재개발 입주권 자격, 공유지분 소유하고 있다면?
재개발 구역내 토지나 건물을 소유하고 있으나, 소유자가 여러명이라면 모두 권리를 행사할 수 있을까요?
그럼 이야기에 앞서 먼저, 재개발 조건부터 알아보도록 하겠습니다. 재개발 조합원이 되기 위한 조건은 재개발조합 설립 이전까지 재개발구역 내 토지나 건축물의 소유해야 합니다. 일반적으로 단독소유 형태가 많지만 여럿이 한 부동산을 함께 소유하는 공유지분의 경우에는 1인을 '대표공유자'로 내세워 조합설립 동의권 등 권리를 행사하게 됩니다.
즉 공유지분 소유 시 해당 가구의 대표 1명을 통해 총회의결권 등 조합원으로서 각종 권리를 행사할 수 있게 되는 것입니다. 그리고 이들은 상황에 맞춰 입주권자, 현금청산자로 나눠지게 됩니다.
그런데 이 과정에서 조합원임에도 입주권을 받지 못하거나(권리산정 기준일 기준 공유지분 면적이 90제곱미터 미만인 경우) 온전한 조합원이 아니어도 입주권이 배정되는 경우(공유지분 면적이 90제곱미터 이상인 경우)가 있습니다. 이는 분쟁의 원인이 되기도 하죠.
예를 들어 만약 두 사람이 한 토지에 대해 공유지분을 가지고 있다고 가정했을 때, 이중 한명이 좀 더 큰 면적을 가지고 있다면(50% 미만 지분), 별도의 권리행사를 할 수 있다는 것입니다.
과거 한 사례에 따르면, 서울시 조례에 따라 자신이 보유한 토지지분 면적이 권리산정기준일 이전부터 90m2 이상이면 공유자에게도 단독 입주권을 부여받은 사례가 있습니다. 때문에 나머지 한 사람은 자동적으로 단독입주권을 받을 수 없기 때문에 현금청산자로 분류될 수 밖에 없었죠.
하지만 법원의 판단은 달랐습니다. 한 사람의 지분이 단독으로 입주권을 배정받을 만큼 크다는 사정이 있다하더라도 다른 한 사람을 청산자로 분류하는 것은 불이익을 주는 행위로 법치주의 근본이념인 자기책임의 원칙에 반한다는 것입니다.
반대로 재개발이 아닌, 재건축사업에서는 비슷하지만 다른 사례를 찾아볼 수 있습니다.
주택재건축사업의 정비구역 안에 있는 다가구주택의 공동소유자들이 구조상·이용상 건물의 일부를 구분소유하고 있으므로, 각각 단독조합원의 지위에 있다고 주장한 사안이었는데요. 원고들은 주택재개발사업의 경우에 있어서의 예외규정, 즉 조례 부칙조항에 대한 근거를 들어 주택재건축사업의 경우에도 유추 적용할 수 있다고 주장했습니다.
이에 대해 행정법원은 구 도시 및 주거환경정비법(2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정되기 전의 것) 제19조 제1항, 제48조 제2항 제6호 등에 따라 주택재개발사업이 아닌 주택재건축사업의 정비구역 안에 소재한 대지 및 주택의 공유자에 불과한 경우, 구분소유와 관계없이 그를 대표하는 1인만이 조합원이 되고, 주택재개발사업과 주택재건축사업의 성격이나 다가구주택의 법적 취급 등에 비추어 주택재개발사업의 경우의 예외규정인 ‘서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례’ 부칙(2003. 12. 30.) 제7조를 유추적용할 수 없다고 판단했습니다.
주택재개발사업은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제4조 제8호, 도시 및 주거환경정비법 제38조에서 규정하고 있는 바와 같은 “토지 등을 수용 또는 사용할 수 있는 공익사업의 일종”으로서 재개발정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자를 당연 조합원으로 하는 사업인 반면, 주택재건축사업은 구 법 제8조 제4항 제1호가 정한 바와 같이 “천재·지변 그 밖의 불가피한 사유로 인하여 긴급히 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때”에 해당하는 사업을 제외하고는, 공익사업에 해당하지 않고 그에 따라 사업시행자에게 정비구역 안의 토지 등을 수용 또는 사용할 수 있는 권한이 부여되어 있지도 않기 때문에 사업에 동의한 자만을 조합원으로 하여 시행되는 사업이기 때문에 사업의 목적·성격 및 사업시행 방법·절차 등에서 본질적인 차이가 있어 양자의 조합원 자격을 달리 취급할 합리적인 이유가 있다.
그리고 1990. 4. 21. 다가구주택 제도 도입 이전에 건축된 다가구주택은 물론이고 그 이후에 건축된 다가구주택은 건축법 제2조 제2항 및 건축법 시행령 제3조의4에서 규정하고 있는 바와 같이 단독주택의 일종으로서, 건축법령의 관련 규정이나 건축주의 의사를 보면, 건물 전체를 하나의 소유권의 객체로 하되, 여러 세대가 거주할 수 있는 구조를 갖춘 것에 불과하고, 구분소유권의 객체가 되는 아파트, 연립주택 및 다세대주택 등의 공동주택과도 엄연히 구별된다.
그럼에도 단독주택의 일종인 다가구주택을 건축한 후 구조상, 이용상 독립된 부분에 관하여 지분소유권을 이전하는 방식으로 소유권을 양도함으로써 실질적으로 분양의 효과를 누리고자 함은 건축법령상 단독주택과 공동주택 간의 차이에서 오는 제한을 잠탈하는 행위이고, 이러한 행위의 결과를 사후적으로 용인하는 것 또한 법의 규범력을 약화시키고 법 앞의 평등을 저해하는 것이다.
따라서 주택재개발사업에 있어 단독주택의 일종인 다가구주택에 대하여 예외적으로 각각의 공유자를 단독의 조합원으로 인정하도록 한 규정은 매우 엄격하게 해석·적용할 필요가 있다. 서울행정법원 2009. 9. 25. 선고 2009구합15500 판결
위의 사례들을 통해 알아본 바와 같이 재개발/재건축과 관련한 분쟁은, 같은 기준을 두고서도 다양한 결론이 나올 수 있고 이에 따른 판단 역시 달라질 수 있어, 관할 시 조례, 판례, 개정안 등을 우선적으로 살펴보아야하며, 토지대장/이용계획등 다양한 서류 검토를 통해 명확히 검토해 보아야 추후 문제 없이 진행이 가능합니다.
또한 재개발은 재건축과는 달리 행정소송으로 진행되기 때문에 이에 따른 제소기간이 존재합니다. 이 제소기간을 놓치면 승소할 수 있었던 사건들도 다퉈 보지도 못하고 패소할 수 있으니 유의하셔야 합니다.
혼자서 준비하기 보다는 전문가와의 충분한 상담을 통해 처음부터 확실하게 준비하는 것이 시간과 비용 모두를 줄일 수 있는 방법입니다.
저희 법무법인 명경 서울분사무소는 재개발/재건축을 둘러싼 다양한 문제를 해결해 나가고 있습니다. 부동산 전문변호인단을 주축으로 팀을 구성해 의뢰인의 상황에 맞는 상담 및 솔루션을 제공하고 있으니 현재 관련 사안으로 어려움을 겪고 계신다면 명경(서울)이 도와드리겠습니다.
