다주택자 지주택 조합원 자격 요건 안 되는데 가입했다면

 

 

내 집 마련이 시급한데 집값은 된 지 오래이고, 상대적으로 자금 부담이 덜한 청약 시장은 청약 통장이 없는 사람에겐 그림의 떡입니다. 그래서 청약 경쟁을 치르지 않고도 서울 신축 아파트에 입주할 수 있다고 홍보하는 지역주택조합에 관심을 두는 분들이 많이 계십니다.

 

하지만 조합장 및 대행사의 비리, 사업의 장기화 등으로 조합원 피해 사례가 늘고 있는 지역주택조합이 부적격 조합원 모집 행위로도 문제되고 있습니다. 지주택 조합원 자격 요건을 충족하지 않은 이들을 소위 임의세대, 준조합원이라고 일컬으며 조합 계약을 유도하고 있기 때문입니다.

 

 

출처 - pixabay

 

 

지역주택조합은 청약 경쟁을 피하는 대신 조합원 자격을 엄격히 심사합니다. 주택법에 따라 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택자이거나 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주여야 합니다.

 

또 지역주택조합 설립인가 신청일을 기준으로 해당 지역에 6개월 이상 거주하고 있는 사람이어야 하는데 서울과 같이 투기과열지구로 지정된 지역은 1년 이상 계속해서 거주한 이력이 있어야 합니다. 이러한 자격 기준은 조합아파트 완공 후 입주 시점까지 유지해야 합니다.

 

만약 주거면적이 85㎡를 초과하는 주택 1채를 소유하거나, 2채 이상의 주택 소유하고 있는 주택소유주라면 지역주택조합원이 될 수 없습니다. 세대주가 아닌 세대원도 가입할 수 없습니다. 이에 따라 주민등록법상 세대주가 될 수 없는 외국인도 조합원 가입이 제한됩니다.

 

 

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저희 법인에서도 지주택 조합원 자격 요건 충족 안 되는데 가입이 된 사례가 있어 이야기해 보도록 하겠습니다.

 

인근 아파트 시세보다 약 30% 저렴한 분양가로 조합원 가입계약을 맺은 의뢰인은 너무 순조롭게 진행된 계약이 미심쩍어 홍보관 직원에게 재차 문제없는 계약인지 물었습니다. 이에 홍보관 직원은 "전혀 문제없다"며 안심시켰습니다.

 

집에 돌아온 의뢰인은 의심을 거두지 못하고 저희 로펌에 연락했습니다. 그리고 변호사를 통해 자신이 체결한 계약에 문제가 있다는 것을 알게 됐습니다.

 

 

 

 

의뢰인의 경우 이 사건 지역주택조합 가입계약을 체결할 당시 이미 주택을 3채가량이나 소유하고 있던 다주택자로 이러한 사실을 상담원에게 고지했습니다. 그런데 상담원은 그러한 사실을 인지했음에도 소위 '가조합원'이라는 명목으로 가입이 가능하다고 의뢰인을 종용하여 계약을 체결하게 된 것입니다.

 

하지만 이와 같은 가입계약은 엄연히 주택법을 위반한 계약입니다. 조합원이 되기 위하여는 특정 시점까지 의뢰인이 소유한 주택을 처분하여 자격요건을 갖추는 방법 이외에는 달리 방도가 없음에도 조합 측은 당장 조합원 수를 확보하기 위해 조합원 자격 요건 충족하지 못한 자를 가입시켰습니다. 판례 역시 다주택자를 조합원으로 가입시킨 행위를 가입계약 무효의 사유로 인정하고 있습니다.

 

 

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관련 법령은?

주택법 시행령 제21조 제1항 제1호

 

1. 지역주택조합 조합원: 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 사람

 

가. 조합설립인가 신청일(해당 주택건설대지가 법 제63조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날을 말한다.)부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유하는지에 대하여 다음의 어느 하나에 해당할 것

1) 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주일 것

2) 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것

 

나. 조합설립인가 신청일 현재 법 제2조제11호가목의 구분에 따른 지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 사람일 것

 

 

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또한 조합원들의 동, 호수 배정은 주택법에 따라 추첨 등과 같은 방법에 의하여 이루어져야 함에도 불구하고 특정 동, 호수를 지정하여 가입계약을 체결했습니다.

 

동, 호수의 배정은 사업승인이 나고 아파트 시공에 관한 사항들이 확정되고 난 이후에나 가능한 일인데 사전에 동, 호수를 지정하여 분양하는 것은 엄연히 주택법 위반에 해당하고 공정거래위원회에서는 이러한 분양 행태에 대해 강력하게 제재를 가할 것이라고 선포했으며 판례 역시 이러한 분양 행위를 가입계약의 무효 사유로 판단하고 있습니다.

 

따라서 이 사건 가입계약은 법률을 위반하여 이루어진 계약으로 무효라고 볼 수 있습니다.

 

 

 

 

저희 법인은 이러한 조합 측의 귀책사유를 근거로 계약 해제를 요구하는 내용증명을 발송하는 것을 시작으로 법적 대응을 했습니다. 또한 가입계약이 무효 또는 조합의 귀책으로 인한 해제로 인해 의뢰인이 납부한 납입금 전액의 반환을 요청했습니다.

 

그 결과 조합 측에서 협의에 응해 의뢰인은 납입금 전액을 환불받고 조합원 탈퇴를 할 수 있었습니다.

 

 

 

 

외국인, 다주택자 등 지주택 조합원 자격 요건 안 되는데 조합에 가입시킨 것은 사실상 사기행위입니다. 따라서 계약 전에 본인이 가입 자격 요건을 충족하는지 필히 확인해보시기 바랍니다.

 

만약 조합의 사기 행위로 인해 준조합원, 임의세대 계약을 맺었다가 조합원 자격 심사 때 부적격 통보를 받아 조합으로부터 일방적으로 계약을 해지 당했다면 반드시 변호사의 조력을 통해 법적 대응을 하여 납입금을 돌려받으시기 바랍니다.

 

법무법인 명경 서울(부동산변호사닷컴)은 지주택 전담팀을 운영하고 있으니 관련 문제로 어려움을 겪고 계시다면 문의하시기 바랍니다.