저도 힘듭니다.

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앞서 말씀드린 대로 법률적으로 투자 행위는 기본적으로 손해나 이익 모두 본인의 책임입니다. 매수인이 생각한 대로 권리 행사를 하지 못하거나 투자 수익이 발생하지 않았다고 해서 무조건 부동산투자사기 혐의로 몰고 갈 순 없습니다.

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그렇다면 어떤 경우에 소송을 통해서 부동산사기죄 처벌이 가능한지 사기죄성립요건 등을 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

부동산 사기죄 성립요건?

 

 

1. 부작위에 의한 사기죄의 기준 中 맹지인 사실을 미고지한 경우

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맹지는 도로에 접하지 않기 때문에 가격이 낮습니다. 따라서 투자 경험이 많은 전문가는 싼 가격의 맹지를 매입하여 길을 내어 수익을 낼 수 있기 때문에 오히려 맹지에 투자하는 경우가 있는 만큼 맹지는 투자 대상이 될 수 있습니다. 따라서 맹지라는 사실을 미고지했다는 이유만으로 형법상 사기죄의 기망행위에 해당하는지가 문제가 됩니다.

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1) 피해자가 전원주택 부지로 토지를 사용하고자 하는 사실을 알고 있었음에도 매매목적물이 맹지인 사실을 미고지했다면 → 유죄

(수원지법 안양지원 2019. 10. 10. 선고 2019고단1163 판결)

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2) 맹지인 사실은 고지했으나, 개발행위에 대한 허가를 취득하기가 사실상 불가능함에도 피해자들에게 이 사건 임야 안팎의 공유도로 및 진입로의 확보를 비롯하여 향후 건축이 가능한 택지를 공급하는 것처럼 광고·고지했다면 → ​유죄

(서울고법 2018. 12.20. 선고2018노329, 1996(병합) 판결, 의정부지방법원 2018. 6. 27. 선고 2017고단5323, 2018고단1291(병합) 판결 등 참조)

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3) 맹지인 사실을 미고지하고 그 지상에 주택 등을 신축할 수 있다고 고지하지 않은 경우 → 주변 개발 호재에 대한 허위·과대광고 유무에 따라 유·무죄 판결이 나뉠 것

 

 

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2. 허위·과장 광고를 넘어 사기죄의 대상이 되는 '기망행위'의 기준

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대법원은 일반적으로 시인될 수 있을 정도의 허위·과장 광고는 사기에 해당하지 않는다고 보고 있습니다.

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그 근거로 "상품의 선전, 광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되었다고 하더라도 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 정도의 것이라면 이를 가리켜 기망했다고 할 수 없고, 거래에 있어 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지해야만 비로소 과장, 허위광고의 한계를 넘어 사기죄의 기망행위에 해당한다고 할 것이다(대법원 2004. 1. 15. 선고 2003도5728 판결, 대법원 2007. 1. 25. 선고 2004도45 판결 등 참조)"는 판례를 들 수 있습니다.

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즉, 단순히 투자원금의 몇 배 이상의 수익률을 보장한다는 문구만으로는 허위광고가 인정되지 않을 수 있고, 예컨대 도로교통, 새로운 역 신설, 그린벨트 해제 등 행정적으로 명확하게 사실 유무를 판단할 수 있는 경우임에도 불구하고 "사실과 달리" 광고한 경우 등과 같이 신의칙상 비난의 정도를 넘는 경우에만 사기죄로 처벌받을 수 있는 것이죠. 또한 확정되지 않은 정부 정책을 마치 확정된 것인 양 허위 과장·광고했다면 이 역시 통상적으로 용인할 만한 수준을 넘어서는 것으로 부동산 사기죄로 처벌될 수 있습니다.

 

 

 

 

다만 사안에 따라 법리적 해석이 다를 수 있으며 업체의 기망행위를 입증할 수 있는 증거가 중요합니다. 투자자들을 상대로 업체의 기망행위가 명백했다면 유죄로 인정되는 경우가 있지만 이를 투자자들이 입증을 해야 하기 때문에 녹취, 문자 내역, 홍보자료(팸플릿) 등 증거자료를 충분히 가지고 있어야 합니다. 투자할 때 처음부터 의심을 하고 투자하는 경우는 없기 때문에 많은 피해자들이 증거 자료를 갖고 있지 않은데요. 모든 계약을 함에 있어서 혹시 모를 상황을 대비해 증거를 수집해 놓는 것이 중요합니다.

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오늘은 기획부동산 사기수법 관련해서 기획부동산 사기죄성립요건에 대해 알아보았는데요. 부동산 투자사기가 의심된다면 각자의 사안에 맞는 법적 대응 방법이 무엇인지 전문가를 통해 진단받아 보시는 것이 우선입니다. 저희 법무법인 제이앤케이(부동산변호사닷컴, (구) 법무법인명경서울)는 부동산, 건설 소송 전문 로펌으로 각각의 전담팀을 꾸려 운영하고 있으니 기획부동산 관련해서 변호사 상담이 필요하다면 문의하시기 바랍니다.

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