의정부시 민락동 국토환경성평가지도 1등급인데 토지매매 했다면
과거 수도권에서 신도시 규모 이상의 택지개발사업이 진행되고 있을 때부터 주택 가격 안정은 요원한 상황이며 오히려 부동산 투기, 난개발 등의 우려가 증가했습니다. 2000년대 중반에 성남, 용인, 화성, 수원 등 경기 남부 지역만 분양가 자율화 이후 개발됐거나 개발 중인 택지개발사업은 1천7백87만 평에 이릅니다. 이는 분당, 일산 등 1기 신도시 면적의 1.4배에 해당합니다.
이처럼 대대적으로 추진된 공공택지로 인해 성남과 수원 인구는 이미 백만 명을 넘어 섰으며 용인, 화성의 인구도 급증했습니다. 경기 북부 역시 경의선을 따라 의정부시 민락동, 남양주 진접, 양주 고읍 등이 개발될 예정이라는 발표가 나자 관심이 몰렸던 바가 있었습니다.
택지개발로 인해 부동산 가격이 계속 뛰었는데 이로 인해 택지개발 등 공급 확대만이 집값을 안정시킨다는 논리는 설득력이 떨어지게 되었고 당시 정부의 성급한 신도시 정책이 공급 확대를 앞세운 충격요법적 성격이 강해 그 효과가 반감됐다는 평가도 있었습니다.
오히려 무분별한 개발 계획이 주변의 집값, 땅값을 상승시키는 역할을 하는 것을 보여주는 사례였습니다. 이러한 개발 계획에 따라 의정부 토지매매 역시 꾸준히 거래 건수가 증가했는데요. 문제는 기획부동산이 사람들이 토지 투자에 관심이 많은 것을 노려 국토환경성평가지도 1등급 토지를 판매했다는 것입니다. 이러한 토지를 판매한 것이 왜 문제가 되는지 한번 살펴보도록 하겠습니다.
의정부시는 불과 몇 년 전에 개발제한구역 불법투기 방지를 위해 토지분할 기준을 마련하고 행위허가 기준 조례 일부를 개정한 바가 있습니다. 이는 의정부시 개발제한구역 내 개발이 불가능한 국토환경성평가지도 1 ~ 2등급 토지에 일부 기획부동산(경매회사) 등 투기세력이 매입 후 공유지분으로 개인에게 되팔아 재산피해가 속출했기 때문입니다.
2019년 초에 의정부 시의회를 통과한 조례는 '개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법'에 따라 개발제한구역 투기 세력의 바둑판식 분할로 시민들의 재산피해를 원천 차단한다는 내용이었습니다.
조례 개정 핵심은 '하나의 토지 분할 가능 수는 5필지 이하로 하며, 5년 이내에 다시 분할할 수 없다'는 규정입니다. 이에 도시과 관계자는 '5필지 이하, 5년 이내' 근거로 "택지식·바둑판식 분할금지 조항으로는 기획부동산의 수십 ~ 수백 명 지분매각 후 지분분할 신청 시, 불허가하는 등 민원에 대응할 수 없기 때문에 필지 수와 기간을 정했다"고 설명했습니다.
의정부 토지매매 기획부동산 피해 사례로 의정부시 민락동 토지가 있습니다. 민락동 산 2번지 일대 토지 1만 275㎡, 1만 1856㎡ 대부분 환경1, 2등급 토지로 나무 식재행위 외 가능한 행위가 없지만 모 경매회사가 지분매각으로 30명이 소유권을 공유하고 있는 사례가 있었습니다.
저희 법인이 의정부시 민락동 산 2 번지를 조사한 결과 해당 토지는 자연녹지지역, 개발제한구역, 공익용산지, 과밀억제권, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정된 것을 확인할 수 있었습니다.
그리고 국토환경성평가지도, 법제적평가항목, 환경생태적평가항목 결과가 모두 1등급 90% 이상인 토지였습니다. 위와 같은 용도로 지정된 동시에 국토환경성평가지도 등이 1등급인 토지라면 사실상 개발 가능성이 없는 토지라고 봐도 무방합니다. 이는 개발제한구역이 해제될 일이 거의 없다는 뜻인데 기획부동산 업체들은 이러한 사실을 숨기고 개발 호재만 언급하여 투자자들에게 의정부토지매매 계약을 유도했습니다.
의정부시 민락동 토지를 판매한 기획부동산들은 판매 당시 "해당 토지 주변에는 미군 부대 이전 개발, GTX-C 노선 개통 등 서울 진입이 가깝고 그린벨트 해제가 예정됐다"고 홍보했습니다. 또한 "민락IC가 인접해있어 수도권 교통 접근성이 매우 좋다"며 땅값이 상승하지 않을 이유가 없는 토지라고 투자자들을 부추겼습니다.
하지만 민락동은 미군부대 이전 개발지와는 거리가 멀고 의정부 GTX-C 노선은 기존 의정부역을 활용하는 것으로 예정되었습니다. 결국 업체가 흘린 개발호재는 과장, 허위의 광고였던 것이죠.
이렇듯 기획부동산은 토지의 정확한 지번이나 위치를 알려주지 않고 주변 토지에 대규모 개발 계획이 있기 때문에 지가가 상승해 고수익을 얻을 수 있다고 말합니다. 특히 이들은 공동투자 형식이라 선입금이 필요하다고 하며 현혹하는데 이들이 판매하는 땅은 주로 '산'으로 시작하는 땅이 대부분이라 산 고도에 있는 토지는 그린벨트가 해제된다고 하더라도 개발이 경사가 가파르기 때문에 개발이 쉽지 않습니다. 지분 판매로 이뤄지기 때문에 향후 전체 토지에 대한 개발을 진행하려면 지분 소유자들의 전원 동의가 필요하기 때문입니다.
종국적으로 개발 계획이 허위이거나 어느 정도 사실이더라도 광고와 연접한 땅이 아니기 때문에 투자자들은 개발에 따른 수혜를 입기 어려운 토지를 매입해 손해를 보는 경우가 대부분입니다.
오늘은 의정부 토지매매(의정부시민락동) 사례를 알아보았는데요. 토지 개발은 시간이 오래 걸리기 때문에 이러한 점을 이용한 기획부동산을 주의하셔야 합니다. 직접 매물이 있는 현장을 답사해 보거나 지자체에 문의해 개발 계획의 사실 여부를 살펴봐야 합니다. 또한 토지이용계획, 국토환경성평가 등 토지에 대한 객관적인 정보도 수집해서 종합적으로 판단해야 합니다.
이러한 부분이 어렵다면 토지 전문가나 전문 변호사의 상담을 통해 결정해도 절대 늦지 않습니다. 토지매매를 했는데 기획부동산 사기가 의심된다면 빠른 시일 내로 사안을 진단받고 해결 방안을 모색하시는 것이 좋습니다. 법무법인 명경 서울(부동산변호사닷컴)은 기획부동산 전담팀을 운영하고 있으니 상담이 필요하다면 문의하시기 바랍니다.