빌라 깡통전세사기, 매매가보다 높은 전셋값 피해 급증

 

 

최근 소위 '깡통전세'로 인한 피해가 급증하고 있습니다. 이는 전세사기의 한 유형으로, 매매가 대비 전셋값 비율이 높은 서울 외각지역이나 수도권의 빌라 등에서 자주 발생합니다.

 

보통 빌라의 경우 투자가치가 높지 않아 이에 거주하려는 자는 매매보다는 전세를 선호하게 되어 전세가율이 높은 편입니다. 문제는 주로 사회 초년생 내지 신혼부부들이 사회에 첫 발을 내디디면서 보금자리로서 이러한 빌라 전세를 선호하는 경향이 있는데, 전세 거래 경험이 부족한 이들에게 전세를 선호하는 경향이 있는데, 전세 거래 경험이 부족한 이들에게 적절한 매매가보다 높은 전세가, 즉 깡통전세로 빌라를 넘기는 자들로 인한 피해가 급증하고 있다는 것입니다.

 

 

 

< 매매가보다 높은 전셋값 ‘깡통전세’ 피해 급증 > : 부동산변호사닷컴 | 법무법인 명경 서울

 

 

 

깡통전세사기는 거래 사례가 없는 신축빌라를 이용하는 경우가 많은데요. 건축주가 신축한 후 임차인을 모집하는 것처럼 위장을 하는데, 임차인 입장에서는 거래 사례가 없다 보니 적절한 매매가나 전세가를 산정하는데 어려움을 겪는 것입니다.

 

이러한 빌라 전세사기를 돕기 위해 공인중개사들이 가담하는 경우도 있습니다. 사회 초년생들은 전문가인 공인중개사의 말을 전적으로 믿는 경우가 많은데 이를 이용해 적절한 전셋값임을 주지시키는 것이죠.

 

전세 계약이 이뤄진 후에는 전세 목적물인 빌라가 매각되면서 건축주는 빠집니다. 이때 건축주는 신용불량자나 노숙자, 장애인 등 사회적 약자들에게 수수료를 주면서 명의만 가져가면 된다고 하며 매매계약을 체결합니다.

 

이렇게 깡통전세 계약이 이뤄진 후 건물  소유자가 신용불량자 등 무자력자로 바뀌게 되면 여러 가지 문제가 발생하게 됩니다.

 

 

출처 - pixabay

 

 

가장 큰 피해를 입게 되는 경우는 주택임대차보호법에 따른 대항력 및 우선변제효를 받지 못하는 경우입니다. 이러한 대항력 및 우선변제효는 확정일자를 받은 다음 날부터 발생하는데, 전세금 잔금이 지급된 날에 명의가 바뀌거나 근저당권이 설정되면 같은 날 확정일자를 받는다고 하더라도 대항력은 하루 뒤에 발생하게 되므로 전세권이나 보증금을 보호받을 길이 없습니다.

 

새로운 대항력 및 우선변제효를 받는다고 하더라도 문제는 남아있습니다. 빌라의 새로운 소유자는 주택임대차보호법에 따라 임대인의 지위를 승계하게 되는데, 이러한 새로운 임대인은 보통 신용불량자인 경우가 많아 이들의 채권자들이 임대인의 새로운 재산인 빌라에 경매를 신청함으로써 생기는 문제가 있습니다.

 

특히 이러한 임대인들은 건물 자체에 대한 세금조차 안 낼 가능성이 높고, 이러한 세금은 경매에서 임대차보증금반환채권보다 먼저 받아 가는 경우가 있어 보증금 전액을 돌려받기 어렵게 됩니다.

 

 

 

 

경매로 넘어가지 않는다고 하더라도 전세 계약이 끝나면 보증금을 돌려받기 어렵게 될 것입니다. 매매가액보다 높은 전세가액이 설정되어 있기 때문에 전세로 들어오려는 사람을 찾기도 어려울 것이고, 임대인은 자력이 없기 때문에 보증금을 내줄 형편도 안 될 것이기 때문입니다. 

 

빌라 전세사기를 예방할 수 있는 방법은 전세금 반환 보증에 가입하는 것입니다. 이는 집주인이 보증금 반환을 해주지 않으면 HUG(주택도시보증공사)가 대신 세입자에게 보증금을 내주고 집주인에게 구상권을 해사하는 상품입니다.

 

다만 보증 가입이 거절되는 경우도 있으므로 임대차 계약서 작성 시 전세금 반환 보증 가입이 불가능할 때 계약금을 전액 돌려준다는 특약을 넣는 것이 좋습니다.

 

적절한 전세가액인지 확인하는 것도 중요합니다. 이러한 부분은 공인중개사 사무소를 돌며 인근 부동산의 시세를 확인하는 것이 정확하고, 국토교통부의 실거래가 공개 시스템이나 한국부동산원 홈페이지에서도 확인해 볼 수 있습니다.

 

 

 

 

최근 집값이 떨어질 것을 걱정한 실수요자들이 매매보다는 전세를 선호하기 시작했고, 이에 전세 물량 품귀 현상이 빚어짐과 동시에 전셋값이 급등을 했습니다. 상황이 이렇자 깡통전세사기에 대한 우려는 더욱 커졌습니다.

 

집값이 하락할 경우 집주인이 집을 팔아도 전세금을 제때 돌려주지 못할 가능성이 크기 때문인데요. 특히 주로 부동산 거래 경험이 적은 청년 임차인이 많은 다세대 주택(원룸, 오피스텔 등)을 중심으로 전세사기가 증가해 청년층의 피해가 큰 상황입니다.

 

이처럼 전셋값 급등과 금리 인상 등의 여파로 빌라를 찾는 수요자가 늘어 정부는 대책 마련을 예고했습니다. 국토교통부 장관은 "임차인의 소중한 전세보증금을 전세 사기로부터 안전하게 보호하는 것은 국가의 중요한 책무"라며 "이른 시일 내에 전세 피해 예방·지원 종합 대책을 발표하겠다"고 밝혔습니다.

 

 

 

 

오늘은 이렇게 빌라 깡통전세사기 피해 관련해서 이야기해 보았는데요. 사회 초년생분들은 전세 계약을 할 때 꼭 전셋값이 적절한지 먼저 확인해 보고 계약서를 꼼꼼하게 살펴보시기 바랍니다.

 

법무법인 명경 서울(부동산변호사닷컴)은 부동산 전문 로펌으로 다양한 소송 경험을 바탕으로 각자의 사안에 맞는 솔루션을 제공하고 있습니다. 관련 문제로 변호사 상담이 필요하다면 문의하시기 바랍니다.

 

 

 

참고기사↓↓↓

매매가보다 높은 전셋값 ‘깡통전세’ 피해 급증