재개발조합 매매대금 지급지연, 해결 방법은?

 

 

줄어들지 않을까 기대했던 코로나19 신규확진자 수가 두자리 수를 유지하다 나흘만에 다시 세자리 수로 돌아왔습니다.  앞서 신규 확진자는 수도권의 집단감염이 본격화한 지난달 14일부터 이달 19일까지 37일 연속 세 자릿수를 기록했었는데요. 이후 400명까지 치솟았다 점차 감소해 지난 3일부터 19일까지는 17일 연속 100명대를 나타냈습니다. 

정부는 이번 추석을 고비로 보고 있는데요. 그럼에도 이미 제주와 부산 등 비행기와 호텔은 예약이 가득 찬 상태라고 알려져 방역에 비상이 걸렸습니다. 최대한 집에 있는 것이 좋겠지만 혹시라도 멀리가게 되신다면 누가 먼저라고 할 것 없이 개개인의 위생과 사회적거리유지 등 좀 더 조심하도록 신경써야겠습니다. 

 

 

 

 

 

오늘은 재개발 조합과 토지주와의 분쟁에 대해 이야기해보려 합니다. 보통 조합과 조합원의 분쟁이 발생하는 경우가 많지만, 재개발을 위해 토지를 매입하는 과정에서 토지주 혹은 건물주와의 분쟁도 빈번히 일어고 있는데요. 

최근 저희 법무법인 명경(서울)을 통해 문의를 주셨던 분도 이와 같은 경우였습니다. 어떤 내용이었는지, 또 법리적으로 해결할 수 있는 방법은 없는지 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

 

상담자께서는 재개발조합에 ○○재개발구역 내 위치한 연립주택을 토지를 담보로 제공하면서 매매계약서를 작성한 상태였습니다. 이후 중도금까지 받은 상태였고, 7월말까지 잔금을 처리하기로 한 상황이었죠(공증까지 받아놓음). 

그런데 어떻게 된 일인지 차일피일 미루더니 연락도 받지 않는 상황이 발생했습니다. 때문에 상담자는 언제까지 기다릴 수 없어 경매로 넘겨도 될지 고민하는 중이셨습니다.

이럴 경우, 상담자는 해당 물건을 경매로 넘겨도 문제가 없을까요?

 

 

우선, 조합으로부터 연립주택의 소유권이전등기 및 인도 여부, 조합소유 토지를 담보로 제공받아 저당권 등이 설정되어 있고, 채무액이 확정되어 경매청구가 가능한 것인지 확인해야 합니다. 

만약, ▲연립주택의 소유권이전등기 및 인도가 이루어지지 않은 경우라면 잔금이행과 소유권이전은 동시이행관계이므로, 중도금이행지체와 달리 잔금은 지급일을 도과하더라도, 이행지체가 되지 않아 계약해제 사유가 되지 않습니다. 잔금의 이자와 관련해서 공증을 받았더라도 이는 동시이행관계에 있는 소유권이전등기 및 인도를 전제로 한 이자일 것입니다. ▲소유권이전등기 및 인도가 이루어진 경우라면 잔금이행청구 및 그에 따른 강제집행도 가능합니다. 

이에 대해 좀 더 자세히 설명드리면, 소유권이전등기 및 인도가 이루어지지 않은 경우라면, 이행제공(최고* 및 서류준비)을 하여 조합이 이행지체가 되도록 해야 합니다. 조합이 이행지체가 되면 계약해제 및 손해배상이 가능합니다. 다만, 이 경우 잔금채무액이 확정되었다고는 볼 수 없고, 담보는 매매대금(잔금)에 대한 담보일 가능성이 높아 경매청구는 불가능 할 것입니다. 

*상대편에게 일정한 행위를 하도록 독촉하는 통지를 하는 일.

 

 

 

 

반대로, 소유권이전등기 및 인도가 이루어진 경우라면, 잔금채무는 확정되었고 이행지체가 있는 경우이므로, 최고 후 매매계약취소 또는 잔금에 대한 이행청구를 할 수 있고 잔금에 대한 이행청구로 진행권원을 획득하면 강제집행(경매 등)도 가능합니다. 

앞서 조합과 토지주와의 분쟁 외에도 조합과 조합원간의 분쟁 역시 많이 빈번하게 발생하고 있습니다. 그런데 여기서 중요한 것은 재개발 분쟁에 휘말렸을 시 소송의 방법이 일반적인 방법과는 다르다는 것입니다. 

재개발은 재건축과는 달리 조합이 설립인가를 받으면 지자체처럼 행정권을 행사하는 공법인이 됩니다. 이후 조합의 행위에 대해 소송을 진행하게 되는 경우에도 민사가 아닌 행정소송으로 진행하게 되죠. 과거 판례를 보더라도 조합원이 조합에 대해 민사소송을 제기한 사안에 대해 민사소송이 아닌, 행정소송을 다투어 보아야한다고 판단하기도 했습니다. 

 

 

 

여기서 중요하게 생각하셔야 할 부분은, 행정소송은 처분이 있음을 안 날로부터 90일이라는 제소기간이 있다는 것입니다. 이 기간을 놓치면 더이상 자신의 의사를 주장할 수 없으니 반드시 주의하셔야겠습니다.  때문에 문제가 발생했을 시 또는 의아한 사항이 발생했을 시 빠르게 전문가와 상의 후 소송을 제기할 수 있도록 해야합니다. 

저희 법무법인 명경 서울분사무소는 부동산 전문변호사들이 팀을 이뤄 상황에 맞는 1:1 상담부터 분쟁해결까지 정확하고 명쾌한 솔루션을 제공해 드리고 있습니다.  법적다툼은 어려운 전문용어, 복잡한 절차 등으로 혼자 진행하기에는 무리가 따를 수 있습니다. 전문 변호사를 통해 처음부터 확실히 진행하시길 바랍니다.