재개발조합현금청산절차 평가액 기준은?
부동산 경기가 침체되고 있는 가운데재개발조합현금청산절차, 재개발현금청산평가액 등에 대해 문의하시는 분들이 많
습니다.
우선 재개발이란 개념이 생소하신 분들을 위해 설명하자면 재개발 사업은 정비기반 시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업입니다.
재개발 사업의 경우, 해당 구역에 거주하고 있다면 본인의 의사와는 상관없이 조합에 무조건적으로 가입이 되는데요. 이때 토지주들은 분양권을 선택해서 정비 사업이 끝나고 입주할 것인지, 재개발현금청산자가 되어 보상을 받을지 결정해야 합니다.
재개발현금청산자기준은?
분양 희망자는 재개발 조합원으로 남아있으면 되고, 분양을 원하지 않는다면 보상을 받는 현금청산자가 되는 것입니다. 그럼 재개발현금청산대상자는 어떤 경우에 될 수 있는 걸까요?
재개발현금청산자기준은 크게 <도시및주거환경정비법>과 <재개발표준정관>에 따라 분류할 수 있습니다.
먼저 <도시및주거환경정비법>에 따르면 분양신청을 하지 않은 사람, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 사람, 법 제72조제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 사람, 법 제74조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 사람, 현금청산대상자로부터 토지 또는 건물을 양수한 사람으로 나눌 수 있습니다.
세부 조항에 따라 분양신청을 할 수 없는 사람에는 투기과열지구 내 5년간 재당첨 제한에 따른 경우가 해당되고 과소필지 소유자이거나 투기과열지구의 양수인 역시 분양대상에서 제외됩니다.
재개발현금청산기준이 생각보다 세분화되어 있습니다. 이처럼 단순히 분양을 희망하지 않는다고 해서 무조건 현금청산 대상자가 되는 것은 아닙니다.
<재개발표준정관>에 따라서는 분양계약체결기간 동안 분양계약을 체결하지 않은 사람과 총회 제명 결의된 사람이 현금청산자 대상이 될 수 있습니다.
일단 조합원이 분양신청을 한 이상 분양신청 기간이 종료된 이후에는 임의로 분양신청을 할 수 없고, 조합원이 분양계약체결 의사가 없음을 명백히 표시하고 사업시행자가 이에 동의한 경우에 한하여 재개발현금청산자가 될 수 있습니다.
정관 규정이 있는 경우에는 분양계약체결 기간에 분양계약체결을 하지 않는 방법으로 현금청산자가 될 수도 있으나 이는 사후적이고 예외적인 규정이므로 조합원으로서는 신중하게 분양신청 여부를 결정할 필요가 있습니다.
결국 분양신청을 하기로 결정했다면 분양신청 기간 내에 반드시 신청을 해야 하고, 현금청산을 하기로 결정했다면 재개발현금청산평가액을 더 많이 받기 위해 노력해야 하는 것입니다.
재개발 현금청산자 되는 시점은?
분양신청을 하지 않거나 분양신청기간에 적법하게 철회한 조합원, 즉 분양미신청자는 ‘분양신청기간 종료일 다음날’입니다.
분양신청을 했으나 분양계약을 체결하지 않은 분양계약미체결자는 ‘분양계약 체결기간 종료일 다음날’에 조합원의 지위를 상실하고 현금청산자가 됩니다.
현금청산대상자가 되면 즉시 청산금을 받을 수 있는 걸까요?
그렇지는 않습니다. 한 가지 알고 계셔야 하는 점은 많은 분들이 재개발 현금청산자가 되면 곧바로 청산금을 받는다고 생각하는 것인데요. 현행 도시정비법은 청산금을 받을 수 있는 시기를 한참 뒤로 규정하고 있습니다.
재개발조합현금청산절차는?
토지보상법에 따라 수용재결절차로 진행됩니다. 손실보상협의 → 수용재결 → 이의재결 → 행정소송 순으로 각 단계에서 불성립되면 다음 단계로 넘어가는 것입니다.
사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음날부터 90일 이내에 현금청산자와 손실보상에 관한 협의를 해야 하며, 분양신청기간 종료일의 다음날부터 협의를 시작할 수 있습니다.
만약 협의가 성립되지 않으면 사업시행자는 협의 기간 만료일 다음날부터 60일 이내에 수용재결신청을 해야 하고, 위 기간을 넘기면 지연일수에 따른 이자를 지급해야 합니다.
위와 같은 절차를 놓치거나 처음부터 보상금 산정을 적절하게 받지 못했다면 현금청산자로서 손해를 볼 확률이 높습니다. 재개발현금청산기준 및 단계가 복잡한 만큼 잘 확인하셔야 합니다.
현금청산은 결국 아는 만큼 받는다는 말이 있습니다. 보상금 증액이 필요하다면 전문 변호사의 도움을 받아 보시기 바랍니다.
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