토지경계침범, 무허가건물철거 및 토지인도청구소송 가능할까

 

 

내 땅 위에 무허가 건물이? 마음대로 철거해도 될까

 

지난 2015년, 토지를 매수하고 소유권 등기를 마친 소유권자 A씨. 이웃인 B씨는 A씨의 토지 위에 무허가 단독주택을 지어 점유 중입니다. 

 

A씨는 B씨에게 점유에 대한 정당한 권원이 없다면 토지를 반환해 달라고 요청했고, B씨는 인도하겠다고 서약했음에도 계속해서 땅을 돌려주지 않고 있는 상황인데...

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결국 A씨는 B씨를 상대로 무허가건물철거 및 토지인도청구소송을 제기했습니다. 법원의 판단은 어땠을까요?

 

 

출처 - pixabay

 

 

오늘은 토지경계침범 분쟁 중 무허가건물철거 및 토지인도청구소송에 대해 알아보려고 합니다.

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토지경계침범 분쟁은 참 다양하게 발생하고 있습니다. 점유취득시효나 법정지상권 등 수많은 방법으로 대응할 수 있다 보니 분쟁이 여러 가지로 발생하는데요. 그중에서도 건물철거 및 토지인도청구소송이 가장 많습니다.

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많은 분들이 '건물철거'라고 하면 변호사의 도움 없이 개인이 업체에 전화하면 알아서 철거해 주는 걸로 알고 계시는데요, 사실 건물철거소송은 법원의 판결을 통해 해결해야 합니다. 건물철거는 재산권의 처분행위이기 때문에 법원의 허가 없이 개인이 홀로 진행할 수는 없습니다.

 

 

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위 사례처럼 토지 원 소유자의 동의나 허가 없이 주택 등 건물을 지어 사용 수익하는 것은 명백히 불법행위이므로 상대방에게 철거를 요청했을 때 불응할 경우, 소송을 통해 구제받을 수 있게 됩니다.

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철거소송에 대해서 좀 더 자세하게 설명해 드리겠습니다. 보통 우리는 남의 땅을 이용할 때 토지 소유주의 허락을 받거나 임대차계약을 체결해야 합니다.

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만약 무단으로 건물이나 담장을 지었다면 민법 제214조에 따른 방해배제청구권을 행사하여 건물철거나 토지인도를 청구할 수 있습니다.

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즉 온전히 재산권을 되찾기 위해서는 건물주를 상대로 무허가 건물철거 및 토지인도소송을 제기해야 한다는 것입니다.

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방해배제청구권

소유자는 소유권을 방해하는 자나 방해할 염려 있는 자에 대하여 방해의 제거와 그 예방, 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.

 

 

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토지소유자는 소유권에 기해 방해배제청구권을 행사함으로써 건물철거소송을 진행할 수 있다는 말인데 내용이 좀 어려우실 수 있을 것 같아서 저희 법인에서 진행된 사례를 통해 쉽게 설명해 드리겠습니다.

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문중으로부터 토지를 매수해 소유권등기까지 마친 정당한 소유주인 A씨가 정당한 권원 없이 무허가주택을 점유하고 있는 B씨에게 건물철거 및 토지인도 청구한 사건인데요. B씨는 해당 토지에 임대차계약을 체결한 바도 없고, A씨에게 토지를 인도하겠다고 약속한 바 있음에도 불구하고 토지를 계속해서 점유했던 것입니다.

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보통 이런 상황이라면 당연히 B씨가 A씨에게 토지를 돌려줘야 한다고 생각하시겠지만 B씨는 건물을 철거하지 않고 점유취득시효와 법정지상권을 주장하면서 토지의 반환 또한 미루고 있었습니다.

 

 

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하지만 법원은 B씨가 토지 위에 정당한 권원 없이 건물을 점유하고 있으므로, 건물을 철거하고 A씨에게 토지를 인도할 의무가 있다고 판단했습니다.

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결국 A씨의 손을 들어준 것이죠. B씨는 점유취득시효와 법정지상권 둘 다 인정받지 못했습니다. 그렇기에 A씨는 건물철거소송에서 승소할 수 있었던 것입니다.

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점유취득시효가 인정되기 위해서는 자주점유 즉, 처음부터 부동산을 소유의 의사로 점유하였다는 사실이 필요한데 B씨는 남의 땅에 무단으로 집을 지은 사람이기 때문에 인정될 수 없었고 법정 지상권 역시 요건에 해당될 수 없었던 사안이었습니다.

 

 

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무허가 건물 철거소송의 경우 소송의 당사자를 파악하는 일이 가장 우선되어야 합니다. 그렇다면 이외에도 건물철거 시 유의해야 할 사항들로 무엇이 있을까요?

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앞서 언급했듯 건물철거소송에서 문제가 되는 것이 미등기 건물이나 무허가 건물입니다.

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어차피 이름상 등기가 되지 않은 건물이거나 허가받지 않고 지은 건물일 것 같은데 이게 왜 문제가 되나 생각하시는 분들이 계실 텐데요. 우리나라는 토지와 건물에 별개의 소유권을 인정해 줍니다. 따라서 토지의 소유자와 건물의 소유자가 다른 경우가 일반적이죠.

 

 

 

 

그러다 보니 토지 소유자의 동의 없이 건물을 지어 사용 수익하는 것은 정당한 사용권원이 존재하지 않기에 명백한 불법행위로 판단됩니다.

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또 미등기 건물이나 무허가 건물은 주로 재개발 재건축 지역에 많습니다. 토지를 원하는 대로 이용하려면 건물의 철거가 불가피한데 개발 이익이 있다 보니 건물의 소유자와 합의를 이끌어내기 어렵고, 건물이 임차된 상황이라면 세입자를 내보내는 문제까지 더해져 분쟁이 심화될 수 있기 때문입니다.

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무허가 건물철거 및 토지인도청구소송에 대해 알고 있어야 할 점은?

건물철거소송에 대해 오해하고 계시는 분들이 있는데요. 침범 당했단 사실 만으로 무조건 철거소송이나 토지인도를 청구할 수 있는 것은 아닙니다.

 

확실한 승소를 위해서는 ‘해당 장소를 이전부터 점유하고 있던 사람이 불법으로 점유를 하고 있는 상황이 계속되고 있는 것'이 필요합니다.

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뿐만 아니라 임의로 건물을 철거하게 된다면 역으로 형사고소를 당할 수 있어서 주의가 필요한 부분입니다.

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또한 점유이전금지가처분 신청을 해두는 것이 좋습니다. 이는 소송이 끝난 후 점유자가 바뀌더라도 강제집행을 할 수 있는 권한을 보전해놓는 것입니다.

 

철거소송의 경우, 문제가 해결될 때까지 오랜 시간이 소요되기에 그 사이에 점유자가 바뀌어 인도받지 못하는 불상사가 발생하지 않도록 사전에 미리 준비해두는 것이죠.

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이처럼 소송은 경우의 수가 많기 때문에 미리 준비해 두는 것이 좋습니다. 토지경계침범과 건물철거 소송은 일상에서 쉽게 발생할 수 있는 문제인 만큼 현재 부동산을 침범당하고 있는 분들이라면 오늘 내용을 꼭 알아두시기 바랍니다.

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저희 법인은 토지경계침범, 점유취득시효 전담팀을 운영하고 있으니 변호사 상담이 필요하다면 문의하시기 바랍니다.