토지수용시 보상절차 및 토지지목에 따른 감정평가는

꿈자리가 뒤숭숭하면 다음날 기분이 저조한데요. 그러나 연구결과에 따르면 적당히 나쁜 꿈은 오히려 스트레스를 줄여준다고 합니다. 뇌는 좋지 않은 감정을 더 잘 저장하는데, 공포 감정 처리 과정이 바로 꿈이라는 해석도 있습니다. 하지만 잠자리에서 벌떡 일어나게 만들 정도의 악몽을 좋지 않다고 하니 평소 스트레스 관리를 잘 해야겠죠?

 

 

 

영운근린공원 등 공원일몰제와 관련된 토지 소유자들이라면 해당 블로그 글을 주의깊에 보셔야할 꺼 같습니다. 저희 법인에서 진행한 사례 중에 토지수용보상을 증액한 사례가 있기 때문이죠. 

 

관악구 도시공원 내 토지를 소유한 A씨는 관악구로부터 토지수용보상절차에 따른 보상금 지급을 안내 받았습니다. 이후 절차에 따라 수용재결까지 진행하였으나 보상금액에 의문이 생겨 저희 법인을 찾아왔고, 전담팀에서 검토를 해보니 토지지목에 따른 토지감정평가에 오류가 있었습니다. 

 

 

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토지가격의 평가를 함에 있어 공부상 지목과 실제 현황이 다른 경우에는

실제 현황을 기준으로 평가해야함이 원칙이며,

평가대상 토지에 형질변경이 행하여지는 경우

형질변경행위가 완료되어 현황의 변경이 이루어졌다고 보이는 경우에는

공부상 지목변경 절차 마치기 전이라도 실제 현황을 기준으로 평가함이 상당하다.

[대법원 판결 1994.4.12.선고93누6904판결]

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해당 토지는 도시자연공원으로 결정되기 전인 1980년 이미 전답 및 택지로 사용 중이었습니다. 토지지목이 임야로 되어 있기는 하나, 당시 허가를 받지 않은 채 전,대지,잡종지 등으로 형질변경행위가 완료된 곳이었습니다. 

 

그렇다면 토지감정평가는 원칙적으로 공원 지정 전 현황인 택지 내지 전답으로 평가되어야 하고, 그게 아니라면 최소한 현재 시점의 실질적 이용상황인 창고용지 내지 전답으로 평가해야 하는 것이 맞습니다. 그럼에도 불구하고 토지수용보상절차 중 협의단계와 이의재결, 수용재결의 기초가 된 토지감정평가에서 해당 토지가 공부상 지목인 임야를 기준으로 평가된거죠. 다시 말해 실제 현황을 기준으로 평가되어야 하는데, 임야로 낮게 평가되었습니다. 

 

관련없는 이미지 출처 픽사베이

 

수용대상 토지의 이용상황이 일시적이라거나 불법형질변경 토지라는 이유로

본래의 이용상황 또는 형질변경 당시의 이용상황에 의해 보상액을 산정하기 위해서는

그와 같은 예외적인 보상액 산정방법의 적용을 주장하는 쪽에서

수용대상 토지가 불법형질변경 토지임을 증명해야 한다.

또한 수용대상 토지의 형질변경 당시 관계 법령에 의한 허가 또는

신고의무가 존재하였고 그럼에도 허가를 받거나 신고를 하지 않은 채

형질변경이 이루어졌다는 점이 증명되어야 한다.

[대법원 2015.8.27. 선고 2012두 7950 판결]

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해당 사건 토지가 불법 토지형질변경 또는 무허가개간토지라도 하더라도, 1995년 1월 7일 공익사업시행지구에 편입되어 있던 토지였기 때문에 당시의 현실적인 이용상황에 따라 보상하거나 개간비를 보상하여야 합니다. 사실 자연 상태의 임야였다는 점은 상대측에서 증명해야하지만, 아무런 증명을 하지 못하는 상황이었습니다. 

 

 

 

앞서 언급한 내용대로 토지감정평가에 관한 규칙에 다라 필지 내 이용상황이 서로 다른 경우 '주된 용도 기준'으로 감정평가 하도록 되어 있다는 점과 대상 토지의 모든 가격 형성 요인들을 검토하여 반영될 수 있도록 요청한 결과 추가로 총 약 21억원이 증액되었습니다.

 

해당 공원 뿐 아니라 토지수용시 보상에 있어 토지지목에 따른 토지감정평가는 정말 중요한 요소입니다. 공부상 지목과 현 상황이 다르게 평가되었다면 이러한 부분을 면밀히 검토하여 큰 손해가 나는 일이 없도록 해야합니다. 

 

 

 

공익사업을 위해 법령이 정하는 바에 의해 개인이 재산권을 강제적으로 취득하는 것이므로, 토지소유자에게 특별한 희생이 발생하게 됩니다. 이에 따라 토지소유자는 어느정도 희생은 감수해야 하지만 공익사업이 국민의 재산권을 과다하게 제한하는 방향으로 이루어져서는 안됩니다. 수용자체를 개인이 거절할 수 있는 성질의 것이 아닌만큼 토지수용이 불가피하다면 그 손실은 보상해주어야 합니다. 

 

법무법인 제이앤케이(구.법무법인명경서울) 부동산 전문 브랜드 '부동산변호사닷컴'은 토지보상 전담팀으로 운영되고 있어 보다 전문적인 대응이 가능합니다. 관련 피해가 있으시면 문의주세요. 

 

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법무법인 제이앤케이(부동산변호사닷컴)

 

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