점유취득시효 아파트 공용부분이라면?
옛날에는 내 토지에 대한 특별한 구분없이 친분에 의해 토지를 나눠 주기도 하고, 정확한 계약서 없이 구두계약을 통해 건물을 올리기도 했습니다. 하지만 당시에는 문제가 없던 것들이 시대가 변하고 세대가 변하면서 부동산의 가치상승에 따라 새로운 투자처로 떠오르고 그 가치가 수백배로 떠오르면서 이는 분쟁의 요소가 되고 있습니다.
이는 비단 토지에만 국한되지는 않습니다. 공용으로 사용되는 부분에 대한 문제도 빼놓을 수 없는데요. 건물 내 오랜기간 공연/평온하게 공용부분을 개인이 사용하고 있었다면, 소유권을 주장할 수 있을까요? 아래 사례를 통해 살펴보겠습니다.
A씨는 서울 영등포구 아파트에 관하여 2006년 3월 소유권이전등기를 마쳐 해당 아파트의 소유자가 됐습니다. A씨는 복도 및 승강기를 사이에 두고 이 사건 아파트와 맞닿아 있는 부동산(=온실)을 주거용도로 사용하고 있었는데요.
이 온실이 생겨난 배경을 보면, 과거 주택조합은 공동으로 이 사건 아파트 건설사업을 시행하여 1986년 2월경 이 사건 아파트를 완공하였습니다. 이 아파트는 1호 라인부터 9호 라인까지는 12층으로, 마지막 10호 라인은 8층으로 건축되었는데, 당초에는 전체 라인을 12층으로 건축하려고 하였으나 일조권 문제가 발생함에 따라 관할관청의 승인을 받기 위해 10호 라인만 8층으로 건축하고 그 위에 경사지붕으로 공실을 만들게 되면서 이 사건의 부동산인 '온실'이 만들어지게 된 것입니다.
당시 공무원연금관리공단 주택조합원 전원인 102명과 마포구청직원 주택조합원 전원인 14명은 1986년 2월 1일 개최된 공동총회에서 '이 사건 온실은 공동관리가 사실상 불가능하므로 인접한 소유자 소외 1로 하여금 이 사건 아파트 116세대에 대한 베란다 알루미늄 섀시 공사비의 일부금으로 1,000만 원을 부담하는 조건으로 소유권을 인정한다'는 내용의 안건에 대해 만장일치로 찬성결의를 한 바 있습니다.
공동주택조합은 이후 아파트에 대한 사용승인을 받고 1986년 4월경 각 세대별로 소유권보존등기절차를 진행하면서, 이 사건 온실에 관하여는 전유부분으로의 등기나 표제부에 공용부분이라는 취지의 등기를 따로 마치지는 않았습니다.
그런데 A씨는 이 사건 아파트에 관한 소유권보존등기를 마치고 입주하면서 동시에 이 사건 온실을 점유하여 사용하기 시작하였습니다. A씨는 여러 소유주를 거쳐 순차적으로 이 사건 아파트 및 이 사건 온실을 매도하였는데, 소유권이전등기는 이 사건 아파트에 관하여만 이루어졌고, 온실에 관하여는 소유권 변동에 관한 등기가 이루어지지 아니한 상황이었습니다.
이에 대해 A씨는 온실이 구조상·이용상 독립성이 있는 공용부분이고 구조상·이용상 독립성이 있는 공용부분은 취득시효의 대상이 된다는 전제 하에, 이 사건 아파트의 소유자로서 이 사건 온실을 20년 이상 자주점유하여 점유취득시효가 완성하였음을 이유로, 이 사건 아파트의 다른 구분소유권자들인 피고들 및 피고승계참가인들을 상대로 이 사건 온실에 관한 피고들 및 피고승계참가인들의 각 공유지분이전등기절차를 이행해야 한다고 주장하였습니다.
이에 대한 법원의 판단은 어땠을까요?
"규약상 공용부분이라 하더라도 소유권등기 마치기 이전에는
취득시효의 대상에 해당하지 않는다"
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2008. 12. 26. 법률 제9172호로 개정되기 전의 것) 제1조, 제2조 제1호 및 제3호는 1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분을 집합건물법이 정하는 바에 따라 소유권의 목적으로 할 수 있고, 그 각 부분을 목적으로 하는 소유권을 구분소유권으로, 구분소유권의 목적인 각 건물부분을 전유부분으로 규정하는 한편 집합건물법 제13조는 집합건물의 공용부분에 대하여 전유부분의 처분과 일체로 처분될 수 있을 뿐 전유부분과 분리하여 공용부분에 대한 공유지분을 처분할 수 없도록 규정하고 있다.
이러한 집합건물법의 취지에 비추어 보면, 1동 건물의 일부분은 전유부분으로서의 요건을 갖추었음을 전제로 구분소유권의 대상이 될 수 있음을 정한 것으로 이는 1개의 물건에 대하여 하나의 소유권만이 성립할 수 있다는 일물일권주의에 대한 예외에 해당하고, 구분소유권의 대상이 되는 전유부분 이외의 건물부분은 공용부분으로서 전유부분의 구분소유자가 갖는 공유지분 이외에는 소유권의 대상이 될 수 없다고 보아야 하며, 이는 전유부분이 아니면서 구조상·기능상 독립성이 인정되는 건물부분, 이른바 규약상 공용부분이라 하더라도 전체 구분소유자들의 구분의사 및 전유부분으로의 집합건축물대장 작성과 소유권등기라는 구분행위를 마치기 이전에는 마찬가지로 취득시효의 대상에 해당하지 않는다고 보아야 한다.
이러한 해석 하에서만이 구분소유권의 대상을 집합건물 중 전유부분으로 한정하여 소유권에 대한 법률적 제한을 두고 있는 집합건물법의 취지에 부합한다고 할 것이다.
따라서 이 사건 온실이 전유부분으로 등기가 마쳐지기 이전에는 이를 20년 이상 자주점유하였다 하더라도 취득시효가 완성될 여지는 없는 것이고, (중략) 이 사건 온실은 별도의 등기가 없으므로 구조상·이용상의 독립성이 있음에도 규약으로 공용부분으로 정해진 것이 아니라 복도·계단 등과 같이 구조상·이용상 독립성이 없는 공용부분으로 등기부상 기재되어 있음을 알 수 있다.
이 사건 온실은 공용부분에 해당한다 할 것이데, 공용부분인 이 사건 온실을 시효취득하였다는 원고의 주장은 이와 전제를 달리하는 것으로 받아들일 수 없다.
이유인즉, 이 사건 온실은 이 사건 아파트 10호 라인의 옥상에 위치하고 있는데 이는 당초부터 건축이 예정되어 있던 것이 아니라 설계변경에 따라 아파트 층수가 낮아지면서 생긴 부분에 경사지붕을 얹어 생긴 공간인 점, 아파트 사용승인 당시에는 이 사건 온실은 주거용으로 개조되지 않은 상태로 집합건축물대장도 구조상 공용부분으로 작성된 점등이 쟁점의 요인이 된다고 보았습니다.
또 온실이 주거용으로 개조되어 화장실, 주방, 침실 등의 공간으로 분리되어 있기는 하지만 본래부터 이 사건 아파트의 주거용 세대를 구성하는 것은 아니어서 다른 세대와 구조, 형태가 상이한 점, 아파트 전체 입주자의 공동사용의 목적을 위한 온실 등의 시설로 사용하기 위하여 만들어진 것으로 봄등을 추가 이유로 들었습니다.
이처럼 점유취득만을 가지고 소유권을 주장하기에는 다양한 문제가 발생할 수 있습니다. 20년을 넘게 점유하고 있었다고 하더라도 무조건 성립되는 것은 아니며,오히려 소송비용의 부담만 떠안게 되는 경우도 발생할 수 있습니다. 때문에 만약 부동산 관련 분쟁에 휘말렸다면 전문가를 통해 제대로 확인 후 진행하시는 것이 좋습니다.
저희 법무법인 명경 서울분사무소는 부동산 전문 변호사가 팀을 구성해 1:1 맞춤 상담은 물론, 사안에 대한 명쾌한 솔루션을 제공해 드리고 있습니다. 내 소중한 재산을 지키기 위해, 그리고 그간 발생한 피해에 대한 합당한 보상을 위해 준비중이시라면 저희 법인이 도와드리겠습니다.
