토지수용보상금 증액절차는? 토지보상 많이 받는 방법 궁금하다면

 

 

토지보상 많이 받는 방법은?

부동산에 관심이 있거나 물려받은 땅이 있다면 한 번쯤 토지보상에 대해 들어보셨을 텐데요. 토지수용보상이란 댐, 도로, 철도, 임대주택 등의 공익사업으로 인해 토지가 수용을 당하면 소유주에게 그 대가로 현금, 채권, 권리 등을 받는 것을 말합니다. 국가에 땅이 수용되어 토지수용보상금이 나온다 해서 무조건 대박이 나는 것이라고 생각하시는 분들도 계십니다.

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하지만 토지수용이 반드시 좋은 것만은 아닙니다. 곧 수용된다는 소문이 돌아 투자 차 들어갔는데 수용지를 벗어나버리면 평생토록 개발되지 않을 수도 있습니다. 설사 토지 수용지에 포함되어 현금이나 대토보상을 받더라도 산정된 금액이 만족스럽지 않은 경우도 있습니다. 보통 보상금은 공시지가를 기준으로 산정되는데 오랫동안 그린벨트로 묶여있거나 했다는 등의 사정이 있으면 공시지가가 낮을 수밖에 없기 때문입니다. 이처럼 보상금 액수가 적으면 이미 시세가 오른 인근 지역에서는 대토를 구하기 힘들어집니다.

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당연히 토지소유자 입장에서는 낮은 금액으로 땅을 팔고 싶지는 않을 것입니다. 따라서 산정된 보상금액이 마음에 들지 않을 경우 토지보상금 제대로 받기 위해서는 토지수용보상 절차에 대해 확실하게 알고 있어야 합니다. 오늘은 토지보상 많이 받는 방법에 대해서 알아보려고 합니다.

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토지수용보상금 산정 기준은?

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공익사업법 제67조에 따라 토지에 대한 보상금을 산정할 때에는 1) 협의의 경우 협의성립 당시의 가격, 2) 재결이면 수용 또는 재결 당시의 가격을 기준으로 합니다. 토지수용의 절차가 진행되는 과정에서 원칙적으로 적정보상의 원칙에 따라 보상금을 지급하게 됩니다.

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토지보상금증액 위한 절차는?

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보상계획이 공고되고 통지되면 열람을 할 수 있는데 이때 보상대상자는 보상계획을 보고 토지에 대해 산정된 보상금에 대한 이의신청이 가능합니다. 이렇게 고시가 끝난 30일 이내에 시·도지사 내지 토지주들이 감정평가사를 추천하게 됩니다. 이때 산정된 금액이 중요한데 증액을 청구해도 산정금액에서 크게 벗어나지 않으니 반드시 신중하게 추천해야 합니다.

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토지주들은 감정평가사가 산정한 금액을 토대로 지자체 등과 협의를 하는데 만약 협의가 불발되면 수용재결로 의견서를 제출합니다. 그 후 다시 감정평가를 하여 금액을 통보하는데 여기에 이의신청을 하게 되면 이의재결로 가는 것입니다.

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정리하자면 보상대상자는 산정된 금액이 너무 적다고 생각되면 크게 3가지의 방법으로 보상금을 증액 받을 수 있습니다. 1차 수용재결, 2차 이의재결, 3차 행정소송으로 각 과정에서 총 3번의 추가 감정을 통해 토지수용보상금을 증액하는 것입니다.

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그럼 각 과정에 대해 자세하게 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

1. 손실보상협의 및 계약체결

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토지수용보상금이 산정되면 협의기간·협의장소 및 협의방법, 보상의 시기·방법·절차 및 금액, 계약체결에 필요한 구비서류 등을 기재해 별도 문서로 통지합니다. 협의기간이 지난 후에는 서면으로 사업시행자에게 재결을 신청할 것을 청구할 수 있습니다.

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2. 협의 불성립 시 보상금 증액 위한 구제 절차

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1) 수용재결 (행정적 구제 절차)

손실보상에 관해 협의가 이루어지지 않으면 중앙토지수용위원회의 수용재결절차를 통해 당초 사업시행자가 제시한 손실보상의 적정성·적법성을 다시 심사할 수 있습니다.

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재결이 신청되면 관한 토지수용위원회의 의뢰에 의해 시장·군수·구청장이 재결신청서 및 관계서류의 사본을 공고하고 14일 이상 열람할 수 있도록 하고 있으며, 제출할 의견이 있는 경우에 시장·군수·구청장에게 열람 기간에 의견서를 제출할 수 있습니다. 만약 열람 기간이 지났다면 제출된 의견서는 수리되지 않을 수 있으니 반드시 열람 기간을 준수하여 제출해야 합니다.

 

 

 

 

2) 이의재결 (행정적 구제절차)

수용재결에 대해 이의가 있는 경우 재결서 정본을 받은 날로부터 30일 이내에 이의를 신청할 수 있고, 적법한 이의신청이 있는 경우 중앙토지수용위원회에서는 수용재결의 적정성·적법성을 다시 심사해 이의신청재결을 하게 됩니다.

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공탁된 보상금에 대해 이의유보 없이 수령하면 수용재결에 동의한 것으로 간주되어 이의신청이 각하되니 만약 수용재결에 이의가 있는 경우에는 반드시 이의가 있음을 표시하고 공탁금을 수령해야 합니다.

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3) 행정소송 (사법적 구제절차)

수용재결에 대해 불복이 있는 때에는 재결서를 받은 날부터 90일 이내에, 이의신청 재결을 거친 때에는 이의신청에 대한 재결서를 받은 날부터 60일 이내에 각각 행정소송을 제기할 수 있습니다. 행정소송의 방법을 선택하시게 되면 소제기기간을 반드시 꼼꼼하게 신경써야 합니다.

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다만, 이때 이의의 신청이나 행정소송의 제기는 사업의 진행 및 토지의 수용 또는 사용을 정지시키지 않으니 주의해야 합니다.

 

 

출처 - pixabay

 

 

1차 협의보상금액이 중요!

 

토지수용보상금 증액을 위해서는 1차 협의보상금을 제대로 받는 것이 중요합니다. 사실상 1차 협의보상금액에서 불복을 하고 수용재결, 이의재결, 행정소송까지 가더라도 10%이상 증액하기 어렵기 때문입니다.

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1차 협의보상금액에서 절대적인 영향력을 행사하는 것은 비교표준지선정과 기타요인입니다. 어떤 토지를 비교표준지로 선정할 것인지, 보상선례와 정상적인 매매사례를 통해 보정을 하는 기타요인이 큰 영향을 미치는 것인데요. 이러한 요인에는 브로커가 감정평가사에게 영향을 미치기가 어렵기 때문에 강력한 대책위원회를 구성해 협상을 진행하는 것이 중요합니다.

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따라서 강력한 대책위원회를 구성해 1) 비교표준지 공시지가를 증액하고, 유리한 비교표준지를 선정 후 기타요인을 협상하며, 2) 주민추천 감정평가사를 추천하고 3) 예상보상금의 증액을 해야 합니다.

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협의, 수용재결, 이의재결 시에는 수십, 수백 개의 토지와 건물이 한꺼번에 감정평가되기 때문에 부당하거나 위법하게 손실보상액이 정해질 수 있습니다. 하지만 행정소송 절차에서는 법원이 선정한 감정인이 개별 필지별로 감정평가를 하기 때문에 오류가 적어져 증액이 되는 경우도 있습니다.

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오늘은 토지보상 많이 받는 방법에 대해 알아보았는데요. 토지보상금 제대로 받기란 전문 변호사의 조력이 없다면 쉽지 않은 분야입니다. 따라서 토지수용보상금 증액 소송이 필요하다면 실력 있는 전문 변호사를 선임하여 진행하는 것이 좋습니다.

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저희 법무법인 제이앤케이(부동산변호사닷컴, (구) 법무법인명경서울)는 부동산, 건설 소송 전문 로펌으로 각각의 전담팀을 꾸려 운영하고 있으니 토지수용보상 관련해서 변호사 상담이 필요하다면 문의하시기 바랍니다.