동작구 지역주택조합 조합원 모집신고 이후 아파트 세대수 변경했다면
OO역 반값 아파트. 종종 거리에서 볼 수 있는 현수막의 광고 문구인데요. 같은 조건의 신축 아파트보다 저렴한 가격에 분양받을 수 있다는 것을 내세우는데 이런 광고의 대상은 대부분 '지역주택조합' 아파트입니다.
지주택은 무주택자이거나 1주택자(전용면적 85㎡ 이하) 세대주를 대상으로 특정 지역 내에서 공동주택을 만들 수 있는 지역주택조합 사업은 상대적으로 낮은 분양가 때문에 관심을 받았습니다.
하지만 사업 성공률이 낮아 위험한 사업으로 인식되어 왔습니다. 토지가 있는 상태에서 소유주들이 조합을 만들어 사업을 추진하는 도시정비사업(재건축·재개발 사업 등)과 다르게 지역주택조합 사업은 토지 확보부터 모든 단계를 직접 밟아야 했기 때문입니다.
땅을 확보하지 못하면 결국 아파트를 시공하는 것도 불가능하기 때문에 이 과정을 넘지 못해 사업이 무산되기도 합니다. 또한 토지 확보하는 시간이 장기간으로 이어져 자금 부담이 커진 조합원들이 아파트를 포기하는 경우도 많았습니다.
이러한 이유로 조합 측에서는 불법과 편법이 난무하기도 합니다. 그 예로 유령 조합원을 만들고 토지 확보를 위해 토지사용허가 문서를 위조하거나 허위로 부풀려서 광고하는 것입니다. 이런 내막을 모르고 조합에 속아 조합원으로 가입해 분담금을 내고 투자했다가 피해를 입는 조합원들도 많습니다. 이런 문제가 심각해지자 정부에서 2020년에 주택법을 개정하기도 했습니다.
그럼에도 여전히 제도적 빈틈이 있기 때문에 위험 요인이 완전히 사라지는 것은 아니었습니다. 오늘은 저희 법인의 사례 중 지역주택조합 조합원 모집신고 후에 아파트 세대수를 변경하고 임의세대를 모집하는 등의 문제로 조합을 상대로 법적 대응한 사례를 소개해 볼까 합니다.
의뢰인은 한 동작구 지역주택조합에 가입한 조합원이었습니다. 조합 측은 가입 당시 70% 이상의 토지확보 및 현재 매입률이 40% 이상이라고 의뢰인에게 광고를 했습니다. 그런데 인근 부동산 및 등기부등본 현황(매입 및 사용승낙서 포함)이 광고한 바와 현저한 차이가 있었습니다.
저희 명경(서울)은 조합 측의 광고행위가 허위광고에 해당한다고 판단했습니다. 따라서 해당 사건 계약은 허위광고에 의한 것으로 민법에 의해 취소할 수 있고, 기망이 인정되지 않는다고 하더라도 계약의 중요 부분에 대한 착오로 취소할 수 있으므로 내용 증명을 발송하여 그 의사표시를 했습니다.
더불어 조합의 귀책사유가 한 가지 더 있었습니다. 의뢰인은 조합 가입 당시 85㎡를 초과하는 주택을 소유하고 있으므로 조합원 자격 결격자에 해당합니다. 이와 같은 사실에 관하여 조합 측에 계약 전에 고지했으나 조합에서는 소위 임의세대라는 명목으로 부적격자인 의뢰인을 가입시켰습니다.
이러한 계약은 주택법에 위법한 계약으로 국토부에서도 형사처벌의 대상이 되는 위법한 계약임을 명시하고 있습니다.
저희 법인이 국토교통부에 지역주택조합 조합원 모집신고 후 임의세대 모집 및 아파트 세대수 허위 광고 모집 시 처벌 대상인지를 질의했는데요.
그에 대한 답변을 살펴보면, 「주택법」에 따르면 지역주택조합의 설립인가를 받거나 내용을 변경하기 위하여 조합원을 모집하려는 자는 관할 시장·군수·구청장에게 신고하고 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하여야 하도록 규정하고 있습니다.
또한 조합원 모집신고 수리된 이후 조합원 모집 대상 지역의 주민이 널리 볼 수 있는 일간신문 및 관할 시·군·자치구의 인터넷 홈페이지에 조합원 모집공고를 게시해야 하며 '조합원 모집 공고에는 토지확보 현황(확보면적, 확보비율 등) 및 계획, 주택건설 예정 세대수 및 주택건설 예정 기간, 조합원 모집 세대수 및 모집기간 이 포함되도록 하고 있습니다.
이와 관련하여 「주택법 시행규칙」에서 조합원 모집신고 시 주택건설·공급계획 등이 포함된 사업의 개요 등 자료를 첨부하도록 하는 것은 신고 수리권자가 조합원 모집공고에 포함되는 내용을 확인하고, 일간신문과 병행하여 관할 인가권자의 인터넷 홈페이지에 모집공고를 게시함으로써 조합원 모집 과정에서의 투명성 등을 제고하도록 하기 위한 것입니다.
동작구 지역주택조합 사례의 아파트 세대수 등의 허위 혹은 과장 광고는 상기 규정의 위반한 행위에 해당될 수 있으며 이에 따른 형사 책임 유무는 구체적인 사실관계에 따라서 관할 수사기관 등이 판단해야 한다고 회신했습니다.
위와 같은 근거들로 동작구 지역주택조합 측을 상대로 2회의 내용증명을 발송하며 법적 대응을 했습니다. 그 결과 조합에서 합의 의사를 보내와 의뢰인은 납입금을 전액 환불받고 조합원 가입계약을 취소하며 사건을 종결하게 되었습니다.
이처럼 조합 측이 지역주택조합 조합원 모집신고 이후에 아파트 세대수를 변경하여 임의 세대 자격으로 조합원으로 가입시키거나 일정 면적을 초과하는 주택을 소유하고 있음에도 문제 없다며 가입을 종용했다면 조합 측의 귀책을 들어 법적 대응을 통해 탈퇴, 환불을 진행해 볼 수 있습니다.
다만 각자의 상황과 조합의 사정 등이 상이하기 때문에 변호사 상담을 통해 사안을 진단받아 보시는 것이 우선입니다. 법무법인 명경 서울(부동산변호사닷컴)은 지역주택조합 전담팀을 운영하고 있으니 상담이 필요하다면 문의하시기 바랍니다.