기부채납도로, 지자체가 점유취득시효완성으로 효력소유권 취득할 수 있을까

 

 

토지 취득 절차 서류 없이 기부채납된 도로, 점유취득시효완성으로 효력소유권 취득할 수 있을까?

 

토지 경계분쟁에 있어 이웃 간 문제뿐만 아니라 국가와 개인, 혹은 업체 간의 국유지 관련 점유취득시효 문제까지 일어나는 경우가 있습니다. 최근 국유지 땅으로 이용되고 있었으나 토지 취득 절차 관련 서류가 없고 토지 소유권이 업체에 있는데도 국가의 점유취득시효 완성으로 효력소유권 취득한 사례가 있어 소개해 볼까 합니다.

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사안을 자세하게 살펴보자면, A업체는 자회사인 C업체를 설립한 후에 B지역에 도로를 건설했습니다. A업체는 자회사를 통해 도로 건설에 투자를 했으나 수익성 부재로 B지역에 포함된 도로 일부를 지자체에 기부채납하게 됐습니다.

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그런데 절차상의 오류로 등기부등본상 소유자는 여전히 A업체였습니다. 다시 말해 소유주는 A업체이지만 관리는 지자체에서 해 온 것이죠. 이에 따라 A업체는 이 사건 도로부지에 대한 미지급 용지 보상 신청을 했으나, 지자체는 '소유권이 시에 있기 때문에 불가능하다"라고 통보하며 땅 소유 분쟁이 발생하게 되었습니다.

 

 

 

 

일반적으로는 기부채납을 했다면 지자체의 땅 소유라고 볼 수 있습니다. 1심 재판부 역시 40년이 넘는 기간 동안 평온, 공연하게 해당 지자체가 해당 도로를 점유하고 관리를 해왔다고 판단해 지자체의 점유취득시효를 인정해 주었습니다.

▶ 관련 판례 국가 등이 점유 개시 당시 공용 재산의 취득 절차를 거쳐서 소유권을 적법하게 취득하였을 가능성을 배제할 수 없는 경우에는, 국가의 자주점유 추정을 부정하여 무단점유로 인정할 것이 아니다. (대법원 2010다94731, 94748 판결)

 

그런데 항소심 재판부는 A업체의 손을 들어주었습니다. 재판부는 지자체의 취득시효와 자주점유를 입증할 증거가 부족하다고 판단한 것입니다. 또한 토지에 대한 점유는 타주점유에 해당한다고 본 것입니다.

▶ 관련 판례 국가나 지방자치단체가 해당 토지의 점유, 사용을 개시할 당시의 지적공부 등이 멸실된 적이 없이 보존되어 있고 거기에 국가나 지방자치 단체의 소유권 취득을 뒷받침하는 어떠한 기재도 없는 경우까지 함부로 적법한 절차에 따라 소유권 취득의 가능성을 수긍하여서는 아니됩니다. (대법원 2011.11.24. 선고 2009다99143 판결)

 

 

 

 

1심과는 다르게 항소심에서 판결이 뒤집힌 것인데요. 그렇다면 결국 지자체는 A업체에 도로를 반납하거나 미지급용지에 대한 보상을 진행했을까요?

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답변을 드리자면 아니었습니다. 이 사건은 결국 대법원까지 소송이 넘어갔는데 여기서 또 결과가 뒤집히게 되는데요. 어떤 이유로 결과가 뒤집히게 된 걸까요?

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대법원 판결에서는 지자체의 자주점유를 인정해 점유취득시효가 완성되었다고 판결을 내렸습니다. A업체는 지자체의 토지 취득 절차 관련 서류가 없다는 점과 등기부등본상 소유자가 본인들이라는 점을 들어 점유취득시효 요건 중 자주점유가 인정되지 않는다고 생각하여 아무런 대응을 하지 않았습니다.

 

 

 

 

하지만 기부채납도로 관련해 근거에 대한 서류가 부족하고 소유권 이전등기를 마치지는 않았다 하더라도 지자체가 오랜 기간 관리하였다는 점, 또한 실질적으로 국유지로 사용되고 있는 점을 들어 당시 공공용 재산의 취득 절차를 거쳐서 소유권을 적법하게 취득하였을 가능성을 인정한 것입니다.

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결국 기부채납이라는 특별한 이유로 국가가 공연·평온하게 20년이 넘는 기간 동안 관리를 해오고 있었다는 자주점유 추정이 번복되지 않고 지자체의 점유취득시효가 인정이 된 것입니다.

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정리하자면 토지 취득 절차에 관한 서류가 부족했지만, 기부채납이라는 특별한 이유로 적법하게 취득하였을 가능성을 배제하지 않았다는 것입니다. 그렇기 때문에 지자체는 해당 도로가 자신들의 소유라고 믿고 도시계획시설을 세우는 등 실질적인 주인 역할을 해왔던 것입니다. 결국 지자체의 자주점유가 인정돼 점유취득시효완성으로 효력소유권 취득할 수 있게 된 것입니다.

 

 

 

 

이렇게 부동산 분쟁은 늘 당연하다고 생각했던 것들이 아니게 되는 경우가 많습니다. 이 사례처럼 토지 취득 절차 관련 서류가 없다는 점과 등기부등본 상 토지소유권자가 본인이라는 점을 믿고 아무런 대응을 하지 않을 시 땅 소유권이 변경될 수도 있습니다.

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따라서 땅 소유 분쟁 발생 시 법률전문가의 도움을 받아 문제점을 정확히 파악하는 것이 좋습니다. 혹시라도 토지의 실질적 주인과 등기부등본상 소유자가 다르다면 한 번쯤 법률 검토가 필요할 것 같습니다.

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오늘은 이렇게 기부채납도로 관련해서 지자체 자주점유 추정으로 인해 점유취득시효 완성으로 효력 토지소유권 취득한 판례를 살펴보았습니다. 저희 법무법인 제이앤케이(부동산변호사닷컴, (구) 법무법인명경서울)는 부동산, 건설 소송 전문 로펌으로 각각의 전담팀을 꾸려 운영하고 있으니 관련해서 변호사 상담이 필요하다면 문의하시기 바랍니다.