재건축 정밀안전진단 기준, 사업 추진이 어렵다면?
서울 강동구 고덕지구 고덕주공9단지가 지난 2018년 예비안전진단을 통과한 지 3년만에 1차 안전진단을 통과했습니다. 재건축사업은 가장 먼저 안전진단인 예비안전진단과 정밀안전진단을 거쳐 사업 추진여부가 결정되는데, 정밀안전진단은 A~E등급으로 구분되며, 각 등급에 따라 사업추진 성패가 결정됩니다.
A~C등급은 재건축이 불가하며, D등급은 조건부 재건축으로 향후 공공기관 검증을 거쳐야 재건축이 가능합니다. 또 E등급은 재건축 확정단계라고 보시면 됩니다. 이 중 D등급을 받은 고덕주공9단지는 향후 6개월간 한국건설기술연구원이 시행하는 적정성 검토를 한 번 더 거쳐야 재건축 여부가 결정되게 됩니다.
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강동 고덕주공9단지 재건축, 정밀안전진단 통과 ‘쾌거’ - 하우징헤럴드
[하우징헤럴드=최진 기자] 서울 강동구 고덕지구 고덕주공9단지가 지난 2018년 예비안전진단을 통과한 지 3년만에 1차 안전진단을 통과하면서 재건축사업에 속도를 내고 있다.정비업계에 따르면
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그런데 안전진단 통과가 쉽게 이루어지지 않다보니, 재건축사업정비구역지정에 대한 분쟁은 꾸준히 일어난 바 있습니다. 건물의 노후화로 인하여 철거가 불가피한 상황인데도 연식이 오래되지 않았다는 이유로 사업이 통과되지 않았다거나, 투지과열지구의 투기 문제로 통과되지 않는 등의 문제들이었죠.
그렇다면 재건축사업 추진이 가능한 기준은 무엇일까요?
1. 재건축 사업 대상
- 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴, 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물
- 내진성능이 확보되지 아니한 건축물 중 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계, 시공으로 구조적 결함 등이 있는 건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물 등
2. 재건축 사업을 위한 불량주택의 기준
- 공동주택: 아래의 기간에 해당되는 철근(골)콘크리트 및 강구조인 공동주택
1991년 1월 1일 이후로는 30년 이상 된 5층 이하 건축물은 모두 재건축사업을 위한 노후, 불량주택으로 간주되었습니다. 이처럼 명확하게 기준이 잡혀있지만 ‘노후화로 인하여 철거가 불가피한 건축물’에 해당하게 되는지에 대한 분쟁은 끊임없이 발생하고 있습니다. 과거 판례를 통해서도 확인해 볼 수 있습니다.
원심은 구 도시정비법 시행령 제2조 제2항 제1호에 규정된 준공된 후 20년 등의 기간 경과 기준을 충족하더라도 현장조사 등을 통하여 개개 건축물이 철거가 불가피한 건축물인지 여부에 대한 검토 등이 선행된 다음에야 도시정비법 제2조 제3호 (다)목에 규정된 노후·불량건축물에 해당하는지 여부를 가려볼 수 있다.
도시정비법 제12조는 정비계획의 수립 또는 주택재건축사업의 시행 여부를 결정하기 위하여 일정한 경우에 필수적으로 주택단지 내의 건축물을 대상으로 안전진단을 실시하여야 하고(제1항, 제2항) 시장·군수는 안전진단 실시 여부를 결정함에 있어 현지조사 등을 통하여 해당 건축물의 구조안정성, 건축마감, 설비노후도 및 주거환경 적합성 등을 심사하여야 하며(제3항), 안전진단은 국토해양부장관이 정하여 고시하는 기준에 따라 실시하도록 규정하고 있고(제4항), 구 도시정비법 시행령 제20조 제1항 본문은 도시정비법 제12조의 규정에 의한 주택재건축사업을 위한 안전진단은 공동주택을 대상으로 하도록 규정하고 있으며, 이러한 위임에 따라 주택재건축 판정을 위한 안전진단기준(국토해양부 고시 제2009-814호)은 공동주택에 대한 재건축 안전진단의 실시방법을 구체적으로 정하고 있다.
도시정비법령의 위임에 따른 것은 아니지만 단독주택지 재건축 업무처리기준(국토해양부 훈령 제2009-307호)은 “노후·불량건축물에 해당하는지 여부가 불확실한 때에는 안전진단을 실시할 수 있으며, 안전진단 기준이 없거나 적용하기 곤란한 건축물에 대하여는 건축구조기술사 등 전문가의 조사 등으로 판단한다.”는 등의 준칙을 두고 있다.
이와 같이 노후·불량건축물에 대한 별도의 조사방법에 관하여 규정을 두고 있지는 않다고 하더라도 공동주택의 경우에는 도시정비법령의 위임에 따라 주택재건축사업을 위한 구체적인 안전진단 기준이 마련되어 있을 뿐 아니라, 단독주택의 경우에도 건축구조기술사 등 전문가로 하여금 해당 건축물의 구조안정성, 주거환경 적합성, 설비노후도와 같은 여러 요인을 심사하게 하는 등의 방법으로 객관적이고 합리적인 기준을 마련하는 것이 충분히 가능하다.
그러한 기준에 따라 철거가 불가피한 건축물인지를 조사한 후에 노후·불량건축물에 해당하는지 여부를 판단한다고 하여 주택재건축사업의 원만한 진행이 어렵게 된다고 볼 수도 없다.
그렇지 않고 아무런 객관적인 조사 없이도 준공된 후 20년 등의 기간이 경과하였다는 이유만으로 주택재건축사업의 대상이 될 수 있다고 한다면, 공동주택은 도시정비법령상 안전진단이라는 통제절차를 거쳐 주택재건축사업 시행 여부가 결정되는 반면 단독주택은 그러한 통제장치가 마련되어 있지 않다는 점에서 합리적 이유 없이 차별하는 결과가 된다.
즉, 개별 건축물의 구조나 안정성, 주거환경 적합성 및 보존 상태 등에 비추어 철거가 불가피하다고 볼 수 없음에도 불구하고 준공된 후 20년 등의 기간이 경과되었다는 기준만으로 노후·불량건축물에 해당한다고 보게 된다면, 무분별한 정비사업의 시행으로 인한 경제적 손실과 낭비가 초래될 수 있다는 이유에서 위 같은 판결을 내린 것이었습니다. 예를 들어 전통 한옥 등과 같이 보존 가치가 높은 건축물의 경우에는 보다 큰 가치가 훼손될 수도 있기 때문입니다.
이 밖에도 재건축사업은 다양한 사유로 분쟁이 발생합니다. 또 그 분쟁의 원인 가운데는 매년 예고없이 개정되는 '도시 및 주거환경정비법(도시정비법)'도 있죠. 따라서 기존에 알고 있던 법률에 빗대어 해석하면 잘못된 결과를 초래할 수 있으니, 문제가 발생했다면 그 즉시 전문가를 통해 상담을 받아보시기 바랍니다.
저희 법무법인 명경 서울은 부동산전문가가 상시 대기하며, 오랜 경험과 노하우를 토대로 다양한 문제들을 해결해 나가고 있습니다. TF팀을 구성해 개인별 1:1 맞춤상담은 물론, 최적의 솔루션으로 의뢰인 분들의 고통을 함께 나누고 있으니 어려움을 겪고 있다면, 끝이라 생각하지 마시고 전문가의 도움을 받으시길 바랍니다.
