카테고리 없음
장기미집행공원 도시계획시설사업에 따른 도시공원 보상은?
부동산분쟁변호사
2022. 7. 1. 14:49
여름 휴가 유럽여행으로 계획하시는 분들이 있으실까요? 국내에서 접종 완료한 코로나19 백신 증명서를 유럽연합에서 인정해준다고 합니다. 코로나 예방접종 상호인정은 싱가포르, 베트남, 필리핀에 이어 네 번째라고 합니다. 유럽 국가들과의 코로나 예방접종 상호인정 합의로 출입국이 보다 용이해질꺼 같습니다.
2020년 7월 1일 도시공원 일몰제가 시행되었죠. 일몰제 시행 이후 국가 및 지자체에서는 보상 및 매수 후 장기미집행 도시계획시설사업을 진행하는 중인 곳이 많은데요. 간혹 일부 지자체에서는 현재 시세와 맞지 않는 도시공원 보상금으로 제시해 보상협의가 계속해서 현재진행형인 곳들이 있습니다.
코로나19 팬데믹을 지나면서 도시공원에 대한 중요성이 올라가고 있는데요. 지자체에서는 공원부지를 되돌려주지 않기 위해 도시자연공원구역으로 지정하는 등 여러가지 방법을 사용해 공원사업을 진행하고자 노력하고 있습니다. 사업이 지연될수록 토지 소유주분들의 답답한 마음은 커져가 가는데요.
2020년 7월 1일 도시공원 일몰제가 시행된 만큼2020년 6월 30일까지 보상을 도시공원 보상을 마무리 해야하는 거 아니냐라고 생각하시는 분들이 있을 수 있는데요. 이때까지 실시계획인가만 내면 2025년 6월 30일까지 보상하는 것이 원칙입니다. 또한 2/3이상 토지보상을 진행했다면 2027년 6월 30일까지 보상 기간을 연장할 수 있습니다. 지금부터 최대 5년을 기달려야 할 수도 있는거죠.
장기미집행 도시계획시설사업에 있어 사실상 공원으로 사용되고 있는 토지의 경우 지방자치 단체의 부당이득반환의무가 있는데요. 즉 사용료를 내야하는거죠. 부당이득반환의 기준은 기존에 전/답/대지에 조림된 상황이라면 그 기준으로 금액이 산정되어야 합니다. 토지주분들이 부당이득반환에 성공했다면 지방자지 단체에서는 매년 사용료를 내야하는 때문에 우선적으로 보상하거나 매수하려고 하는 경우도 있습니다.
소유하는 어떠한 토지에 도로나 공원 등 도시계획시설을 설치하는 내용의 도시계획이 결정, 고시되었다고 하더라도 아직 그 도시계획에 따른 사업이 시행되지 않은 상태에서는 곧바로 국가나 지방자치 단체가 이를 점유한다고 볼 수 없다. 다만 정식의 도시계획사업이 시행되기 전이라도 국가나 지방자치 단체가 해당 토지에 도시계획시설을 구성하는 여러 시설을 설치, 관리하여 일반 공중의 이용에 제공하는 등으로 이를 사실상 지배하는 것으로 평가될 수 있는 경우에 그 범위 내에서 국가나 지방자치 단체의 점유가 인정될 수 있다.(대법원 2016.11.9. 선고 2013다42649 판결, 대법원 2012.3.29 선고 2011다105256 판결 등 참조)
판결문에서도 장기미집행 도시계획시설사업에 있어 일정부분 국가 및 지방자치 단체의 점유를 인정하고 있는데요. 간혹 일부 지자체에서는 한정된 예산에서 도시공원 보상금을 산정해서 지급해야 하다 보니 기존 지목이 아닌 임야 등으로 측정해 보상비를 산정하는 경우도 있습니다. 과거 지목을 입증하기 위해서는 옛 자료, 공문 등이 필요한데요. 혼자서 하실려면 벅찰수 밖에 없기에 초기 대응부터 법률전문가의 도움을 받아야겠죠.
토지가격의 평가를 함에 있어 공부상 지모고가 실제 현황이 다른 경우에는 공부상 지목보다 실제 현황을 기준으로 평가하여야 함이 원칙이며 평가대상 토지에 형질변경이 행하여지는 경우 형질변경행위가 완료되어 현황의 변경이 이루어졌다고 보이는 경우에는 비록 공부상 지목변경 절차를 마치기 전이라도 하더라도 변경된 실제 현황을 기준으로 평가함이 상당하다.(대법원 1994.4.12. 선고 93누 6904 판결참조)
수용대상 토지의 손실보상액을 평가함에 있어서는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지를 선정하여 그 표준지의 공시지가에다가 공시기준일로부터 수용재결시까지 관계 법령에 의한 당해 토지의 이용계획 또는 당해 지역과 관계없는 인근 토지의 지가변동률, 도매물가상승률 및 기타 사항을 종합적으로 참작한 다음, 당해 토지와 표준지의 지역요인 및 개별요인에 대한 비교분석 등을 필요한 조정을 함으로써 관계 법령 소정의 모든 가격형성요인들이 빠짐없이 반영된 적정가격으로 하여야 한다.(대법원 2003.4.8. 선고 2002두 4518 판결참조)
아무리 국가 및 지자체에서 정한 장기미집행 도시계획시설사업일지라도 국민의 재산권을 과다하게 제한하는 방향으로 이루어지면 안되고 수용자체를 개인이 거절할 수 있는 것이 아닌만큼 수용이 불가피하다면 그 손실은 충분히 도시공원 보상을 해주어야 한다고 판결문에서 언급하고 있는데요.
