토지보상기준 따른 이의재결, 토지보상금 증액 사례는

 

 

토지수용은 공익사업을 위해 법령이 정하는 바에 의해 개인의 재산권을 강제적으로 취득하는 것이므로 토지 소유자에게 특별한 희생이 발생하며 이에 토지 소유자는 어느 정도의 희생을 감수하게 됩니다.

 

그렇기 때문에 공익사업이 국민의 재산권을 과다하게 제한하는 방향으로 이루어져서는 안 되며, 수용 자체를 개인이 거절할 수 잇는 성질의 것이 아닌 만큼 수용이 불가피하다면 그 손실은 충분히 보상해 주어야 합니다.

 

하지만 많은 사례들이 토지보상금 관련해서 토지보상기준 등이 잘못 측정되어 보상가가 터무니없게 적은 금액으로 산정되고 있어서 분쟁이 발생하기도 합니다. 저희 법인에도 이러한 사례가 있어 법적 대응을 통해 토지보상금 증액 성공했던 사건을 소개해볼까 합니다.

 

 

출처 - pixabay

 

 

사건의 경위는?

 

원고이자 의뢰인들은 서울시 노원구의 토지를 소유하고 있는 토지 소유자입니다. 피고 서울특별시 노원구는 도시계획시설(공원) 사업인 초안산근린공원 조성의 시행을 위하여 실시 계획을 작성하고 이를 고시했습니다.

 

사업시행자는 위 사업에 편입되는 토지의 취득을 위해 원고들과 협의를 했으나 협의가 성립되지 않아 소외 서울특별시 토지수용위원회에 그 수용을 위한 재결을 신청했습니다.

 

서울특별시 토지수용위원회는 이 사건 토지를 수용하고 원고들에 대한 손실보상금을 정하는 재결을 했고 피고는 위 금원을 공탁했습니다. 이에 원고들은 "이의를 유보하고 보상금의 일부를 수령한다"는 조건을 명시하고 위 공탁금을 수령한 후 중앙토지수용위원회에 이의신청을 했습니다.

 

중앙토지수용위원회는 원고들의 이의신청을 기각하는 이의재결을 했으나 위 서울특별시 토지수용위원회가 결정하고 중앙토지수용위원회가 확정한 보상금액은 이 사건 토지의 정당한 보상가액의 3/4도 안 되는 금액이었습니다. 이는 원고의 정당한 이의 신청은 고려하지 않은 금액으로 저희 원고 측은 토지보상금 증액 소송을 제기하게 된 것입니다.

 

 

출처 - pixabay

 

 

관련 법령인 [공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법)]에 의하면?

 

① 협의나 재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여는「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시 기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 따른 그 토지의 이용 계획, 해당 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령으로 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률과 그 밖에 그 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 고려하여 평가한 적정가격으로 보상해야 합니다.

 

② 토지에 대한 보상액은 가격시점에서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용 방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지 소유자나 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 않습니다.

 

 

 

 

토지의 현실적인 이용상황과 객관적인 상황에 대하여

 

(1) 이용상황

이 사건 토지에 대한 손실보상금 산정의 기초가 된 협의보상 단계에서의 각 감정평가 및 이 사건 이의재결 및 수용재결의 기초가 된 각 감정평가는 대상 토지의 현실적인 이용 상황을 전부 임야로 보고 감정평가를 수행했으며 교통상황 및 획지조건에 대한 고려 없이 감정평가를 수행했습니다.

 

그러나 이 사건 토지의 항공사진을 검토해 보면 도로에 접한 면적 비율이 높고, 도로에 접한 부분이 평지에 가까운 완경사지이며 가로·세로 길이가 거의 동일한 정방형에 가까운 사다리형의 토지입니다. 특히 이용 상황의 경우, 이 토지는 자연림이 거의 없으며 전답 및 나지로 이용 중이었습니다.

 

 

 

 

대법원의 판례 역시 '토지가격의 평가를 함에 있어 공부상 지목과 실제 현황이 다른 경우에는 공부상 지목보다는 실제 현황을 기준으로 하여 평가하여야 함이 원칙이며, 평가대상 토지에 형질변경이 행하여지는 경우 형질변경행위가 완료되어 현황의 변경이 이루어졌다고 보이는 경우에는 비록 공부상 지목변경 절차를 마치기 전이라고 하더라도 변경된 실제 현황을 기준으로 평가함이 상당하다.(대법원 1994.4.12. 선고 93누6904 판결 참조)'라고 판시했습니다.

 

이를 바탕으로 대상 토지는 형질변경행위 없이 도시공원결정 당시(1971년)에도 농지였고 실시계획인가 고시 당시에도 농지로 사용되었으므로, 토지 공부상 지목인 임야가 아닌 실제 현황에 따라 지목을 전으로 평가해야 합니다.

 

 

 

 

(2) 객관적인 상황

피고의 감정평가는 이 사건 토지의 용도지역을 고려함에 있어 공법상 제한을 받는 토지의 평가는 토지보상법 시행규칙에 의거하여 일반적인 계획제한 성격의 공법상 제한의 경우 제한받는 상태대로 평가하여 대상 토지의 용도지역을 자연녹지지역으로 평가했습니다.

 

그러나 해당 토지는 피고가 이의재결에서 주장한 바와 같이 공원지정 전인 1970년대까지 일반주거지역으로 지정되어 있었으며, 공원지정과 매우 근접한 시기에 자연녹지지역으로 변경되었습니다. 또한 토지이용계획확인원을 검토해 보면 해당 토지와 접한 토지들은 일반주거지역으로 재지정 되었으므로, 이 사건 토지 역시 일반주거지역을 기준으로 표준지 및 감정평가가 이뤄져야 하는 것입니다.

 

 

 

 

저희 명경(서울)은 위와 같은 근거를 주장하며 서울특별시 노원구를 상대로 법적 대응을 했습니다. 피고의 토지보상금 산정은 위법하다고 생각해 토지보상기준, 현황 등의 증거를 제시했으며 토지이용권한을 자의적으로 박탈한 피고가 원고들의 정당한 보상 요구를 편법적으로 거부하는 것은 허용되어서는 안 되겠죠.

 

결국 재판부는 저희 원고의 손을 들어 주어 "토지보상금 증액 하라"라고 화해권고가 결정되었습니다. 이에 저희 의뢰인들은 토지보상 기준에 맞게 합당한 보상액을 받을 수 있었습니다.

 

이처럼 지자체의 토지보상금이 토지보상기준에 맞게 책정되었는지, 그렇지 않다면 토지보상금 증액 방안이 있는지 여부를 알아보셔서 대응을 하시는 것이 중요합니다. 저희 법무법인 명경 서울(부동산변호사닷컴)은 일몰제, 토지보상 전담팀을 운영하고 있으니 관련 문제로 상담이 필요하다면 문의하시기 바랍니다.