지역주택조합원 추가분담금 증액, 사업계획승인되어도 계약해제 가능할까

 

 

미국 주도의 '커다란' 금리 인상, 전 세계적인 '살인적' 물가 상승, 러시아·우크라이나 간 '계속되는' 전쟁으로 원자재 값 등이 상승하면서 건설원가가 폭등하고 있습니다. 이는 분양가 상승으로 이어져 주택 분양시장에 악영향을 미치고 있습니다.

 

이러한 건설원가의 폭등은 지역주택조합 사업에도 큰 영향을 미치고 있습니다. 조합이 건설사와 계약할 때 고액의 공사대금으로 약정을 해야 하는 실정이고, 이미 건설 계약에 따라 건축 중인 조합의 경우에도 표준 계약서 내용에 따라 공사대금의 증액이 이뤄질 수밖에 없는 상황입니다.

 

지역주택조합 사업은 결국 조합원의 사업이므로 공사대금 증액은 지역주택조합 분담금의 증액으로 이어집니다. 실제로 최근 공사대금 증액으로 인해 지역주택조합원 추가 분담금 증액을 하고 있는 조합이 늘고 있습니다.

 

 

 

 

그렇다고 가입 당시 예견했던 것보다 지역주택조합 추가분담금이 과도하게 증액된 경우, 이를 이유로 계약을 해제하거나 탈퇴하는 것이 가능할까요?

 

원칙적으로는 어렵습니다. 지역주택조합 사업은 이를 시작할 때 그 사업의 규모나 기간 등을 확정할 수 없기 때문에 추후 총회의 의결을 거쳐 분담금을 증액한다고 해도 계약해제나 탈퇴 사유로 보기 어렵습니다.

 

하지만 가입 계약 당시 사실과 다르게 지역주택조합 토지확보가 거의 다 되었다고 하며 사업만 지연되다가 갑자기 과도한 조합원 추가 분담금을 납부하라고 통보하는 경우라면 이야기가 달라지겠죠.

 

 

 

 

지역주택조합 사업계획승인 되어도 계약 취소 가능할까?

 

최근 저희 법인의 의뢰인이 조합으로부터 과도한 지역주택조합 추가분담금 납입 요청을 통보받아 조합에 신뢰를 잃고 대응 방안을 찾고자 문의를 주셨습니다.

 

의뢰인은 강서구 소재의 한 지역주택조합에 가입한 조합원이었습니다. 가입 당시 동·호수가 특정된 지역주택조합 아파트 한 채를 분양대금 4억 원에 분양받기로 하는 내용의 조합 가입계약을 체결했고, 분양대금 중 일부로 총 9천여만 원을 지급했습니다.

 

사안을 파악하기 위해 조합에 대해 알아보니, 해당 조합은 토지 구입을 위해  약 1400억 원의 브릿지 대출을 받은 상태였으며 대출 만기가 도래하여 채무불이행 위험 상태에 빠지기까지 했습니다. 이에 건설사 보증으로 160억 원에 대한 조건부 대출 연장 계약이 체결되었다고 했는데 조합원들에게 명확하게 설명·고지하지도 않았습니다.

 

결국 조합은 조합원 각자의 신용대출 등을 통해 각 안분액인 7천만 원 정도를 부담하는 대출자서 절차 예정 중에 있습니다. 이대로라면 착공 및 입주까지의 기간을 고려하면 추가분담금 발생액이 더욱 늘어나는 것은 불가피한데요. 아니나 다를까 의뢰인은 총회 이후 조합으로부터 초기 공급 금액보다 2배 이상의 금액을 추가 분담금으로 납부해야 한다고 통보받았습니다.

 

 

 

 

저희 법인은 조합의 이러한 일련의 행위를 통해 이 사건 사업부지의 토지확보 현황, 사업의 진행 정도, 사업 수행 능력 등에 관하여 의뢰인을 적극적으로 기망하였고, 거래상 중요한 사실을 고지하지 않았으며 이로 인하여 의뢰인이 착오를 일으켜 조합가입계약을 체결했다고 판단했습니다.

 

정리하자면 가입 당시의 토지확보 상황과 실제 토지확보율에 있어 기망행위가 있고 사업이 지연됨에 따라 지역주택조합원 추가분담금이 과도하게 부과되어 손해가 현실화되었다면 지역주택조합 사업 계획 승인된 조합이더라도 신의칙상의 고지 의무 위반으로 계약 취소 사유로 볼 수 있는 것입니다.

 

 

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덧붙여 주택조합사업으로 신축되는 아파트의 세대수, 규모는 조합설립인가 후에 관할 지자체로부터 지역주택조합 사업계획승인 받아야만 정해집니다.

 

하지만 위 조합은 의뢰인이 계약을 체결할 당시 사업계획승인을 전혀 받지 못한 상태였으므로 특정 동·호수를 공급할 것을 약속할 수 없는 상황이었는데도 불구하고, 계약서 상 분양받을 아파트 동·호수를 지정하여 공급함으로써  의뢰인을 기망했기 때문에 계약 취소 사유가 존재합니다.

 

이와 관련하여 법원은 '거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다(대법원 2009.4.23. 선고 2009다1313 판결).', '(조합이 계약 당시 가입자에게) 동·호수 지정을 해 줌으로써 가입자는 이 사건 사업이 동·호수 지정 단계에 이를 정도로 법적으로 아무런 장애 사유가 없이 원활히 진척되고 있다고 이해했을 가능성이 크다.'라고 하여 기망 또는 착오를 이유로 계약 취소를 인정하고 업무대행비를 포함한 분담금 전액 환불을 인정한 바 있습니다. (의정부지방법원 고양지원 2022.3.31. 선고 2020가단94603 판결).

 

 

 

 

오늘은 지역주택조합 사업계획승인 이후에 토지확보 기망행위로 지역주택조합원 추가분담금 관련해 손해가 발생한 사례에 대해 계약 취소 사안인지 알아보았습니다.

 

만약 분담금이 과도하게 증액되거나 토지확보율 관련해서 기망행위를 입증할 수 있다면 빠른 시일 내로 계약 해제할 수 있는 사안인지 진단받아 보시는 것이 좋습니다.

 

법무법인 명경 서울(부동산변호사닷컴)은 지역주택조합 전담팀을 운영하고 있으니 변호사 상담이 필요하다면 문의하시기 바랍니다.