토지수용 절차 및 보상금 산정기준?

 

 

우리나라 헌법 제23조에서는 모든 국민의 재산권은 보장되어야 한다고 되어있지만, 주택의 재개발과 토지수용 등 국가의 공익사업으로 인해 많은 사람들이 피해받고 있습니다. 생각하지 못한 피해에 지주들은 어떻게 대처해야 할지 막막해 하시는 분들이 많이 계신데요. 누구에게나 주위에서 일어날 수 있는 일이기 때문에 오늘 #토지보상 청구 통한 #수용보상금 산정에 대해 알아보겠습니다.

토지보상이란 국가 및 지자체에서 주택의 재건축 및 재개발, 녹지사업 등 공익사업을 진행하기 위해 개인의 사유지를 수용하여 재산권을 침해한 경우, 그 개인에게 합당한 보상을 지급하는 것을 말합니다. 이에 따라 토지보상법에는 공익사업으로 인해 피해받은 소유자에게 토지보상청구 등 손실보상을 해주는 보상제도와 절차가 명시되어 있는데요.

 

 

 

​손실보상의 원칙과 관련해서 토지보상법에 명시된 원칙과 판례들이 있습니다. 하지만 이것은 말 그대로 일반적일뿐, 수용되는 토지나 지장물, 영업보상 등에 관한 보상액이 어떻게 산출되어 지급되는지 또는 보상절차는 어떻게 진행되는지 모른다면 본인의 피해에 맞는 합리적인 보상액을 산정받기 힘듭니다.

그렇기 때문에 관련 분쟁에 휘말리셨다면 토지보상청구에 대해서 꼭 알아 두시는 것이 좋습니다. 먼저 토지보상청구 절차에 대해 알아보겠습니다.

 

출처: 서울주택도시공사

 

*토지 및 물건 등 기본조사 -> 보상계획 공고 통지- > 감정평가에 의한 보상액 산정 -> 손실보상 협의요청 -> 수용재결 -> 이의재결 -> 행정소송

사업시행자는 공익사업에 의해 수용되는 토지에 대하여 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 사업시행자가 감정평가업자 2인 이상에게 평가를 의뢰하고 지가공시 및  공시기준일부터 가격시점까지의 지가 변동률 및 물가 상승률, 평가 대상 토지의 위치, 형상, 환경, 이용상황 등 기타 가경 형성 요인을 종합적으로 평가하여 보상액을 산정하게 됩니다.

그런데 사실, 토지보상청구에 대해서는 처음부터 만족스러운 보상액이 나오는 경우가 많지 않습니다. 

 

 

 

그 이유로는 첫번 째, 토지보상은 공시지가 기준으로 평가되기 때문입니다. 공익사업계획 등의 공고 또는 고시로 인해 토지가격이 변동괸 경우는 그 공고 등의 이전 시점의 공시지가를 기준으로 평가하게 되는데요. 즉 , 사업지역 선정 이후 가치상승이 된 부분은 보상액 산정에 있어서 반영되지 않습니다.

둘째, 개발이익배제 원칙 때문인데요. 우리법원은 "보상액 산정 시 해당 공익사업 등으로 인해 토지 가격이 변동되었을때는 이를 고려하지 않으며, 해당 공익사업과 관계없이 다른 사업의 시행으로 인한 개발이익은 이를 포함한 가격으로 평하해야 하고 개발이익이 해당 공익사업의 사업인정고시일 후에 발생한 경우에도 마찬가지"라고 판시한 바 있는데요(대법원 2014. 2. 27. 선고 2113두21182).

즉, 자신의 노력과 무관하게 토지가치가 상승했다면 공익사업 보상평가에 있어서 개발이익 상승분은 배제된다는 뜻입니다.

 

결국 대부분의 수용토지의 소유자는 통보받은 토지 등의 보상액이 만족스럽지 않거나 합당하지 않다고 판단되어 협의기간 종료 후 관할토지수용위원회에 수용 및 이의재결을 신청하여 총 3번에 걸쳐 보상금 증액을 위해 노력해볼 수 있습니다.

 

 

수용보상금 산정 기준도 주요쟁점이 될 수 있습니다. 

우리 법원은 토지보상청구 에 따른 수용보상금 산정에 있어서  "인근 유사 토지가 거래 및 보상된 사례가 있고, 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 인근 유사토지의 정상거래가격을 참작할 수 있고, 보상 선례가 적정가격을 평가하는 데 있어 중요자료가 되는 경우에는 이를 참작하는 것이 상당하다" 고 판시한 바 있습니다.(대법원 2007. 7. 12. 선고 2006두11507판결)

이처럼, 토지수용청구 및 수용보상금 산정에 있어서는 많은 법리가 얽혀있기도 하지만 이해관계인들의 법적 논리에 대응해야 하는데요. 상황에 따라 적용되는 법리가 다른 만큼 일반인이 쉽게 접근하기는 힘든 부분입니다. 그렇기에 전문 변호사의 도움을 받는 것이 좋은데요.

저희 법무법인 명경 서울분사무소는 대한변호사협회로부터 부동산 전문 인증을 받은 변호사가 토지보상 관련 전담팀을 구성해 사건을 해결해 나가고 있습니다. 전문 변호사와의 1:1 맞춤상담으로 본인에게 맞는 솔루션을 제공 받으시길 바랍니다.   

 

 

 

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