토지보상금 감정평가 잘못됐다면? 토지 지목 확인 중요!
토지보상 감정평가 금액 받아들일 수 없다면?
공원 내 사유지를 소유한 토지주의 재산권을 보호하기 위해 시행된 일몰제임에도 시행 이후 현재까지 장기 미집행 상태로 지속되어 지주들의 재산권이 회복되지 않아 지주와 지자체 간의 싸움이 진행되고 있는 곳이 많습니다. 더딘 보상 진행 탓에 지주들의 반발이 심해지자 서울시에서는 '협의매수 신청'을 통해 도시자연공원구역 지주들에게 신청을 받아 대상지를 선정하는 방식을 사용하기도 합니다.
하지만 협의 매수가 지지부진하기도 하며 이 방법 또한 보상 대상에 포함되기 어려울 뿐만 아니라 기존보다 저렴한 값에 보상이 이루어지기 때문에 근본적인 해결책이라고 보기는 힘듭니다. 최근에는 협의매수 신청을 취하하는 분들도 계시는데 오늘은 이와 관련해서 토지보상금 증액소송 사례를 소개해 볼까 합니다.
우선 저희 법무법인 명경 서울은 말죽거리 근린공원 토지주들의 법률대리를 맡아 토지감정평가사 추천을 이끌어 낸 결과 공시지가의 10배에 달하는 금원을 첫 보상금으로 산정받아 낸 바 있습니다.
이와 다르게 이미 토지보상감정평가 단계가 지난 후에 토지보상금 증액을 원하는 경우라면 어떨까요? 오늘 소개해 드릴 토지보상금 소송 사례는 바로 수용재결 과정부터 의뢰인들을 대리해 사건을 진행하여 총 2억 원가량의 토지보상금 증액에 성공하게 된 사례입니다.
의뢰인들은 초안산근린공원의 토지주들이었습니다. 서울시에서 공원 조성 사업 시행을 위해 토지수용에 따른 보상금을 제시했지만 금액이 너무 낮았고 부당함을 느껴 저희 법인에 상담을 문의했던 것입니다. 저희가 확인해 보니 이 사건은 감정평가 단계부터 문제가 있어 전담팀에서 수용재결 단계부터 토지보상금 증액소송까지 진행하게 되었습니다.
토지보상 감정평가에서 중요하게 다뤄지는 부분 중 하나가 토지의 이용입니다. 이와 관련해 대법원의 판례를 살펴보면 공부상 토지 지목과 실제 토지 현황이 다른 경우, 실제 현황을 기준으로 감정평가해야 한다고 판시한 바 있습니다.
대법원 1994.4.12. 선고 93누6904 판결 참조
토지의 가격을 평가함에 있어 공부상 지목과 실제 현황이 다른 경우에는 공부상 토지 지목보다는 실제 현황을 기준으로 하여 평가하여야 함이 원칙이며, 평가대상 토지에 형질 변경이 행하여지는 경우 형질 변경 행위가 완료되어 현황의 변경이 이루어졌다고 보이는 경우에는 비록 공부상 지목변경 절차를 마치기 전이라고 하더라도 변경된 실제 현황을 기준으로 평가함이 상당하다.
서울시에서는 의뢰인 토지의 현실적인 이용 상황을 전부 공부상 토지 지목인 '임야'로 보고 토지보상 감정평가를 진행했습니다.
하지만 의뢰인의 토지에는 자연림이 거의 없었고 전답이나 나지로 이용 중인 상태였습니다. '임야'가 기준일 때와 '전'이 기준일 때의 보상금은 확연하게 차이가 있습니다. 그렇기 때문에 저희 법인은 실제 현황에 따라 '전'을 기준으로 평가해야 한다고 주장했습니다.
저희의 주장이 받아들여지기까지 순탄하지만은 않았는데요. 이 사건의 토지보상금 증액소송의 주된 쟁점은 형질 변경이 불법이었는지였습니다.
서울시 측에서는 전으로 형질 변경되었다고 인정할 만한 객관적인 입증이 없기 때문에 불법 형질 변경이 이루어진 토지라고 판단해 형질 변경 당시 이용 상황인 '임야'로 보상하는 것이 타당하다고 주장했습니다.
담당 변호사는 이 문제를 해결하기 위해 의뢰인의 토지를 불법 형질 변경으로 보는 경우에 시행사인 서울시 측에서 이를 증명해야 한다는 판례를 참고했는데요. 명경은 항공사진을 활용해 의뢰인의 토지가 95년도 이전에 대부분 전으로 형질 변경되었다는 점을 입증했지만, 서울시 측은 불법 형질 변경에 대한 증거를 제시하지 못했습니다.
그렇다면 이 사건 토지는 형질 변경 행위 없이 도시공원 결정 당시에도 농지로 사용되었으므로, 저희 법인은 토지 공부상 지목인 임야가 아니라 실제 현황에 따라 지목을 전으로 토지감정평가 되어야 한다고 주장했습니다.
토지보상금 증액소송, 재판부 결과는?
그 결과 재판부는 화해권고결정을 통해 '전'을 기준으로 토지보상 감정평가가 이루어져야 한다고 결정했고 이에 따라 의뢰인은 초기 산정된 수용재결 금액에서 총 2억 원가량 증액에 성공했습니다.
토지보상 감정평가에서 중요한 요소 중 하나가 바로 토지의 실제 현황입니다. 의뢰인의 토지보상 사례처럼 공부상 토지 지목과 현실적인 이용 상황이 다른 기준으로 평가되었다면 이 부분을 면밀하게 검토하여 토지보상금 증액 소송을 진행하셔야 합니다.
만약 토지보상 감정평가 금액이 합당하지 않다고 생각되면 전문가의 조력을 받는 것이 좋습니다. 법무법인 명경 서울(부동산변호사닷컴)은 토지보상 전담팀을 운영하고 있으니 관련 문제로 변호사 상담이 필요하다면 문의하시기 바랍니다.