광명 토지투자 사기수법과 처벌 수위는

 

 

연일 쏟아져 나오는 LH의 땅투기 및 경기도 기획부동산 사례등 부동산 투기/사기 기사로 국민들의 걱정과 근심이 깊어지고 있습니다. 그럼에도 아직까지 일부 기획부동산 업체들은 일반인들을 대상으로 개발호재가 있는냥 광고해 금원을 편취 하는등의 사기를 저지르고 있어 주의가 당부되는데요. 

기획부동산에 있어 가장 쟁점이 되는 부분이 내가 산 땅이 진짜로 가치가 없는 땅인지 아닌지에 대한 부분일 것입니다. 또한 만약 속아 샀다면 사기죄로 처벌을 할 수 있을지, 내 피해금원을 돌려 받을 수 있는지에 대한 여부일 것입니다. 

 

 

 

 

 

대법은 부동산 관련한 사기죄에 대해 ①부동산의 결함을 고지하지 않아서 부동산 권리취득에 문제가 되는 경우②계약의 일방 당사자는 이미 그 결함을 알고 있는 경우 ③상대방 당사자는 이를 알았더라면 계약을 체결하지 아니하거나 적어도 그와 같은 내용 또는 조건으로 계약을 체결하지 아니하였을 것임이 경험칙상 명백한 경우등을 기준으로 보고 있습니다. 

다만, 상대방 당사자가 고지의무의 대상이 된 사실을 이미 알고 있거나 스스로 이를 확인할 의무가 있는 경우 또는 거래 관행상 상대방이 당연히 알고 있을 것으로 예상되는 경우 등에는 상대방에게 위와 같은 사정을 알리지 아니하였다고 하여 고지의무를 위반하였다고 볼 수 없습니다.

 

 

 

특히 맹지는 도로에 접하지 않기 때문에 가격이 낮습니다. 따라서 투자경험이 많은 전문가는 싼 가격의 맹지를 매입하여 많은 수익을 얻을 수 있기 때문에 오히려 맹지에 투자하는 경우가 있습니다. 즉, 맹지 역시 투자 대상이 될 수 있다는 것인데요. 문제는 이러한 맹지라는 사실을 미고지하였다는 이유만으로 형법상 기망행위로 인한 사기죄에 해당되는지 여부입니다.

일반적으로 사기죄에 해당되는 경우를 보면, ①피해자가 전원주택 부지로 토지를 사용하고자 하는 사실을 알고 있었음에도 매매목적물이 맹지인 사실 미고지한 경우 ②맹지인 사실은 고지하였으나, 개발행위에 대한 허가를 취득하기가 사실상 불가능함에도 피해자들에게 이 사건 임야 안팎의 공유도로 및 진입도로의 확보를 비롯하여 향후 건축이 가능한 택지를 공급하는 것처럼 광고한 경우등을 들 수 있습니다.

다만, 맹지인 사실을 미고지하고 그 지상에 주택 등을 신축할 수 있다고 고지하지 아니한 경우에는 주변 개발 호재에 대한 허위·과대광고 유무에 따라 유·무죄 판결이 나뉘기 때문에 반드시 전문가를 통해 확인해 보셔야 합니다.

 

 

 

 

대법은 일반적으로 시인될 수 있을 정도의 허위·과장 광고는 사기에 해당하지 않는다고 보고 있습니다. 예를 들어, 부동산 평수를 과장하여 광고하였다고 하더라도 그 평수가 매매대금을 산정하기 위한 기준이 아니었다면 사기죄가 아니라는 대법원의 판례도 살펴볼 수 있습니다(대법원 1991. 6. 11. 선고 91도788 판결 참조).

또한, 기획부동산업자인 피고인들이 도시계획시설 사업으로 수용되는 철거주택의 입주권을 받게 해 줄 의사나 능력이 없는데도 ‘구청 공무원들에게 이미 작업을 해놓아 입주권이 나올 것이 확실하다’는 취지로 피해자들을 기망하여 입주권 매매대금을 편취하였다는 내용으로 기소된 사안에서, 피고인들이 위에 언급한 내용은 객관적 사실에 부합하거나 사기죄의 기망행위에 해당한다고 보기는 어렵다고 보았습니다(대법원 2010. 9. 9. 선고된 2010도7298 판결 참조).

즉, 상품의 선전·광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되었다고 하더라도 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 정도의 것이라면 이를 가리켜 기망하였다고는 할 수 없다는 것입니다.

 

 

 

거래에 있어 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지하여야만 비로소 과장, 허위광고의 한계를 넘어 사기죄의 기망행위에 해당한다고 보고 있습니다.

​단순히 투자금의 몇 배 이상의 수익률을 보장한다는 문구만으로는 허위광고가 인정되지 않을 수 있으며, 도로개통, 새로운 역 신설, 그린벨트 해제 등 행정적으로 명확하게 사실유무를 판단할 수 있는 경우임에도 불구하고 ‘사실과 달리’ 광고한 경우 등과 같이 신의칙상 비난의 정도를 넘는 경우에만 사기죄로 처벌 받을 수 있는 것입니다.

 

 

 

저희 법무법인 명경 서울을 통해 진행한 사건 중 하나인 광명 노은사동의 경우에는 업체가 임야를 모두 '지분쪼개기' 형태로 매매하였는데, 이 곳 역시 사실상 지번 자체가 개발제한구역(그린벨트) 및 보전산지(공익용산지)로 지정되어 있어 개발행위가 불가능하고, 맹로서 진입로가 확보되지 아니한 토지로서 개발 가능성이 전혀 없는 임야였습니다.

무엇보다 공유지분으로 매입한 지분의 경우, 지분 전체를 일괄 처분하거나 분할 등기할 방편도 없어지가 상승으로 인한 이익금을 취득할 가능성이 전혀 보이지 않는 곳이었습니다.

​이에 명경(서울)은 앞서 언급했던 사정에 비추어 업체의 허위 내지 과정장고로서 통상적응로 수용될 수 있는 광고를 넘어섰고 이는 사기죄의 기망행위에 해당된다고 판단, 고소장을 접수하고 사건을 진행중에 있습니다.

 

 

 

 

이렇듯 기획부동산은 다양한 수법으로 진행되며, 이를 입증하기란 쉽지 않습니다. 피해를 입은 모든 부분에 대해서 피해자가 입증을 해야하기 때문입니다. 이 과정에서 시기를 높쳐 업체가 폐업을 하는 경우도, 피의자의 행방이 묘연해지는 경우도 많이 발생합니다.

물론, 예방이 가장 중요하겠지만, 부동산 용어조차 낯선 일반인들의 입장에서는 이것저것 따져보니 어려운 것이 사실입니다. 따라서 문제가 발생함을 인지한 그 즉시 법률 전문가를 통해 해결방법을 모색해 보는 것이 시간과 비용, 그리고 피해액을 최소화할 수 있는 방법입니다.