남의 땅 침범 무단점유와 토지 점유취득시효 기산점은?
코로나19 신규 확진자가 급증하고 있죠. 방역당국은 코로나19 6차 유행의 정점 규모를 하루 20만명 확진 선으로 보고있는데요. 유행 규모가 예상보다 크니 않을 것으로 보아 거리두기 시행보다는 고위험군 등 필요한 부분에 맞춤형 방역 정책을 추진할 방침이라고 하네요. 또한 방역당국은 일상을 회복하면서 코로나19에 대응할 수단으로 치료제와 백신의 중요성 언급했습니다. 거리두기 재도입 없이 이번 유행이 잘 지나가 하루빨리 코로나19 종식이 오길 희망합니다.
민법 제245조
● 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.
● 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.
요즘 재개발, 재건축이 활발해짐에 따라 경계측량을 하시는 분들이 늘고 있는데요. 과거와는 다른 측량법등으로 인해 경계분쟁이 생겨 저희 법무법인명경(서울)을 찾아오시는 분들이 늘고 있습니다. 토지 경계분쟁 관련 용어 중 점유취득시효는 한번쯤 들어보셨을 꺼 같은데요.
종종 남의 땅 침범 무단점유 및 악의적 점유이지만 20년이 넘었기에 토지 점유취득시효 기산점이 인정될 수 있다고 생각하시는 분들이 있는데요. 즉 20년만 넘으면 취득시효가 인정돼 남에 땅 이라고 할지라도 내 땅이 될 수 있다고 생각하는거죠. 20년만 넘었다고 해서 취득시효가 인정되는 건 아닙니다.
토지 점유취득시효가 인정되기 위해서는 점유취득시효 기산점, 소유의 의사, 소유자변경 등 여러 조건이 충족되어야 합니다. 남의 땅 침범 후 토지 무단점유한 지 20년이 지났다고 해서 인정되는 건 아닌거죠.
부동산 점유취득시효에 있어서 점유자의 점유가 소유의 의사 있는 자주점유인지 아니면 소유의 의사 없는 타주점유인지 여부는 점유자의 내심의 의사에 의하여 결정되는 것이 아니라 점유취득의 원인이 된 권원의 성질이나 점유와 관계가 있는 모든 사정에 의하여 외형적 · 객관적으로 결정되어야 하는 것이기 때문에 점유자가 성질상 소유의 의사가 없는 것으로 보이는 권원에 바탕을 두고 점유를 취득한 사실이 증명되었거나, 점유자가 타인의 소유권을 배제하여 자기의 소유물처럼 배타적 지배를 행사하는 의사를 가지고 점유하는 것으로 볼 수 없는 객관적 사정, 즉 점유자가 진정한 소유자라면 통상 취하지 아니할 태도를 나타내거나 소유자라면 당연히 취했을 것으로 보이는 행동을 취하지 아니한 경우 등 외형적 · 객관적으로 보아 점유자가 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 아니하였던 것이라고 볼 만한 사정이 증명된 경우 자주점유의 추정은 깨어지진다.(대법원 1997.8.21. 선고 95다28625 전원 합의체 판결 , 대법원 2000.3.24. 선고 99다56765 판결 등 참조)
그렇다면 점유자가 남의 땅 침범 사실을 몰랐고, 악의적 토지 무단점유가 아니라고 주장하면 소유의 의사는 모두 인정돼 토지 점유취득시효 기산점과 취득시효 인정이 될까요? 그렇지 않고 객관적인 요건 등이 입증되어야 합니다.
점유는 객관적인 요건으로 사실상 지배할 것과 주관적 요건으로 점유 설정의사가 필요합니다. 여기에서 ‘사실상 지배’라고 함은 사회통념상 물건이 어떤 사람의 지배 안에 있다고 인정되는 객관적인 관계를 말한다.(대법원 1974.7.16. 선고 73다923 판결참조)
사실상 지배가 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적, 현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것뿐만 아니라 물건과 사람과의 시간적, 공간적 관계와 본권관계, 타인 지배의 배제가능성 등을 고려하여 사회 관념에 따라 합목적적으로 판단되어야 한다.(대법원 2010.01.28. 선고 2009다73011, 대법원 2009.9.24. 선고 2009다 39530판결참조)
객관적 등으로 보았을 때 남의 땅 침범에 악의적 토지 무단점유 사실 없고 토지 점유취득시효 기산점인 20년 등을 요건을 충족하면 될까요? 취득시효가 인정되기 위해서는 면적 역시 중요합니다.
통상 부동산을 매수하려는 사람은 매매계약을 체결하기 전에 그 등기부등본이나 지적공부 등에 의하여 소유관계 및 면적 등을 확인한 다음 매매계약을 체결하므로 매매 대상 토지의 면적이 공부상 면적을 상당히 초과하는 경우에는 계약 당사자들이 이러한 사실을 알고 있었다고 보는 것이 상당하며, 그러한 경우에는 매도인이 그 초과 부분에 대한 소유권을 취득하여 이전하여 주기로 약정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 초과 부분은 단순한 점용권의 매매로 보아야 할 것이므로 그 점유는 권원의 성질상 타주점유에 해당한다.(대법원 2000.4.25 선고 2000다348 판결참조)
부동산 분쟁 중 경계분쟁은 워낙 따져야 할 사항들이 많고 법률용어까지 헷갈리기 쉽습니다. 혼자서 해결하실려고 하시다 보면 오히려 더 큰 분쟁을 일으킬 수도 있기에 경계분쟁이 생겼다면 초기부터 부동산전문변호사와 대응방법을 찾는 것이 중요한데요. 시기를 놓치면 그동안 실질적 땅에 대한 주인이라고 할지라도 어떠한 권리를 가지지 못할 수도 있고 소유권만 믿고 안심하다면 소유권 행사가 불가능한 상황에 처할 수도 있습니다.
저희 법무법인명경(서울)부동산변호사닷컴은 경계침범 전담팀으로 운영돼 보다 전문적인 대응이 가능합니다. 해당 게시물은 남의 땅 침범에도 불구하고 악의적 토지 무단점유 및 토지 점유취득시효 기산점 등에 관해서 단편적인 내용만 다루었습니다. 상황이 다르면 법적해결책이 다르기에 보다 본인에게 맞는 해결책을 찾기 위해서는 법률전문가와의 상담은 필수이기에 문의주세요.
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