지역주택조합 조합원 자격 미달 결격자 되었다면
지역주택조합원 자격미달 상태인데 조합 측이 조합원 측이 조합원 숫자를 부풀리기 위해 무분별하게 홍보하고 조합원 모집을 하여 가입하게 되었는데 피해를 보게 되는 사례가 증가하고 있습니다.
저희 법인에도 이러한 조합의 행위에 피해를 입은 의뢰인 사례가 정말 많은데 오늘은 그중 한 가지를 소개해 드리겠습니다.
사례에 대해 설명을 하자면 의뢰인들은 경기도 양평 소재의 한 지역주택조합의 조합원들이었습니다. 이들은 각각 동, 호수, 타입, 평형을 특정하며 납입금을 내고 가입계약을 체결했습니다. 의뢰인들은 5차례에 걸쳐서 4천 ~ 4천5백만 원 정도를 각 납입했습니다.
의뢰인들은 가입계약을 체결하기 이전부터 제주시에 거주하고 있었습니다. 이들은 조합 측이 고용한 상담직원의 텔레마케팅을 통하여 이 사건 분양 소식을 알게 되었는데요. 상담원과의 통화 당시 의뢰인들이 제주도에 살고 있음을 알리면서 경기도 양평의 지주택의 가입 가능성에 대해 문의했고 상담원은 아무런 문제가 없다고 하면서 의뢰인들의 조합 사무실 방문을 유도했다고 합니다.
이를 믿은 의뢰인들은 직접 주택 홍보관에 방문하여 다시금 가입 가능성에 대해 문의했고 전혀 문제가 되지 않는다는 확답을 받고서 계약을 체결하게 되었습니다. 의뢰인들은 자신들이 제주도에 거주한다는 사실에 대하여 계약 체결 당시 고지를 했으며 주민등록초본 역시 제출했기 때문에 조합 측에서는 이들이 지역주택조합 조합원 자격 조건이 되지 않는다는 사실에 관하여 정확하게 알고 있었습니다.
그러던 중 의뢰인들은 국토부 조사에서 지역주택조합 조합원 자격 미달로 인하여 결격자로 분류되어 조합원으로써 아파트를 취득할 수 없는 상태가 되었습니다. 조합은 이에 대하여 '계약자님께서는 설립 인가를 기준으로 하여 조합원 자격에 결격사유가 있으신 것으로 최종 분류되었음을 안내드립니다. 혹시나 문제가 있는 것은 아닌지 오해 또는 고민하지 마시고 결격사유 및 추후 처리 방안 등 자세한 내용을 홍보관에 문의 부탁드립니다.'라고 안내했습니다. 의뢰인들은 이렇게 억울하게 결격자가 되어 아파트는커녕 납입금까지 사라지게 될 상황에 처하자 저희 명경에 사건을 의뢰하게 된 것이었습니다.
주택법 시행령에 의한 조합원 자격 조건은 조합설립 인가 신청일 현재 해당 법에 따른 지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 사람이어야 합니다. 그리고 저희가 의뢰인과 조합 간의 가입 계약서를 살펴보니 '동법 등에 의거 조합의 조합원이 되고자 하는 자는 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다'고 하면서 '계약자는 지역주택조합 설립 인가 신청일 이전 주민등록상 서울, 인천, 경기도에 연속적으로 6개월 이상 거주하여 온 자이어야 한다.'라고 규정하고 있었습니다.
의뢰인들은 가입계약을 체결하기 이전부터 제주시 소재에 거주하고 있었으므로 본 사업의 조합원 가입시점에 이미 지역주택조합 조합원 자격 요건을 충족하지 못하였습니다. 그리고 저희가 법적 대응을 하는 시점에도 제주시에 거주하고 있으므로 조합원 자격을 여전히 갖추지 못하고 있는 상태였습니다.
지역주택조합 사업은 90년대 후반 서민들의 주거 안정을 위한다는 취지로 도입된 제도입니다. 이 사업의 주된 목적은 저렴한 가격에 인근 지역에 거주하는 무주택자들에게 주택을 공급하기 위함이라고 할 수 있는데 이를 반영하여 조합 역시 '지역주택조합'이라는 명칭을 달게 된 것으로 인근 지역에 거주자를 그 요건으로 규정하고 있는 것입니다.
따라서 지역주택조합 조합원 자격 요건에 관한 주택법의 규정은 이를 강행 규정으로 보아야 할 것이며, 이를 구체화 한 가입 계약서 상 규정도 위반하였으므로 위법한 무효의 계약에 해당합니다.
의뢰인들은 국토부 심사에서 지역주택조합원 자격미달 결격자로 자격 박탈이 결정되었기 때문에 더 이상 합법적으로 조합원으로써 이 사건 아파트를 취득하는 것이 불가능하게 되었는데요.
조합 측은 원시적으로 계약의 이행이 불가능함에도 사업 초기 단계에서 단순히 조합원 숫자를 부풀리기 위해 무분별하게 전국적으로 텔레마케팅을 통한 홍보 및 조합원 모집을 했던 것으로 이는 가입계약 체결 이전부터 예견되었던 사태입니다.
가입계약이 원시적 이행불능 또는 강행규정 위반에 따라 무효에 해당하기 때문에 납입금과 그에 대한 이자를 부당이득으로 반환할 의무가 있습니다.
또한 의뢰인들은 아무런 문제 없이 조합원으로써 주택을 취득할 수 있다는 사실에 대한 기망이나 착오로 인해 계약을 체결하게 되었습니다. 조합원으로써 지역주택조합 아파트를 분양받고자 하는 사람들의 가장 큰 이유는 일반 분양대비 가격이 저렴하기 때문입니다.
지역주택조합 아파트의 경우 조합원들에게 미처 분양하지 못한 나머지를 차후 일반인들에게 분양하게 되는데, 이때 조합원들이 취득하는 분양가와 일반인들이 취득하게 되는 분양가는 현저하게 차이가 나게 됩니다. 따라서 조합원으로써 아파트를 취득하는 것은 계약의 중요한 부분에 해당합니다.
저희 명경(서울)은 조합 측이 의뢰인들이 자격미달 결격자인 것을 알고 있으면서도 자격을 취득하는 데에 아무런 문제가 되지 않는다고 적극적으로 의뢰인을 기망하여 조합원으로 아파트를 취득할 수 있다는 사실에 대해 착오에 빠져 계약을 체결했기 때문에 기망 또는 착오에 의한 취소가 가능하다고 봤습니다.
저희는 이러한 조합의 귀책으로 인한 계약 해지 의사표시를 포함하는 내용증명을 발송하는 것을 시작으로 법적 대응을 했습니다. 그 결과 재판부로부터 화해권고 결정문을 받아 조합과 의뢰인들이 합의를 하여 납입금 일부와 이자를 반환받게 되었습니다.
이처럼 애초에 지역주택조합원 자격미달 상태인데 추후에 결격자가 될 것임을 알고도 조합원 가입시킨 조합이 있다면 반드시 법적 대응을 통해 피해 회복을 하셔야 합니다. 법무법인 명경 서울(부동산변호사닷컴)은 지주택 전담팀이 있으니 관련 문제로 변호사 상담이 필요하다면 문의하시기 바랍니다.