토지 경계분쟁, 점유취득시효 소송과 자주점유 타주점유는

오늘 20일 전장연이 도로를 기습 점검해 서울 용산 일대에 출근길 교통혼잡이 발생했다고 합니다. 이후 오체투지 방식으로 4호선 당고개행 지하철에 탑승하는 과정에서 약 3분 가량 지하털 운행이 지연되었는데요. 전장연과 정부의 합의안이 나와 시민들의 출근길 혼잡이 줄어드길 희망합니다. 

 

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모든 토지를 구획하여 개별화된 토지를 필지마다 지번, 경계 등을 정하여 지적공부에 등록하면 관리하기가 더욱 용이할텐데요. 그러나 지적공부가 측량기술상의 착오나 사무착오에 의하여 작성되거나 또는 개략적인 측량에 의하여 작성되는 등 여러 사유로 인하여 토지 경계분쟁이 일어나는 경우가 있습니다. ​

경계분쟁이 일어나면 법적 소유권에 따라 원 소유주한테 돌려주면 되지라고 생각하실 수도 있는데요. 하지만 오랫동안 본인 땅인줄 알고 실질적인 지배를 했던 점유자는 억울한 마음과 재산권이 걸려있다 보니 협의가 나지 않아 결국 점유취득시효 소송으로 넘어가는 경우가 많습니다. 종종 20년만 넘으면 취득시효가 인정된다고 생각하시는 분들이 있는데요. 20년이라는 기간도 중요하지만 자주점유 타주점유 여부도 중요합니다.

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제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간)

 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.

부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.

출처 법령조문

 

 

 A씨는 몇년 전 지역 부동산 중개인으로부터 토지를 매매했습니다. 이후 본인 소유 토지에다가 담장과 주택을 짓기 위해 정확한 지적측량을 했는데요. 옆집 B씨의 주택 현관문이 A씨 토지 일부분을 침범하고 있다는 사실을 알게 되었습니다. A씨는 B씨에게 현관문을 없앨 수 없으니 사용료를 내라고 요구 하였으나, B씨는 침범 사실을 몰랐고 20년 넘게 오랫동안 내가 주인이였다며 점유취득시효 소송을 제기하면서 A씨의 요구를 거절했습니다.

실제 사건과 관련없는 단순예시

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B씨가 자주점유 타주점유 중 자주점유로 20년 혹은 20년이 넘는 기간동안 평온, 공연하게 토지를 점유하였다는 사실을 입증하는데 성공할 경우 민법 제 245조에 의해 등기함으로써 침범한 토지 소유권을 취득할 수도 있는데요. 즉 남에 땅인지 몰랐고 내 땅인 줄 알고 오랫동안 실질적인 지배를 했었어야 합니다. ​

또한 토지 경계분쟁에 있어 B씨의 경우 점유 기간이 20년이 넘는다고 할지라도 취득시효 기간 중 침범한 토지에 대해서 등기명의자가 바뀐 경우와 바뀌지 않은 경우에 따라 기산점이 달라지는데요. 토지 관련 분쟁은 비전문가가 혼자서 해결할려도 하다보면 법률적 해석 오류가 생겨 재산에 대해 큰 피해를 입으실 수도 있습니다.

 

관련없는 이미지 출처 - pixbay

 토지 경계분쟁 중 점유취득시효 소송에서 B씨의 주장이 받아들여지지 않고 주택 현관문을 철거 및 A씨에게 토지 인도를 해야 한다면 B씨는 매도인에 대한 손해배상 청구를 검토해 볼 수도 있습니다. 대법원은 민법 제572조 유추적용하여 매도인에게 담보책임을 물을 수 있다는 입장을 가지고 있는데요.

"매매계약에서 건물과 그 대지가 계약의 목적물인데 건물의 일부가 경계를 침범하여 이웃 토지 위에 건립되어 있는 경우에 매도인이 그 경계 침범의 건물부분에 관한 대지부분을 취득하여 매수인에게 이전하지 못하는 때에는 매수인은 매도인에 대하여 민법 제572조를 유추적용하여 담보책임을 물을 수 있다”며 “그 경우에 이웃 토지의 소유자가 소유권에 기하여 그와 같은 방해상태의 배제를 구하는 소를 제기하여 승소의 확정판결을 받았으면, 다른 특별한 사정이 없는 한 매도인은 그 대지부분을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없게 되었다고 봄이 상당하다”(대법원 2009. 7. 23. 선고 2009다33570 판결 참조)

 

하지만 이는 경계 침범 사실을 안 날로부터 1년 내에 손해배상 청구권 등 행사 할 수 있다는 권리행사기간의 제한이 있다는 점을 주의하셔야 합니다.

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<관련 기사 보러가기>

https://www.lawtimes.co.kr/Legal-News/Legal-News-View?serial=157291

토지경계분쟁에 따른 건물 철거 및 토지 인도 소송에서의 유의점

 

 

토지 경계분쟁 중 점유취득시효 소송에 있어 취득시효를 주장하기 위해서는 침범한 토지 면적 역시 중요합니다. 너무 넓은 평수를 침범했다고 하면 자주점유 타주점유 중 타주점유로 인정될 수도 있기 때문이죠.

통상 부동산을 매수하려는 사람은 매매계약을 체결하기 전에 그 등기부등본이나 지적공부 등에 의하여 소유관계 및 면적 등을 확인한 다음 매매계약을 체결하므로 매매 대상 토지의 면적이 공부상 면적을 상당히 초과하는 경우에는 계약 당사자들이 이러한 사실을 알고 있었다고 보는 것이 상당하며, 그러한 경우에는 매도인이 그 초과 부분에 대한 소유권을 취득하여 이전하여 주기로 약정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 초과 부분은 단순한 점용권의 매매로 보아야 할 것이므로 그 점유는 권원의 성질상 타주점유에 해당한다.(대법원 2000.4.25 선고 2000다348 판결참조)

 

이처럼 점유취득시효 소송에 있어 20년이라는 기간 뿐 아니라 자주점유 타주점유 여부, 침범한 면적 등 여러 조건들을 다 따져봐야 합니다. 토지 경계분쟁 관련 법률은 워낙 까다로워 비전문가가 혼자 해결하실려면 법률적 해석 오류에 빠질 수 밖에 없기에 법률전문가의 도움을 받아야 하는데요.

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저희 법무법인명경(서울)부동산변호사닷컴은 토지 분쟁 전담팀으로 운영돼 보다 전문적인 대응이 가능합니다. 해당 게시물은 취득시효 관련해서 단편적인 내용만 다루었습니다. 개인마다 취득시효 기산점, 상황 등이 달라 정확한 해결책을 찾고자 하신다면 부동산전문 변호사와의 상담은 필수입니다. 문의사항 있으시면 연락주세요.

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<찾아오시는 길>