부지사용계약(무상계약)과 땅 보상금은?

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부지사용계약(무상계약)과 땅 보상금은?

부동산분쟁변호사 2022. 7. 15. 10:19

누구나 건강한 피부를 가지고 싶어하는데요. 그렇기에 건강한 피부를 원한다면 음식섭취에도 신경써야겠죠. 피부를 빨리 늙게 하는 최악의 음식이 있다고 합니다. 우선 탄산음료, 과대 등 포장 식품 속의 정제되고 가공된 설탕은 염증을 일으킨다고 하네요. 또한 설탕은 콜라겐 섬유의 교차결합을 일으켜 피부를 노화시킨다고 합니다.

트랜스 지방이 많은 일부 유제춤 역시 염증을 유발하고, 피부 노화를 촉진하는 위험한 트랜스 지방을 함유하고 있다고 하니 건강한 식습관으로 피부 건강을 유지하면 좋을거 같습니다.

2020년 7월 1일 헌법재판소에 판결에 따라 도시공원 일몰제가 시행되었죠. 일몰제가 시행되기 바로 전날인 2020년 6월 30일까지 공원 땅 보상을 끝내야한다고 생각할 수도 있는데요. 이때까지 실시계획인가만 내면 2025년 6월 30일까지 보상하는 것이 원칙입니다. 이어서 보상을 2/3 되었다면 2027년 6월 30일까지 보상기간이 연장되다 보니 지금부터 약 5년정도 기달려야 할 수도 있는거죠.

도시공원 일몰제가 시행되었으나 적절한 땅 보상금보다는 일부 지자체에서는 도시자연공원 구역 지정을 하거나 부지사용계약(무상계약)을 맺는 경우도 있습니다.

우선 도시자연공원 구역은 도시의 자연환경과 시민들에게 휴식공간 등을 제공하고자 산지의 개발제한할 필요가 있는 경우 설정하는 용도구역 중 하나입니다. 쉽게 말해 다시금 구역으로 지정하여 개인 사유지임에도 불구하고 사적 이용권을 배제시키는 겁니다. 이는 적절한 땅 보상금도 없이 공원 부지로 묶어 헌법재판소 판결에 위배되는 행위라고 볼 수 밖에 없는거죠.

또한 부지사용계약은 무상계약으로 지자체에서 시민의 공원 이용권을 확보하고 토지 소유자에게는 세금 감면의 혜택을 주는 제도입니다. 해당 계약은 최초로는 3년 미만이고 이후에 연장이 가능합니다.

부지사용계약은 무상계약으로 땅 보상금을 투입하지 않고도 시민들에게 공원을 제공할 수 있고, 토지주분들은 세금 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

사적 이용권을 배제 당했으나 제대로 된 보상을 받지 못한 토지주분들은 해당 계약이 반가울 수 밖에 없을꺼 같은데요. 하지만 해당계약이 나중에 지자체에서 개인 사유지의 토지를 헐값에 사들이기 위한 계약일 수도 있기에 잘 알아보고 결정하셔야 합니다.

서울시, 도시자연공원 내 땅 제공하는 토지주에 세금 감면

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소유하는 어떠한 토지에 도로나 공원 등 도시계획시설을 설치하는 내용의 도시계획이 결정,고시되었다고 하더라도 아직 그 도시계획에 따른 사업이 시행되지 않은 상태에서는 곧바로 국가나 지방자치 단체가 이를 점유한다고 볼 수 없다. 다만 정식의 도시계획사업이 시행되기 전이라도 국가나 지방자치 단체가 해당 토지에 도시계획 시설을 구성하는 여러 시설을 설치, 관리하여 일반 공중의 이용에 제공하는 등으로 이를 사실상 지배하는 것으로 평가될수 있는 경우에 그 범위 내애서 국가나 지방자치 단체의 점유가 인정될 수 있다. (대법원 2016.11.9. 선고 2013다42649 판결, 대법원 2012.3.29 선고 2011다105256판결 등 참조)

부지사용계약(무상계약), 도시자연공원 구역 등 토지주분들은 국가 및 지자체에서 땅 보상금을 해줄때까지 마냥 기달리수는 없겠죠. 사실상 공원으로 사용되고 있는 토지의 경우 지방자치 단체의 부당이득 반환 의무가 있습니다. 즉 사용료를 내야하는거죠. 부당이득 반환의 기준은 기존에 전/답/대지에 조림된 상황이라면 그 기준으로 금액이 산정되어야 합니다.

부당이득 반환에 성공했다면 지방자치 단체에서는 매년 사용료를 내야하기 때문에 우선적으로 보상하거나 매수하려고 하는 경우도 있습니다. 임야/전/대지 등 토지 지목에 따라 기준이 달라지기 때문에 과거 지목파악은 필수겠죠.

도시공원 일몰제도 시행되었고 정부기관이니깐 지자체에서 알아서 공원 땅 보상금을 측정해주겠지 라고 생각하실 수도 있는데요. 한정된 예산에서 보상금을 측정하다 보니 현재 시세에 맞지 않는 보상금은 산정, 부지사용계약 등을 하는 경우도 있기에 토지주분들이 적극적으로 나서야겠죠.

수용대상 토지의 손실보상액을 평가함에 있어서는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지르 선정하여 그 표준지의 공시지가에다가 공시기준일로부터 수용재결시까지 관계 법령에 의한 당해 토지의 이용계획 또는 당해 지역과 관계없는 인근 토지의 지가변동률, 도매물가상승률 및 기타 사항을 종합적으로 참작한 다음, 당해 토지와 표준지의 지역요인 및 개별요인에 대한 비교분석 등을 필요한 조정을 함으로써 관계 법령 소정의 모든 가격형성요인들이 빠짐없이 반영된 적정가격으로 하여야 한다. (대법원 2003.4.8. 선고 2002두4518판결참조)

도시자연공원 구역 지정 등은 개인이 거절할 수 없는 공익사업이죠. 개인이 거절할 수 없는 만큼 수용이 불가피하다면 그 손실을 충분히 땅 보상금등으로 해주어야 하는데요. 적절한 보상이 이루어질 때까지 토지주분들이 적극적으로 나서야지 오랜 기간 제한받은 사적 이용권에 대해서 보상받을 수 있습니다.

저희 법무법인명경(서울)부동산변호사닷컴은 도시공원 일몰제 전담팀으로 운영되어 전문적인 대응이 가능합니다. 해당 게시물은 부지사용계약(무상계약) 관련해서 단편적인 내용만 다루었습니다. 보다 본인에게 맞는 법률해결책을 찾기 원하신다면 부동산전문 변호사와의 상담은 필수이기에 문의주세요.

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