부동산전문변호사가 설명하는 모란공원 보상금 증액하려면?

 

 

과거 도시 개발을 목적으로 도로나 학교, 공원 등을 지칭하는 도시계획시설을 조성하기 위해 국민 개개인의 사유지를 도시계획시설로 강제 지정한 경우가 있었습니다. 공공의 이익을 이유로 우선 지정한 다음 지주들 마음대로 개발하거나 팔 수 없도록 제한을 두었습니다. 적정한 보상을 거쳐 협의 매수를 진행함이 마땅한데 이러한 절차는 생략됐습니다. 땅 주인들은 이러한 땅을 지자체에 내놓았지만 어떠한 혜택도 받지 못한채 매년 세금까지 꼬박 납부해야만 했습니다.

때문에 지주들은 국가의 도시계획시설 강제 지정은 과도한 사유재산권을 침해한 행위라며 헌법소원을 제기했습니다. 이에 1999년 10월, 헌법재판소는 토지주들의 의견을 받아들여 "지자체가 개인 소유의 땅에 도시계획시설을 짓기로 하고 장기간 아무런 보상도 하지 않은 것은 재산권의 과도한 제한"이라면서 도시계획법에 대해 헌법불합치 결정을 내렸습니다. 

 

 

법무법인 명경 서울

 

헌재의 결정에 따라 2000년 1월, 도시계획시설 결정 고시일로부터 20년 동안 사업이 시행되지 않을 경우 그 결정은 효력을 상실한다는 내용의 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'이 제정됐습니다. 이를 장기미집행 도시계획시설 일몰제라고 부릅니다.

그러던 1995년 지자체가 실시되면서 정부는 도시계획시설 조성과 관리 책임을 지자체에 모두 일임했습니다. 문제는 매년 재정난을 겪던 지방정부는 공원, 도로 등을 지정만 해놓고 사들이지 않은 사유지를 보상하거나 매입하는 일은 후순위로 미뤄왔습니다. 그렇게 20여 년이 지나 공원일몰제 시행을 코앞에 두고서야 발등에 불이 떨어졌죠. 제도가 시행되면 매수하지 못한 사유지는 공원에서 해제되고, 행사 제한이 풀린 지주들은 이 땅을 개발할 수 있게 되기 때문이죠. 

 

 

정부와 지자체는 난개발을 막고 녹지를 보전하기 위해 공원 해제를 전면 막겠다는 입장을 보였습니다. 그런데 그 대안이 서울시가 2020년 7월 1일 이전까지 보상을 진행할 수 없는 도시공원을 '도시자연공원구역'으로 재지정하겠다는 내용이었습니다.

​이에 토지주들은 반발했고, 정당한 권리를 되찾기 위해 소송을 진행중에 있습니다. 

 

 

우선 자신의 토지상황에 대해 명확히 아는 것이 중요합니다. 특히 지목이 중요한데요. 지목은 등기부등본에 기재되어 있는 토지의 종류를 확인해 보면 알 수 있습니다. 지목은 필지마다 설정을 해야하고, 만약 토지를 여러가지 용도로 쓰게 되는 상황이 생긴다면, 주된 목적에 따라 지목을 설정하게 됩니다.  이에 따라 토지 목적이 변경됐다면 지목 역시 지목변경을 통해 변경해야합니다. 

이 부분이 중요한 이유는 지목이 어떻게 등록되어 있느냐에 따라 보상액이 달라질 수 있기 때문입니다. 앞서 말씀 드렸듯이 토지수용을 앞두고 있는 상황이라면 더욱 큰 문제가 될 수 있겠죠. 다시 말해 이용에 제한이 있는 토지라고 한다면 당연히 감정평가액이 낮아질 수 밖에 없는 것입니다. 

 

 

그런데 이러한 상황이 일몰제를 앞두고 자주 발생하고 있습니다. 

기존에 전·답·대지에 조림사업을 진행해 사실상 공원으로 사용되고 있는 토지의 경우, 지자체에서 부당이득반환 의무가 있습니다. 즉 사용료를 내야 한다는 것이죠. 토지사용로는 현상태가 아닌 공원 조성 전 상태로 따져야 하며, 만일 지목의 변경을 통해 불합리한 보상이 이뤄질 경우 소송을 통해 정당한 권리를 되찾아야 합니다. 예를 들어 대지로 사용되던 곳이 공원을 조성하며 임야등으로 바뀐 경우 말이죠. 

한 가지 예로 평택에 위치한 모산근린공원도 눈여겨 볼 필요가 있습니다. 

 

 

(좌) 1981년 항공사진(출처 국토정보지리원)  /  (우) 최근 (출처 카카오맵) 

 

위 이미지에서와 같이 최근까지도 전이었던 곳이 꽤 많고 특히 최근들어 식목이 이루어진 것을 확인할 수 있는데요. 아직 정확한 감정가가 나온 것은 아니지만 이전에는 숲이나 공원으로 사용되지 않던 토지를 최근에 인공적으로 조림을 했다면, 또한 그 토지의 지목이 전, 답, 대지 등으로 사용되어지고 있던 토지였다면 이전의 토지목적으로 보상을 받아야 합니다. 

토지주가 수용재결과 이의신청을 통해 보상금 증액을 위한 감정평가를 재요청할 수 있습니다. 이후에도 만족스럽지 않다면 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'에 따라 보상금 증액 소송을 통해 보상금 산정이 적법했는지 확인할 수 있습니다. 

 

 

그런데 다시 감정평가를 받기 위한 절차에 돌입하셨다면, 그에 따른 신청기간이 있기 때문에 유의하셔야 합니다. 예를 들어 처음 제시받은 감정가에 대하여 수용재결을 신청하고, 수용재결서를 받았으나 이 결과에 불복하는 경우 60일 이내 이의신청을 하셔야 합니다. 이의신청을 통해서도 만족스럽지 못한 결과를 받았다면  30일 이내 소송을 제기하셔야 하고요. 

저희 법무법인 명경 서울은 오랜기간 쌓은 노하우와 정보로 최근 위와 같은 사례의 사건을 진행, 무단으로 토지 형질을 변경하고 토지 전체에 인공조림을 했다는 사실을 증명해 승소한 바 있습니다.  현재 보상문제로 어려움을 겪고 계시거나 실시계획인가가 났으나 아직까지 이렇다할 답변 없이 지지부진한 상황에 처해 계시다면 저희 법무법인 명경 서울로 연락 주시기 바랍니다. 

 

 

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