도시공원 토지보상금, 보상계획열람공고 전 미리 준비해야
지자체에서 공익을 위해 만들어놓은 도시계획시설인 도시공원. 그런데 이 가운데 사유지도 포함되어 있습니다. 때문에 공원일몰제를 통해 사유지에 대한 보상을 이어왔지만, 지자체의 예산 등의 문제로 흐지부지 되거나 도시자연공원구역으로 지정되어 이러지도 저러지도 못하는 상황에 놓인 토지주 분들이 많이 계십니다.
공원일몰제 는 2000년 도시계획시설 결정 고시일부터 20년 동안 사업이 시행되지 않을 경우, 그 결정의 효력이 상실하는 것을 의미합니다. 이는 1999년 10월 헌법재판소에서 "지자체가 개인소유의 땅에 도시계획시설을 짓기로 하고 장기간 아무런 보상도 하지 않은 것은 재산권의 과도한 제한"이라며 도시계획법에 대한 헌법 불합치 결정을 내려 생기게 된 제도입니다.
따라서 수용을 통해 적절히 보상하거나 해야하는데, 그러지 못하고 있는 것이 현실이죠. 특히 말도 안 되는 보상으로 억울한 상황에 놓은 분들로 인해 최근 수면으로 더욱 떠오르게 된 것입니다. 이에 오늘은 공원일몰제로 인한 정당한 보상을 받기 위한 방법 및 방향을 제시해 드리려고 합니다.
토지보상 제대로 받기 위한 준비 '감정평가'
보상절차에 돌입하면 처음 책정되는 감정평가액이 향후 2차, 3차 보상액의 기준이 됩니다. 때문에 공시지가 10배 금액이 산정되었다고 하더라도 추후 보상금 증액 절차가 남아 있기 때문에 인상 될 수 있는 요인이 더 있는지 검토하여 사유재산권침해에 대한 최대한의 보상을 받을 수 있도록 해야 하죠.
토지보상제도 에 따르면 국가나 지자체는 공익을 위해 사유지를 강제 수용할 때 발생하는 손실을 소유주에게 보상해야 합니다. 이에 토지주는 보상금이 만족스럽지 않은 경우, 이의재결이나 #행정소송 을 통해 증액을 요구할 수 있는데요.
수용재결, #이의재결 과정을 밟더라도 최초에 땅감정평가로 산정된 금액에서 크게 증액이 이루어지지는 않습니다. 때문에 처음 감정평가 금액을 높게 산정받는 것이 중요합니다. 그러기 위해서는 보상계획열람공고를 제때 확인하시고 감정평가사 추천 기한을 놓치지 않는 것 역시 중요합니다.
보상계획 열람 만료일부터 30일 이내 감정평가사 추천
보상금 산정을 위해 감정평가 때 시·도지사와 토지소유자는 보상계획 열람 만료일부터 30일 이내에 감정평가사를 추천해야 합니다. 대상 토지 면적 절반 이상에 해당하는 토지소유주와 해당 토지 소유주들의 절반 이상의 동의를 받아 이를 증명하여야합니다.
성남시 율동근린공원 역시 보상계획을 앞두고 있는데요. 현재 실시계획인가 고시가 난 상태입니다. 실시계획인가란 지자체에서 '우리가 이러한 도시 계획사업을 진행할꺼야'라는 명목으로 지역주민들과 토지주분들의 의견을 듣기 위해 일정기간 관련 자료들을 발표하는 것인데요.
일정기간 실시계획인가 고시가 끝나면 본격적인 도시공원 보상이 들어가게 됩니다. 그런데 이 과정에서 또하나 중요하게 살펴봐야할 것이 바로 토지의 과거 지목형태인데요. 지목과 형질에 따라 보상금액이 달라지기 때문이죠. 과거 내 토지가 전답이였는데 지방자치 단체에 공원조성때문에 토지의 지목이 변경 되었다 하면 과거 전답기준으로 보상금액이 측정이 되어야 하기 때문입니다.
토지보상 제대로 받으려면?
위 사진을 보면 성남시공원인 율동근린공원은 1967년 당시 대부분 전답인걸로 파악이 됩니다. 그렇다면 보상금액은 전답기준으로 도시공원 보상금액을 받아하는데요. 과거 토지의 지목이 무엇인지에 대해 토지주분들이 증명해야 하다 보니 어려움이 따릅니다. 최소 1994년 이전 자료들을 바탕으로 과거 토지의 형질이 무엇인지 파악해야 하기 때문이죠. 혼자서 과거 공문들을 찾아내는건 힘들수 밖에 없을텐데요. 따라서 개인 보다는 법률전문가를 통해 면밀히 검토해 보는 것이 좋습니다.
최근 저희 법무법인명경서울(부동산변호사닷컴)에는 지방자치 단체의 지목변경과 공원조성을 위해 인공조림 조성을 했다는 과거 공문들을 수집해 오랜기간 개인 재산권이 침해당한 토지주분들을 변호사 성공한 사례가 있습니다. 과거 공문 파악은 어렵지만 저희 법무법인명경(서울)만의 오랜 노하우로 지방자치 단체로 승소 판결을 받아낸 것이죠.
현재 관련 문제로 어려움을 겪고 계시다면 저희 법인으로 연락 주시기 바랍니다.
