토지 경계복원측량으로 경계침범 분쟁 해결 가능할까

 

 

이웃과의 경계 기준이 모호한 토지에 대한 다툼은 화를 부르기도 합니다. 예전에는 피난민, 이주민 등이 정착해 명확한 경계없이 경작을 하거나 건물을 세워 생활하는 경우가 많았는데요. 당시에는 문제가 되지 않았지만, 다음 세대, 또 다음 세대로 내려오면서 그에 따른 부동산 가치상승으로 인해 큰 분쟁이 발생하기도 합니다. 

상대와의 협의가 가장 좋긴 하곘지만, 재산권에 관한 문제이기 땜누에 그냥 쉽게 넘겼다가는 더 큰 피해를 입을 수도 있으니 문제가 발생한 그 즉시 문제의 원인과 해결책을 찾아보시는 것이 좋습니다. 

이러한 경우, 일반적으로 경계측량을 진행하게 되는데요. 토지는 실제로 점유한 사실이 어떻든 지적공부를 기준으로 경계가 인정되고 있기 때문에 경계측량은 매우 중요한 역할을 합니다. 

 

 

​그렇다면 등록 당시의 측량방법에 의한 기지점을 발견할 수 없는 경우 진행하게 되는 경계복원측량의 방법은 어떻게 진행되고 있는지 알아보도록 하겠습니다. 

먼저 경계복원측량이란, 지적도 또는 임야도에 등록된 경계 또는 경계점좌표등록부에 등록된 좌표를 실지에 표시하거나 점유하고 있는 토지의 경계가 일치한지 여부를 확인할 목적으로 실시하는 측량을 말합니다. 측량 방법은 등록할 당시의 측량 방법과 동일한 방법으로 시행토록 지적법에서 규정하고 있습니다. 

[관련 판례]  등록 당시의 측량방법에 따르고, 측량 당시의 기준점을 기준으로 하여야 하며, 비록 등록 당시의 측량 방법이나 기술이 발전하지 못하여 정확성이 없다 하더라도 경계복원측량을 함에 있어서는 등록 당시의 측량 방법에 의하여야 하는 것이지, 보다 정밀한 측량 방법이 있다하여 곧바로 그 방법에 의하여 측량할 수는 없다(대법원 1997. 2. 14. 선고 96다 42451 판결, 1995. 4. 21. 선고 94다58490, 1994. 5. 13. 선고 93다56381판결등 참조). 또한 토지의 등록 당시 기지점을 기준으로 한 측판측량 방법에 의하여 분할측량이 이루어진 경우 등록 당시의 기지점을 기준으로 하여 경계복원측량을 하여야 함이 원칙이나, 현재에 이르러 등록 당시의 기지점을 찾을 수 없어 등록 당시의 기지점을 기준으로 하여 경계복원측량을 하는 것이 불가능하게 되었다면, 분할측량원도를 토대로 등록 당시와 비슷한 조건의 주위 기지점에 의거하여 경계복원측량을 할 수 있어야 한다. 대상 토지의 사정변경으로 위 방법에 의하여 경계복원측량을 하는 것마저 불가능하게 되었다면 기초측량에 의하여 해당 토지 인근의 도근점을 찾아내어 이를 기준으로 하여 경계복원측량을 할 수 밖에 없다 할 것(대법원 1997. 2. 14. 선고 96다42451 판결, 1991. 7. 23. 선고 90다15266 판결, 1991. 6. 14. 선고 90다10346, 10353 판결 등 참조)이다.

 

 

요즘에는 업체를 통해 경계측량을 진행할 때, 한국국토정보공사(LX공사)로부터 기준점 좌표 정보를 받아 GPS를 통한 방법으로 진행됩니다. 그러나 이러한 작업규정은 2009년에 신설되었기에 실제로 신식방식으로 측량이 진행된 지는 15년이 되지 않았는데요.

결국 1980년대 이전에 지어진 건축물은 대부분 토지등록 당시 분할측량의 결과에 따라 건축한 건물들로 재건축이나 리모델링을 위해 건축사무소에서 측량을 하여 담장설치 위치를 확인하면 기존 현실경계와 다른 위치가 표시될 확률이 높을 수밖에 없습니다.

 

 

실제로 지적 기준점이 오래된 자치구의 경계에 위치한 지역은 기준점을 어디에 두냐에 따라 측량결과가 완전히 달라지는 경우도 있습니다. 심할 경우에는 구 뿐만 아니라 동 경계만 되어도 측량결과가 달라지기도 합니다.

​그러다보니 기존 도시에서 사업을 하는 건설사, 공공기관의 경우 이러한 토지 경계침범 분쟁이 예상되면 미리 한국국토정보공사(LX공사)에 경계복원측량을 의뢰하여 그 결과 값을 기준으로 건물을 올리거나 미리 협의를 진행하고 있기도 합니다. 

 

 

 

물론, 원칙적으로는 내 소유가 아닌 타인의 토지 위에 소유자의 동의나 법적인 권리 없이 건물이나 공작물 등을 설치하고 소유할 수는 없습니다. 이를 어길 시 소유주 입장에서는 땅을 침범한 부분에 대한 건물철거를 요구할 수 있는데요.

그렇다고해서 함부로 철거할 수도 없습니다. 이유는 토지와 건물, 각각을 별개의 부동산으로 보고 있기에 내 땅위에 타인 소유의 건물이 일부 토지 경계침범 했다고 해서 일방적인 권리행사를 하는 것은 불가합니다. 건물소유주의 재산권도 보호받아야만 하기 때문이죠. 때문에 결국 건물철거소송 등의 법적인 분쟁이 발생할 수밖에 없게 됩니다.

 

 

 

이처럼 경계분쟁은 다양한 형태의 문제가 발생할 수 있습니다. 하지만 여느 법률분쟁이 그러하듯 딱 떨어지는 답은 없기 때문에 나에게 맞는 해결방향을 찾는 것이 무엇보다 중요합니다.

저희 법무법인 명경 서울은 경계분쟁, 점유취득시효 등 각종 부동산 분쟁과 관련해 각 팀을 구성해 사건 해결에 최선을 다하고 있습니다. 대한변호사협회로부터 부동산 전문 인증을 받은 부동산 전문 변호사가 1:1 상담부터 진행까지 정확하고 명쾌한 솔루션을 제안하고 있으니 현재 어려움을 겪고 계시다면 전문가를 통해 정확한 상담 받아보시기 바랍니다. 

 

 

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