토지 지분분할 투자 가장한 맹지매매 주의
전국의 맹지나 임야를 싼값에 사들인 후 개발 가능성이 있는 것처럼 광고해 불법적인 이득을 챙긴 기획부동산 일당들이 구속되는 일이 늘고 있습니다. 기획부동산 업체들은 주로 공유 지분 매매 방식으로 토지 지분분할하여 여러 사람들에게 판매합니다.
그런데 개발제한구역이나 맹지 등 가치가 없는 땅을 저렴하게 사서 자신들이 구매한 가격보다 몇 배 이상을 부풀려 매도해 수 백억 원의 차익을 편취하기 때문에 문제가 되고 있습니다.
일례로 한 부동산 업체는 A씨에게 경기도 성남시 갈현동 한 임야를 소개하면서 좋은 땅이 있으니 당장 매수하지 않으면 금전적 이득을 얻을 기회가 사라진다며 투자를 권했습니다. 이 과정에서 업체는 "지구단위계획이 지정될 것이다. 주변 지역을 연결하는 터널이 뚫리고 아파트 짓기에 좋은 땅이다." 등의 개발계획을 언급하며 토지 가격이 상승할 것이라는 설명을 했습니다.
이러한 개발 호재에 속은 A씨는 구매 당시 지번을 모르는 상태임에도 불구하고 매매 계약을 체결했으나 이후 지번을 확인해 보고 개발제한구역에 묶여 있는 맹지투자매매했다는 사실을 알게 되어 저희 명경(서울)을 찾게 되었습니다.
저희는 해당 부동산에 대해 조사를 했고, 그 결과 A씨가 구매한 땅은 개발제한구역은 물론 공익용산지, 보전산지 등으로 지정되어 있었으며 땅과 접해있는 도로가 없는 맹지이자 급경사 지형으로서 개발 요건을 갖추지 못한 곳임을 확인하게 되었습니다. 이러한 개발 가능성이 없는 임야는 주변이 개발된다고 해도 지가가 상승하지 않습니다.
또한 부동산 업체는 계약을 맺을 당시 땅 1필지가 아닌 토지 지분 분할 방식으로 매도했는데, A씨에게 지분 매매에 대한 정확한 설명을 하지 않고 단지 소액 투자가 가능한 방법이며 추후 매매가격 이상으로 처분이 가능하다고만 설명했습니다.
A씨는 업체의 행정적으로 명확하게 사실 유무를 판단할 수 있는 부분을 허위로 설명하여 사실과 다르게 광고한 행위 및 계약 결정에 영향을 주는 부분에 대해 정확히 설명하지 않은 행동은 사기죄에 해당한다고 판단한 법률 대리인 명경과 적극적으로 대응했고, 업체 측과 매매 대금 전액을 반환받기로 합의했습니다.
이처럼 일부 기획부동산 업체에서는 위와 같이 개발 가능성이 없는 임야를 곧 개발이 될 것처럼 속여 맹지투자매매하게 하는 등 매수인을 기망하는 경우가 있습니다. 따라서 계약 체결 시 해당 토지가 어떤 용도로 지정되어 있는지, 개발계획이 얼마나 구체화된 사실인지의 여부를 반드시 확인해 봐야 합니다.
또한 지분 매입에 관해서는 먼저 분할이 가능한 토지인지에 대한 확인이 필요합니다. A씨가 구매한 토지의 경우 분할이 사실상 불가능하였고 토지 공유자 수가 상당하여 단독 사용이 어려워 재산권 행사에도 제한이 있었습니다. 간혹 업체가 나중에 분할 등기 해준다고 하는 경우도 있는데 대부분 지분매매 계약 체결 이후에는 나 몰라라 하는 경우도 많으니 주의하셔야 합니다.
A씨가 매입한 필지의 토지이용계획을 열람해 보았는데요. 해당 토지는 자연녹지지역, 개발제한구역, 공익용산지, 토지 거래 계약에 관한 허가 구역 등으로 지정되어 있었습니다. 이와 같은 용도로 지정된 토지는 제한과 규제가 많기 때문에 사실상 개발 가능성이 거의 없다고 볼 수 있습니다.
해당 갈현동 필지의 국토환경성평가지도, 법제적평가항목, 환경생태적평가항목을 조회해 보니 모두 1등급 98% 이상입니다. 이러한 등급 역시 개발 행위 허가를 받기 힘듭니다.
1등급 권역으로 지정된 경우, 국토계획법상 자연환경보전지역으로 지정된 것과 동일하게 평가하여 개발행위 허가 시 자연환경보전지역으로 지정된 것과 동일하게 평가하여 개발행위 허가 시 자연환경보전지역에서 가능한 개발행위만 허가받을 수 있습니다.
이러한 이유들로 토지개발 가능성이 희박하다고 하는 것인데 부동산 업체들은 토지의 객관적인 정보들은 철저하게 숨기고 개발 호재가 있는 것처럼 과장하여 광고하기 때문에 많은 피해자를 양성하고 있는 것입니다.
맹지투자 가장한 토지 지분분할 매매 피해가 지속되자 관할 시에서는 관내 테크노밸리 및 공동주택지구 등에 인접한 개발제한구역에 전원주택 및 아파트 건축이 가능한 것처럼 과장 광고하여 투자자를 모집하는 기획부동산에 대해 시민들에게 주의를 당부한 바 있습니다.
또한 지자체에서 지속적으로 기획부동산의 피해를 예방하고자 개발제한구역에서 할 수 있는 행위에 대하여 안내문을 제작하여 구청 및 동 행정복지센터 등에 배부하고 홍보하여 주민들이 피해를 입지 않도록 주지하고 있으며 개발제한구역에서 할 수 없는 제한 행위 등에 대한 행정 안내문도 같이 홍보할 것이라고 합니다.
이렇듯 기획부동산 사기가 기승을 부리면서 앞서 설명한 것처럼 개발 불능 토지를 지분 분할 방식으로 매도하는 행위를 사기로 보고 실형을 선고하는 판례가 많아지고 있습니다.
전국 각지의 토지를 대상으로 개발 가능성이 있다는 광고에 속아 부동산 업체로부터 맹지투자매매 혹은 토지 지분분할매매 했는데 사기 의심이 든다면 빠른 시일 내로 사안을 진단받고 법적 대응 방안을 모색하시는 것이 좋습니다. 법무법인 명경 서울(부동산변호사닷컴)은 기획부동산 전담팀을 운영하고 있으니 상담이 필요하다면 문의하시기 바랍니다.
참고기사↓↓↓
[법률칼럼] ``개발제한구역인데 속아서 구매`` 기획부동산 사기 조심해야
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