토지 점유취득시효요건, 자주점유 의사가 쟁점

 

 

부동산 가치 상승에 따라 관련 분쟁이 끊임없이 발생하고 있습니다. 그중 대표적인 것이 경계침범 분쟁이라고 할 수 있을텐데요. 말 그대로 경계침범으로 인한 법적 분쟁을 말합니다. 

이러한 갈등이 빚어지게 되는 원인으로는 과거 경계측량의 유무로 볼 수 있을 것입니다. 현세대에 들어서는 재산권 강화로 정확한 계측을 하는 경우가 대다수이지만, 아버지 혹은 그 윗대로 올라가면 구두계약이나 담장 나무 등의 시설물 설치 등으로 표시를 해놓을 뿐 정확한 측량을 하지 않는 경우가 많았습니다. 

 

 

 

여기서 또 다른 문제는, 내 땅이라고 무조건 소유권을 주장할 수는 없다는 것입니다. 바로  '점유취득시효' 때문인데요. 이에 따르면 20년간 소유의 의사로 공연/평온하게 사용했다면 소유권을 주장할 수 있습니다. 

 

또한 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 선의, 과실없이 그 부동산을 점유한 때에도 역시 소유권을 취득할 수 있습니다.  아래 사례를 통해 좀 더 자세히 설명 드리도록 하겠습니다. 

 

 

 

/ 점유취득시효 소송 사례

 

얼마 전, A공사가 '무단점유재산 변상금 소송'을 내 걸었던 일이 있었습니다.

사건의 계기를 보면, 최근 10년간 무단점유자의 점유취득시효 완성으로 소유권이 이전된 국유지가 2만여평에 달해 국유지 방치에 관한 논란이 일었는데 이에 따라 무단점유자가 변상금을 내지 않거나 토지, 건물 등을 비워주지 않아 소송으로 이어졌던 것입니다. 

 

결과는 A공사의 완승이라는 예상과는 달리, 소송의 40%정도가 패소해 패소비용이 발생했습니다. 이유인 즉슨, 국유지를 무단으로 20년 이상 소유의 의사로 평온∙공연하게 점유해왔다면 민법상 ‘점유취득시효’의 완성을 주장해 국가로부터 소유권을 이전받을 수도 있었기 때문입니다. 

 

 

 

여기서 말하는 점유취득시효는 20년간 소유의 의사로 평온/공연하게 부동산을 점유한 자는 등기함으로서 소유권을 취득 할 수 있는 제도를 말합니다.  또한 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득할 수 있습니다. 

하지만 20년 이상 사용했다고 해서 무조건 소유권이 넘어가는 것은 아닙니다. 점유자의 점유가 소유의 의사 있는 ‘자주점유’인지, 아니면 소유의 의사 없는 ‘타주점유’인지의 여부를 따져보아야 하기 때문인데요. 이는 점유자의 내심의 의사에 의하여 결정되는 것이 아니라 점유취득의 원인이 된 권원의 성질이나 점유와 관계가 있는 모든 사정에 의하여 외형적·객관적으로 결정되어야 하는 것입니다. 

 

 

 

/ 점유취득시효 소송에서 핵심이 되는 '소유의 의사'

취득시효 분쟁에서 자주점유와 타주점유는 소송의 핵심 쟁점이 됩니다. ‘소유의 의사’인 '자주점유'는 아주 중요한 요건으로, 자주점유의 여부는 민법 제197조 제1항에 따라 점유자가 적극적으로 자주점유임을 입증해야 하는 것이 아니라 등기부상 토지 소유자가 점유자의 점유가 타주점유라는 것을 증명해야 합니다. 즉, 특별한 경우를 제외하면 점유자는 권원을 주장하면 자주점유가 인정되는 것이죠.

반대로, 남의 땅인 것을 뻔히 알면서도 점유하는 악의의 무단점유일 경우, 자주점유의 추정은 깨집니다. 따라서 20년 이상 점유기간을 가졌다 하더라도 시효 취득을 할 수 없으며, 원소유자가 불분명 할 때도 토지점유자는 소유권을 인정받지 못하는 것입니다.

 

 

 

 

간혹 위의 사정처럼 20년의 점유요건만 채우면 자신의 땅이 되는 것이라고 혼동하는 이들이 있는데, 부동산분쟁은 사안마다 다르기 때문에 개인의 잘못된 법리해석으로 재산상 손해를 입게되는 경우가 많으니 확실하게 대응하기 위해서는 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 

 

저희 법무법인 명경 서울은 부동산 전문 변호사가 팀을 구성해 1:1상담부터 진행까지 도와 드리고 있습니다. 현재 어려움을 겪고 계시다면 전문가를 통해 정확한 솔루션을 받아 보시기 바랍니다.