지역주택조합이란? 지역주택조합 문제점, 장단점 대해서

 

 

역세권 아파트 평당 천만원, 반값 아파트, 무주택자 특별 공급, 마감 임박...

 

집값 상승이 꾸준히 이어지면서 지역주택조합에서 조합원을 모집하는 광고 현수막을 보면 무주택자라면 관심을 가져볼 만한 문구입니다. 지역주택조합이란 일정 기간 해당 지역에 거주한 무주택자나 전용면적 85㎡ 이하 1주택자가 모여 조합을 설립하고 사업 대상지의 토지를 확보해 아파트 건설을 추진하는 사업입니다.

 

지역주택조합 모델하우스를 방문해 보면 다른 일반 아파트 분양 사무실과 똑같아 가끔 헷갈리시는 분들도 계십니다. 홍보관 측은 "청약 통장도 필요 없고 분양권 전매도 가능하다, 아파트 세대수가 천 세대 넘는데 로열층은 다 나갔고 지금 남아있는 것은 저층 일부분이다, 처음 내는 돈도 천만 원 밖에 안 되고, 중도금은 모두 무이자로 대출 해 준다"라고 광고합니다.

 

 

출처 - pixabay

 

 

또한 2차, 3차 아파트를 시행할 예정이고 역세권이라 분양권도 프리미엄이 상당액 붙을 것이라고 부추깁니다. 분양사무실 직원은 자신도 분양받았다고 하면서 좋은 아파트를 싸게 분양받는 것이라고 하면서 주변 교통망, 상권, 교육 환경 등에 관해 홍보를 합니다.

 

하지만 최근 서울시가 지역주택조합 현황 파악에 나선 결과 서울시 내 지역주택조합 착공률은 5% 수준에 그치는 것으로 나타났습니다. 지역주택조합이란 방식으로 정비 사업을 시도하는 경우는 많지만 실제 착공까지 이어지기 어렵다는 것을 보여줍니다. 이처럼 지역주택조합 장단점 등이 분명한 사업인데 조합 측은 장점만 설명하며 곧 착공이 될 거라는 식으로 허위 광고를 하기도 합니다.

 

 

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조합원 가입자들이 대부분 지주택 사업에 대해 잘 알지 못하고 조합 측의 홍보만 듣고 선뜻 계약을 한 후 추후에 손해를 보는 경우가 많아 지역주택조합 장단점 및 지역주택조합 문제점 등에 대해 설명하고자 합니다.

 

장점부터 말해보자면 우선 일반 아파트의 경우에는 사업시행자가 토지를 매입하고 공사를 하여 분양하기 때문에 분양가가 높을 수밖에 없습니다. 반면에 조합아파트는 조합원들이 직접 토지를 매입하고 건설회사에 도급을 주어 공사를 하고 조합원들끼리 아파트를 나누어 가지는 개념이기 때문에 성공만 한다면 사업시행자가 보는 이익을 줄일 수 있습니다. 그래서 이론상으로는 조합원들이 건축주가 되기 때문에 일반 아파트보다 분양가가 쌉니다.

 

반대로 단점 및 지역주택조합 문제점 등을 살펴보면 조합원들은 아파트를 지을 토지 매입을 직접 해야 하는데 실제 위치가 좋은 곳에서 대규모 아파트를 지을 토지를 확보하고 매입하는 것은 쉽지 않고 오랜 시간이 걸리고 그에 따라 토지매입 비용이 당초 예상했던 것보다 훨씬 늘어나게 됩니다.

 

 

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대규모 아파트 건축사업은 사업계획승인을 받아야 하는데 지구단위계획 등으로 인해 사업승인이 말처럼 쉬운 것이 아닙니다. 이러한 이유로 지역주택조합 아파트 추진이 지연되면 조합운영비, 조합원모집대행비용, 홍보비용, 차용금이자, 건설공사비 증가 등으로 인해 조합원들이 분담해야 할 분담금이 불어나 조합이 조합원들에게 추가 분담금을 요구하게 되는 것입니다.

 

조합 임원들 역시 대부분 건축에 문외한인 경우가 많아 조합 업무를 체계적으로 확실하게 집행하는 경우가 드물어 모든 업무를 업무대행사나 컨설팅 회사에 맡기고 업무 대행비로 막대한 돈을 지출하게 됩니다. 간혹 조합장을 비롯한 임원들이 개인적인 이권을 챙기려고 조합에 손해가 가는 계약 체결 등의 업무상 배임행위를 하는 경우도 적지 않게 발생하고 있습니다.

 

 

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일부 지역주택조합에서는 처음에 조합원을 모집할 때에는 예정 세대수를 몇 천 세대로 크게 잡고 홍보를 하여 조합원을 모집합니다. 그러나 실제 사업을 추진하는 과정에서 사업 규모는 대폭 축소됩니다. 조합에서는 일차로 적은 세대를 추진하고 그다음 단계로 이차, 삼차 사업 추진을 하겠다고 홍보하면서 사업 규모를 축소 변경합니다.

 

지주택 아파트 분양 계약은 일반 아파트를 분양받는 것과 전혀 다른 계약임을 알고 가입하셔야 합니다. 지역주택조합 조합원으로 가입하는 것은 사업의 주체가 되는 것입니다. 주택조합 사업은 아직 본격적인 사업승인을 받지 않은 상태이며 앞으로 많은 난관이 있을 것이며 제대로 사업 추진을 하여 사업승인을 받고 아파트를 건설하여 사용 승인을 받을 수 있는지 사실상 불확실합니다.

 

 

 

 

또한 조합의 이름이 붙었다고 해서 지역주택조합 아파트가 재건축, 재개발조합 아파트와 같다고 생각하는 것도 큰 오산입니다. 일반적으로 재건축이나 재개발 아파트는 출발 자체가 기존에 아파트를 지을 토지가 마련되어 있는 상태에서 아파트 부지 상에 토지나 건물을 가지고 있는 사람들이 주축으로 되어 조합을 구성해서 사업을 추진하는 것이므로 사업 자체가 무산될 위험성은 비교적 적습니다.

 

반면에 지주택 아파트의 경우 출발 시점에 아무런 토지를 가지고 있지 않기 때문에 사업의 성공 가능성이 낮습니다. 사업 부지 확보가 어렵기 때문에 사업이 실패로 끝나는 경우가 많습니다.

 

그리고 아파트 건설 사업승인을 받는 절차가 복잡하고 까다롭습니다. 지구단위계획도 수립되어야 하고, 사업승인 자체가 어렵기 때문에 처음 홍보한 것과 달리 사업 규모를 축소, 변경하게 되는 것입니다.

 

 

 

 

지역주택조합 장단점 문제점 등에 대해 설명해 드렸는데 지역주택조합이란 사업에 대해 충분히 사전에 정보를 알아본 뒤에 조합원 가입을 하시는 것을 당부드립니다. 지주택 특성상 한번 가입했다면 탈퇴 및 환불이 어렵기 때문입니다. 다만 조합 측의 허위광고, 기망행위 등이 있었다면 이를 근거로 환불을 진행해 볼 여지가 있습니다.

 

법무법인 명경 서울(부동산변호사닷컴)은 지역주택조합 전담팀을 운영하고 있으며 다양한 승소 사례를 바탕으로 각자의 사안에 맞는 솔루션을 제공하고 있으니 관련 문제로 어려움을 겪고 계시다면 문의하시기 바랍니다.