주택법 개정안 따른 지주택 조합원 탈퇴 환불 가능할까
깡통전세가 우려되거나 임차인에게 일방적으로 불리한 계약이 이뤄지지 않도록 서울시가 전·월세 실거래 데이터를 분석한 주택거래 정보를 제공합니다. 서울시는 올해 2분기 서울 시내 지역·면적 등 유형별로 세분화한 '전·월세 시장지표'를 서울주거포털(서울시 전월세 정보몽땅)을 통해 23일부터 시범 공개합니다. 시는 앞으로 분기마다 지표를 분석해 공개할 계획입니다. 투명하게 공개된 시장지표를 활용해 불안하거나 불리한 계약에 놓이는 일이 없게 되기를 바라는 바입니다.
지난 6월 서울 관악구에 거주하는 A씨는 B지역주택조합 아파트 홍보관에 방문해 조합원 가입계약을 맺었습니다. 인근 아파트보다 저렴한 값에 신축 아파트를 마련할 수 있다는 말에 혹한 것입니다. 계약서에 서명한 A씨는 그 즉시 신탁사 계좌로 4,000만 원을 입금했습니다.
그러나 A씨는 계약서에 잉크가 마르기도 전에 B지역주택조합에 탈퇴 의사를 전했습니다. 홍보관에서 들었던 사업내용이 실제 정보와 약간의 차이가 있다는 사실을 알게 됐기 때문입니다. 그러면서 납입한 4,000만 원을 돌려줄 것을 요청했습니다.
그러자 B조합 측은 "주택법 개정안이 적용되지 않는 조합이기 때문에 납입금을 돌려줄 의무가 없다"며 오히려 A씨에게 지주택 계약 철회하려면 위약금 3,000만 원을 더 내야 한다고 겁박했습니다. 조합에 가입한 지 열흘도 안 돼 7,000만 원이라는 큰 돈을 잃을 위기에 놓인 것입니다. 어찌할 줄 모르던 A씨는 결국 저희 명경(서울)의 도움을 받아 조합을 상대로 법적 대응하기에 이르렀습니다.
이처럼 전국적으로 집값이 치솟으면서 상대적으로 저렴하다고 알려진 지역주택조합 아파트에 대한 무주택자들의 관심이 높아지고 있는 가운데, 일부 조합에서 사업 정보를 투명하게 공개하지 않으면서 조합원을 모집하고 있어 각별한 주의가 요구되고 있습니다.
일반적으로 지역주택조합에 가입하는 이들은 추진위원회나 분양 대행사가 마련한 홍보관에서 사업에 대한 설명을 듣게 됩니다. 이때 조합원을 한 명이라도 더 모집하기 위해 토지확보율과 같은 정보를 부풀리거나 허위·과장 광고를 하며 조합원 가입을 종용하는 경우가 적지 않습니다.
작년 7월 주택법이 개정되면서 가입한 지 30일이 지나지 않은 조합원은 지주택 조합원 탈퇴할 수 있고, 납입금 전액을 업무대행비 공제 없이 반환받을 수 있게 됐습니다. 그러나 법 개정 이전부터 사업을 추진하던 다수의 사업지는 법망을 피해 가고 있어 여전히 많은 조합원들이 지주택 조합원 탈퇴 환불에 어려움을 겪고 있는 것으로 전해지고 있습니다.
주택법 개정안에 대해 살펴보자면 법률 부칙으로 적용 대상을 '개정 규정 시행 후 최초로 조합원 모집 신고를 하는 경우'로 정했기 때문에 조합원의 가입 날짜뿐만 아니라 추진위원회의 최초 조합원 모집 신고일이 2020년 12월 11일 이후여야만 주택법 개정 규정이 적용됩니다.
이런 이유로 가입한 지 한 달이 채 넘지 않았다고 하더라도 개정된 주택법의 소급 적용 대상이 아닌 조합에 가입한 분들은 조합에서 자체적으로 마련한 계약서상 지주택 환불 규정에 따를 수밖에 없습니다.
일반적으로 업무대행비, 위약금 등을 공제한 나머지 금액을 반환한다고 규정돼 있기 때문에 지주택 계약 철회를 희망한다면 계약 일수와 관계없이 금전적 손실이 발생할 수밖에 없는 상황입니다.
다행히 A씨의 경우, 저희 법인에서 가입계약서를 검토하던 중 B조합의 강행규정 위반 사실을 발견해 업무대행비 1,000만 원을 공제한 나머지 3,000만 원을 돌려받기로 협의했습니다.
계약 체결 당시 사업의 핵심 내용에 대해 부정확한 정보를 제공하는 등의 기망행위가 있었음을 입증하면 계약 자체를 문제 삼아 지주택 환불 탈퇴를 이끌어낼 수 있습니다.
그러므로 지주택 조합원 탈퇴 뿐 아니라 지주택 환불까지 받아야 하는 상황이라면 가입 계약 당시 허위·과장 광고가 있지는 않았는지, 조합 측이 채무를 이행하지 않고 있는 측면은 없는지 등을 검토해야 합니다.
주택법이 개정이 된 이후에도 제도적으로 빈틈이 있어 여전히 많은 사업지에서 잡음이 발생하고 있습니다. 까다로운 기준을 충족해 지역주택조합을 설립해도 위험 요인이 완전히 사라지는 것은 아닙니다.
주택법 개정안에서 지역주택조합의 설립요건으로 기존 '80% 토지사용권원 확보'에 15% 토지소유권을 새롭게 요구했지만, 지자체가 담보할 수 있는 단계인 '사업승인'을 넘기 위해선 여전히 95%의 토지 소유권이 필요합니다.
당연히 토지소유권을 95%까지 얻어내려면 토지를 매입할 자금이 있어야 합니다. 이 때문에 조합은 조합원의 수를 의도적으로 늘려 분담금을 유입시킬 수밖에 없고, 조합원은 '사업승인'을 받지 못한 지역주택조합을 믿고 분담금을 내야 하는 고질적인 문제에 또다시 봉착합니다.
이런 문제를 장기간 떠안다가 결국 버티지 못해 지주택 계약 철회를 요청하지만 대부분의 조합 측에서는 지주택 환불을 거절하기 때문에 조합원들이 더더욱 힘들어합니다.
계약의 기초가 되는 사정이 현저히 달라져 계약의 이행을 강제하는 것이 신의칙에 위반될 정도라면 사정 변경을 이유로 계약을 해제하거나 해지할 수 있다는 것이 대법원의 입장입니다.
만약 허위·과장광고 등 계약 과정의 기망행위로 조합에 가입한 경우라면, 가입 계약 취소하고 납부한 분담금도 환불받을 수 있으며 조합 가입 당시 들었던 설명과 현재 진행 중인 사업 내용이 현저히 달라졌다면 이를 근거로 계약의 무효를 주장해 볼 수 있습니다.
오늘은 주택법 개정안에 따라 지주택 조합원 탈퇴 및 지주택 환불 가능한지에 대해 알아보았습니다. 지역주택조합 사업 특성상 장기적으로 진행되다 보니 도중에 사업계획 변동이 되는 경우가 더러 있으며 다양한 사유로 조합과 분쟁이 생기기도 합니다. 이때 조합 측에 귀책사유가 있다면 이를 근거로 법적 대응을 해볼 수 있습니다.
다만 각자의 상황이 다르고 개개인의 조합가입계약서, 규약서, 안심보장증서 등의 서류를 확인해 봐야 하기 때문에 문제가 생겼다면 변호사 상담을 받아보시기 바랍니다. 법무법인 명경 서울(부동산변호사닷컴)은 지주택 전담팀을 운영하고 있으니 문의하시기 바랍니다.